Содержание недвижимости в Германии: налоги, услуги ЖКХ, управление
По информации Немецкого союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), среднестатистический житель Германии на содержание жилья тратит более 20 % дохода или 180-280 евро в месяц. Ежемесячные обязательные платежи направлены на оплату ЖКХ, коммунальных расходов, услуг управляющей компании и содержание жилья, налоговые выплаты.
Коммунальные платежи
Цена на оплату коммунальных услуг в среднем составляет 210 евро за квартиру площадью 80 кв.м. В стоимость входит расход воды, отопление, вывоз мусора и пр.
Сама система оплаты этого платежа значительно отличается от российской. Немец ежегодно вносит предоплату с учетом потребления предыдущего года. В декабре снимаются показатели потребления холодной и горячей воды, газа, отопления, и производится перерасчет ранее внесенной суммы с учетом использования коммунальных ресурсов, излишки возвращаются собственнику или отправляется счет на доплату недостающей суммы.
По местному закону электроэнергия в Германии оплачивается отдельно от общего счета за коммунальные услуги. Собственник сам выбирает компанию, которая предоставляет оптимальный для него тарифный план. Стоимость киловатта электричества составляет в среднем 29 центов.
Управляющая компания
Покупая квартиру в европейской стране, собственник оплачивает услуги содержания жилья отдельно от коммунальных. Уборка здания, обслуживание лифта, чистка дымохода, уход за садом и места общественного пользования производит управляющая компания. Услуги на обслуживание дома обходятся в 20-50 евро в месяц с каждого жильца.
Налог на недвижимость
Ежегодно каждый собственник обязан оплачивать налог на недвижимость (Grundsteuer). Сумма к оплате рассчитывается так: 0,35 % оценочной стоимости (рыночной) умножается на коэффициент (зависит от населенного пункта).
В среднем такой налог составляет 500-1000 евро в год.
Если говорить о жилье, которое сдается в аренду, то коммунальные услуги оплачивают арендаторы, а собственник отвечает за налоги, страховку и управляющую компанию.
Тем, кто сдает в аренду недвижимость в Германии, стоит помнить о регулярных налоговых выплатах:
- физические лица платят подоходный налог (Einkommensteuer);
- юридические — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, включая надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag).
Снять квартиру в Берлине иностранному студенту — важные советы об аренде
Хотя Берлин не слишком дорогой по сравнению с другими крупными европейскими столицами, для обычного студента это большие суммы оплаты за аренду. Чтобы отыскать доступную квартиру и получить возможность зарабатывать достаточно денежных средств на проживание в немецкой столице, необходимо привыкнуть к новому образу жизни. Вот несколько важных советов, которые могут вам помочь:
Найдите единомышленников для съема квартиры в складчину. Студенты большую часть времени полагаются на свои личные сбережения и средства от родителей. Каждая копейка для них дорога. Один из способов снизить стоимость аренды в Берлине — снять квартиру на нескольких студентов. Это делают большинство иностранных студентов в Германии. Тем самым вы не только уменьшите стоимость аренды, но и сумму счета за коммунальные услуги.
Ищите ближе к окраине. Как мы уже объясняли, квартиры в периферийных районах Берлина дешевле. Мы рекомендуем больше сосредоточиться на окраине столицы, если вы ищете что-то более доступное. Берлин — это большой и высокоразвитый город с хорошо развитыми сетями дорог и общественного транспорта. Расстояние до центральных районов не вызовет особых проблем. Расходы на транспорт будут намного меньше, чем проживание в центре города.
Доступ к городу. Прежде чем принять решение об аренде квартиры, вы должны удостовериться, хороший ли доступ из этого района к остальной части города. Хотя Берлин имеет очень развитую и протяженную сеть дорог, из некоторых частей города доступ ограничен.
Аренда частного дома. В Берлине мигрантам часто сдают таунхаузы и частные дома на одного хозяина. Поэтому настоятельно рекомендуем вам поискать такие дома. Такое проживание даст вам ощущение собственного дома и будет стоить вам дешевле.
Поиск места аренды надо начинать заранее. Ваши поиски достойной квартиры в аренду в Берлине потребуют времени. А начала учебного года не будет вас ждать. Поэтому настоятельно рекомендуем решить проблемы с жильем вовремя, желательно до того, как вы переедете на ПМЖ в Германию для обучения.
Арендная плата регулярно растет. Арендная плата за квартиры в Германии увеличивается ежегодно. Темпы роста цен меняются в зависимости от квартиры, в которой вы проживаете. В среднем стоимость аренды увеличивается примерно на 20% после первого года вашего пребывания
Обратите внимание, что вашему арендодателю не разрешается превышать темпы прироста, установленные законодательством Германии.
Предварительные расходы. Прежде чем вы получите ключи от своей квартиры в Берлине, арендодатели обычно требуют первоначального взноса в виде залога (Kaution). Обычно сумма залога равна трем месяцам аренды, хотя в наших странах принято брать залог в размере одной ежемесячной оплаты.
Обычно сумма залога равна трем месяцам аренды, хотя в наших странах принято брать залог в размере одной ежемесячной оплаты.
Анализ показателей инвестиционной привлекательности Бонна
Согласно исследованиям экспертов одного из крупнейших банков Германии , наибольшим потенциалом роста с точки зрения долгосрочных инвестиций в жилую недвижимость обладают 5 городов Западной Германии, в том числе Бонн, который занял в рейтинге 5 место. Результаты анализа макро- и социально-экономических показателей показали следующее:
- В Бонне на протяжении 3 лет население увеличивалось быстрее, чем в среднем по стране, а значит, рост был обусловлен именно особенностями населенного пункта, а не общим положением Германии. Благоприятная демографическая ситуация сказывается на инвестиционной привлекательности недвижимости, ведь чем больше население, тем быстрее растут цены и спрос на квартиры и дома.
- Уровень безработицы в Бонне составляет 6,3 %, а это означает, что в городе благоприятная экономическая ситуация и работающее население способно оплачивать аренду жилья.
- Локальный рынок Бонна остается стабильным и растет каждый год, что означает высокий покупательский спрос.
- В бывшей столице Германии наблюдается преобладание арендаторов над собственниками жилых помещений, а значит, арендная ставка будет повышаться и дальше, и недвижимость, переданная в пользование арендаторам, будет приносить высокий доход.
- В Бонне покупательная способность населения является более высокой, чем в среднем по Германии, то есть жители города способны тратить больше денег на товары, услуги и жилую недвижимость – спрос на жилье здесь платежеспособен.
- Бонн отличается высоким уровнем развития промышленности, и город не зависит от какой-то одной отрасли – здесь действует большое количество компаний и производств, задействованных в экономически значимых отраслях. Кроме того, в городе расположено одно из крупнейших в Германии учебных заведений – Боннский университет, а студенты создают дополнительный спрос на съемное жилье. Университетская клиника Бонна обеспечивает развитие медицинского туризма, а родственники пациентов нередко снимают жилье на время лечения своих близких.
Упомянутые численные показатели для 5 наиболее перспективных в плане инвестиций в недвижимость городов Германии представлены в следующей таблице:
| Фактор, влияющий на инвестиционную привлекательность | Гамбург | Мюнхен | Ольденбург | Штутгарт | Бонн |
|---|---|---|---|---|---|
| Прирост численности населения (%) 1 В среднем по Германии = 0.7 % | 2.3 | 4.0 | 1.5 | 2.2 | 1.8 |
| Уровень безработицы (по состоянию на июль 2015 года, %) 2 В среднем по Германии = 6.3 % | 7.6 | 4.6 | 6.9 | 4.6 | 6.3 |
| Среднегодовой рост цен на недвижимость (2011-2014 гг., %) 3 В среднем по Германии = 2.0 % | 6.9 | 9.8 | 5.7 | 7.1 | 5.4 |
| Индекс покупательской способности (вся Германия = 100) 4 В среднем по Германии = 100 | 110.8 | 136.6 | 103.7 | 114.7 | 112.5 |
| Количество годовых доходов одной семьи, необходимое на покупку квартиры 5 В среднем по Германии = 7 | 10.2 | 11.8 | 5.7 | 7.6 | 8.9 |
| Доля арендаторов в центральных районах (%) 6 В среднем по Германии = 54 % | 64.8 | 84.7 | 72.2 | 74.8 | 84.5 |
| Динамика аренды (2011-2015, %) 7 В среднем по Германии = 34.3 % | 34.6 | 46.2 | 9.9 | 90.9 | 20.8 |
Вывод можно сделать следующий – Бонн был и остается одним из наиболее привлекательных в плане инвестиций городов Западной Германии, однако в настоящее время приобрести здесь недвижимость чрезвычайно сложно из-за высочайшего спроса и абсолютно не поспевающего за ним предложения застройщиков.
Лучшие отели в Берлине – где остановиться
Столица Германии готова удовлетворить потребности в проживании самых искушенных путешественников – здесь есть сотни отелей от различных сетей на любой вкус и кошелек.
В Берлине в разных районах находятся отели сетей Azimut Hotels (Российская Федерация), Holiday Inn (Великобритания), Marriott International (США), Scandic Hotels (Швеция), Regent Hotels & Resorts (Китай), Ibis, Hilton Hotels & Resorts (США), SANA, Tiergarten, Melia Hotels International (Испания) и Sofitel Hotels & Resorts (Франция).
| Название отеля | Стоимость в сутки | Описание |
|---|---|---|
| Radisson Blu, 5 звезд | от 178 евро | Гранд-отель расположен вблизи всех главных достопримечательностей. В вестибюле отеля расположен Аквадом с тропическими рыбами и красочными кораллами высотой 25 метров. Из номеров открывается вид или на Кафедральный собор или на Аквадом. Каждый гость имеет возможность отдохнуть в СПА-центре с бассейном. В отеле постояльцу могут приготовить завтрак на вынос. |
| Novotel Berlin Mitte, 4 звезды | от 126 евро | Отель находится недалеко от площади Николая. Рядом с отелем находятся “Музейный остров”, Александерплац и Бранденбургские ворота. Все номера оформлены в сдержанном стиле, но есть все удобства, включая звукоизолирующие окна. Для туристов с детьми отель подготовил приятный бонус – бесплатное посещение комнаты игр. В 2014 году прошла последняя реновация отеля. |
| Adlon, 5 звезд | от 306 евро (номер с завтраком – от 340 евро) | Отель в действительности является воплощением роскоши и расположен в районе Митте. Ресторан в этом отеле получил 2 звезды Мишлен. Номера в отеле обставлены антикварной мебелью, украшены оригинальными элементами декора и обустроены мраморной ванной комнатой. В каждом номере есть современная мультимедийная система. Отдохнуть гости могут в СПА-центре с аюрведическими процедурами. |
| Bristol, 5 звезд | от 149 евро | Отель находится прямо на знаменитом бульваре Курфюрстендам. В ресторане Reinhard’s с видом на бульвар готовят сезонные блюда с итальянскими и французскими акцентами. В бассейне отеля работает паровая баня, сауна, инфракрасная кабина и небольшой фитнес-центр. |
| Mercure Berlin City, 4 звезды | от 99 евро | Отель находится в 100 метрах от знаменитой торговой улицы Фридрихштрассе. Номера оформлены в светлых тонах и являются гипоаллергенными. В ресторане готовят блюда интернациональной и немецкой кухни. По запросу постояльцев предоставляется частная парковка. |
| Mandala, 5 звезд | от 190 евро | Отель предлагает туристам номера-студио и люксы с кухонными удобствами. Находится напротив центра Sony, на Потсдамской площади. Есть ресторан FACIL, который получил 2 звезды Мишлен в 2016 году. Есть номера для некурящих посетителей, откуда открывается панорама на Постдамерплац. |
| Leonardo Hotel Berlin, 3 звезды | от 99 евро | Отель находится между выставочным центром и улицей Курфюрстендам. Все номера оснащены кондиционерами, принадлежностями для приготовления горячих напитков, рабочим столом и ванной комнатой. За дополнительную плату (15 евро) с 6.30 до 10.30 сервируют завтрак. |
Арендная плата
Как и у нас на родине, арендная плата за недвижимость в Германии взимается в двух частях:
- Чистая арендная плата — “холодная”
- Коммунальные платежи — вместе с ними общая сумма называется “горячей” арендной платой.
Обычно в коммунальные платежи не включают плату за электричество, стационарный телефон и Интернет. Их арендатор платит напрямую операторам услуг и коммуникаций. Коммунальные платежи передают собственнику для уплаты в ассоциацию домовладельцев.
Немецкое законодательство ограничивает чрезмерное регулярное повышение арендной платы. Для одного и того же квартиросъемщика запрещено поднимать плату более чем на 20% на протяжении трех лет. Новому жильцу разрешается сразу объявить более высокую цену.
При этом немцы любят заключать долгосрочные арендные договоры на 5-10 лет. Если владелец хочет регулярно повышать цены, ему придётся заключать краткосрочные контракты на сдачу в аренду своей недвижимости в Германии и часто менять арендаторов.
Обязательно следует брать с новых квартирантов залог. Его размер составляет двухмесячный взнос холодной арендной платы. Залог станет страховым взносам собственника на случай повреждения его жилья арендаторами или резкого их выезда из квартиры. Залог не возвращается в таком случае. Собственник имеет в запасе оплаченные два месяца для поиска новых квартиросъемщиков.
Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Германии
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Германия – «нация арендаторов»: около 50% немцев снимают недвижимость. Инвесторы выигрывают от сложившейся ситуации, так как всегда могут сдать жильё в аренду | Последние десять лет цены на недвижимость растут быстрее арендных ставок. Это привело к снижению доходности немецких квартир. В крупных городах средняя рентабельность составляет 1–3%, в небольших всё ещё можно получить более 5% |
| Во многих регионах наблюдается дефицит жилья. Это провоцирует постоянный рост цен на недвижимость и даёт собственнику ещё один канал получения дохода – за счёт капитализации его имущества | В Германии уровень арендной платы регулируется законодательством. Собственник не может выставить цену по своему усмотрению. Также владелец не имеет права повышать цену по уже действующему договору более чем на 15% за три года |
| Низкий порог входа в арендный бизнес: в небольших городах Германии всё ещё можно найти квартиру для сдачи внаём даже за €30 тыс. Спрос от арендаторов ниже, чем в мегаполисах, но он всё-таки есть | Владелец квартиры не может быстро выселить арендатора: уведомлять необходимо за три – девять месяцев. В случае разногласий – обращаться в суд. А судебные разбирательства в Германии длительные и недешёвые |
| Арендный бизнес в Германии считается одним из самых защищённых в мире. Все процессы прозрачны, расчёты проводятся только по безналу, а система работает так, что защищены и арендодатели, и арендаторы. Сделку с недвижимостью можно заключить дистанционно | Германия – страна с высоким уровнем жизни. Это отражается в том числе на стоимости ремонтных работ и стройматериалов. Если выяснится, что дому необходим серьёзный ремонт, счёт может оказаться существенным – тысячи и даже десятки тысяч евро |
| У инвесторов всегда есть возможность приобрести готовый арендный бизнес, когда объекты на момент продажи уже сданы. В этом случае все цифры по доходности подтверждаются документами. При переходе прав собственности новый владелец автоматически вступает в существующий договор аренды и начинает получать платежи на свой счёт | Сдача квартир посуточно без лицензии запрещена во многих популярных регионах. Нарушителей ждут штрафы (до €500 тыс.). Получить лицензию иностранцу крайне сложно |
| В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Арендный бизнес в сфере жилой недвижимости не требует создания юридического лица. И если объектов не много, то удобнее и дешевле оформлять их на физлицо | В Германии сравнительно высокий подоходный налог – до 45% для крупных инвесторов, которые зарабатывают больше 260 тыс. в год. Есть возможность снизить налогооблагаемую базу, но для этого необходимо привлекать консультантов. При этом не забывайте, что Германия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией |
| В стране хорошо развиты услуги управляющих компаний – легко найти посредника, который возьмёт на себя все операционные издержки. Стоимость работ – от €30 за квартиру в месяц | Покупка недвижимости сама по себе не даёт зарубежному собственнику права поселиться в Германии. Основанием может стать ведение бизнеса в стране, но собственнику придётся доказать властям, что его компания полезна для региона, а его присутствие в Германии необходимо |
| Государство берёт на себя риски по выплате арендной платы в случае форс-мажорных обстоятельств, например если арендатор потеряет работу |
При грамотном вложении средств и правильном выборе объектов и УК арендный бизнес может приносить стабильный доход. Процент доходности в Германии невысокий (в среднем 3% годовых). Тем не менее это надёжные вложения для приумножения средств. А если учесть рост стоимости самой недвижимости, то дополнительно можно заработать при перепродаже.
Каких-то серьёзных минусов и рисков при вложении в немецкую недвижимость нет. В основном все возможные ситуации связаны с частными случаями – когда в квартиру вселяются представители маргинальных слоёв общества. Часто они лишены стабильного заработка, поэтому в какой-то момент перестают платить за проживание.
За помощью в социальные службы такие люди идут нечасто, поэтому остаётся единственный вариант – выселение их через суд. А процесс занимает время, в которое владелец квартиры также не получает доход.
Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рынка советуют обращаться в управляющие компании, которые на этапе сдачи в аренду проверяют документы и платёжеспособность претендентов.
Фото: pixabay.com, unsplash.com
Инфографика: Ольга Бодрова
Самое главное
Однако для того, чтобы приведенный нами алгоритм сработал, вам, прежде всего, нужно купить билет на самолет, прилететь в Берлин и любыми путями постараться сделать себе здесь регистрацию хотя бы на пару месяцев, пока не найдете постоянное жилье. Ведь чтобы открыть счет в банке и получить все остальные необходимые документы, нужна регистрация, а отели ее делают редко.
Зная особенности немецкой бумажной волокиты, связанной с арендой жилья, местные работодатели обычно помогают экспатам «перекантоваться» на квартирах фирмы, пока приглашенный сотрудник не найдет себе подходящий вариант проживания.
Некоторые прописываются на время у друзей либо снимают жилье краткосрочно, пока не уладят все дела с переездом. Правда, арендовать квартиру на короткий срок с недавних пор стало значительно сложнее — многие краткосрочные «отпускные» апартаменты, или, как называют их немцы, Ferienwohnungen, предложения о сдаче которых были в большом количестве представлены на сервисах типа AirBnB, Wimdu и 9flats, в Берлине с 1 мая 2016 года под фактическим запретом согласно решению городских властей.
Кто может претендовать на данный вид жилья
Стать участниками программы могут следующие категории граждан:
- безработные и лица, которые получают пособие Harzt IV;
- работающие, чей доход является недостаточным для ведения нормального образа жизни;
- граждане, в одиночку воспитывающие детей;
- студенты (обычно при получении госпомощи на основании BaföG);
- инвалиды;
- пенсионеры;
- иностранцы, имеющие статус постоянного резидента (ВНЖ не подходит, только ПМЖ).
Размер допустимого дохода работающего гражданина зависит от количества лиц, составляющих его домохозяйство, и от региона, в котором он проживает. Примерные показатели можно представить следующим образом:
| Город | Количество членов семьи | Сумма в евро за 1 год |
|---|---|---|
| Шлезвиг-Гольштейн | 1 2 3 | 14 400 21 600 + 5000 за каждого последующего человека |
| Штутгарт | 1 2 3 | 21 600 25 200 +5740 за каждого следующего родственника |
| Берлин | 1 2 3 | 16 800 25 200 +5740 |
За каждого следующего человека добавляется по 4100 евро.
Как сэкономить и найти удобное жилье
Столица Германии — популярное направление европейского туризма. Сюда приезжают круглый год, поэтому жилья достаточно. Разница между ценами летом и зимой незначительна. Владельцы предлагают услугу Ferienwohnungen («квартира на каникулы») и сдают недорогие апартаменты с кухней.
Вот простые способы, как не тратить лишние деньги и выбрать удобную квартиру в Берлине:
- Дешевые варианты ищите на окраинах города.
- Недорогие квартиры в центре Берлина пользуются спросом, поэтому бронируйте за 2-3 месяца до поездки.
- Во время каникул студенты часто уезжают из города и недорого сдают свое жилье туристам.
- Если вы приезжаете в Берлин летом, берите апартаменты с кондиционером.
- Чтобы не тратиться на такси, ищите квартиру недалеко от станции метро или остановки общественного транспорта.
- Если хотите готовить самостоятельно, выбирайте жилье с кухней. Желательно, чтобы рядом были продуктовые магазины, супермаркет или рынок.
Торштрассе в районе станции метро «Розенталер Платц» (Фото: unsplash.com / @gillyberlin)
Коммерческая недвижимость: рекорды тридцатилетия
Имя автора Наименование компании
Сделка, включающая приобретение пакета акций в дополнение к покупке всех или части активов компании.
С 1 января 2020 года налог на передачу недвижимости RETT ужесточён. Теперь сделки по покупке акций и недвижимости немецких компаний менее выгодны. Тем временем спрос на офисы не падает. Только активное строительство сможет улучшить положение арендаторов.
Если говорить о показателях коммерческой недвижимости Берлина, то оборот достиг отметки в €12,5 млрд, что на 70% (!) выше, чем в 2018 году. Количество сделок в сегменте по итогам года возросло на 42%. Большая часть объектов была приобретена фондами, а порядка 50% капитала поступили из-за рубежа. Инвесторов-россиян менее 3%.
Что характерно, четыре из пяти сделок – проекты или объекты на стадии строительства. Это совершенно новая тенденция на рынке Берлина и Германии в целом. Она сформировалась в связи с недостатком готовых объектов в продаже и их высокой ценой. Офисные квадраты пользуются огромнейшей популярностью, так как особого выбора места для приложения инвестиций просто нет.
Имя автора Наименование компании
Не все российские инвесторы готовы входить на немецкий рынок с пакетом объектов на стадии проектирования или строительства. Хотя опыт наших клиентов говорит о том, что шансов стать полноправным участником процессов в сегменте с таким портфелем намного больше, чем если искать готовую недвижимость.
В Берлине покупатель готов платить даже €10 тыс. за квадрат офисных площадей не в самых престижных районах – таких как Кройцберг. С другой стороны, покупатель стал требовательнее к местоположению и качеству помещений, поэтому в лучших столичных бизнес-центрах стоимость аренды офисов прибавит несколько процентов.
Предположительно в столице за 2020 год построят ещё 730 тыс. кв. м офисных площадей, что вдвое превзойдёт показатель 2019-го
Поэтому инвестору крайне важно точно оценивать ситуацию на рынке: спрос высок, но рынок быстро насыщается и есть риск перегрева. Отследить эту грань очень сложно, так как статистика обычно отстаёт от реальности. По данным JLL, в топ-городах площади для белых воротничков расширят в пять раз – с 1,12 млн кв
м в 2019 году до 6,00 млн кв. м в 2021-м. Следовательно, процент пустующих помещений возрастёт, а спрос, наоборот, снизится. Арендаторы готовятся к новому раунду борьбы за выгодные объекты: аренда в мегаполисах подорожает на 3–4%, а вот чистая доходность пойдёт на спад
По данным JLL, в топ-городах площади для белых воротничков расширят в пять раз – с 1,12 млн кв. м в 2019 году до 6,00 млн кв. м в 2021-м. Следовательно, процент пустующих помещений возрастёт, а спрос, наоборот, снизится. Арендаторы готовятся к новому раунду борьбы за выгодные объекты: аренда в мегаполисах подорожает на 3–4%, а вот чистая доходность пойдёт на спад.
Важнейшие данные по офисам в городах А-класса за 2018–2020 годы
