Как купить дом в Тайланде русскому

Рынок первичной недвижимости Таиланда

Рынок жилья Таиланда переполнен предложениями от разных застройщиков и вариантов приобретения аппартаментов тоже вполне достаточно. Но недвижимость, это рынок, на котором тоже существуют свои тенденции, одна из которых вложение денег на этапе строительства. Это самая популярная покупка в Таиланде.

В Таиланде законодательство жестко регламентирует компанию застройщика, происходит это следующим образом. Если застройщик задерживает сдачу недвижимости в пределах полугода, то она платит очень большие штрафы, если этот срок выше, то владельцы компании несут уголовную ответственность. Поэтому застройщики очень четко выдерживают сроки сдачи недвижимости в Таиланде, в 90% случае не бывает задержек.

Имейте в виду, что покупая недвижимость на начальном этапе строительства, за все время строительства она подорожает на 40-50%. При покупке жилья на стадии строительства, вы получаете очень удобный платежный план. Это 20% первый взнос, в течение всего периода строительства, вы выплачиваете равными частями еще 30%, и 50% вы платите при получении ключей на свою недвижимость.

Какие гарантии существуют для собственников недвижимости?

В интернете давно муссируется информация о том, что всем в Таиланде владеет король. При желании этой венценосной особы любой дом может быть снесен или отобран у владельца. Разумеется, это все несколько утрировано. Король в Таиланде – высший человек, без сомнений. Недаром же за порчу его портретов и изображений полагается административная, а иногда даже и уголовная ответственность, но в тоже время Таиланд – светская развитая страна, где государство не позволяет себе творить всякий беспредел.  Непопулярные решения власти способны отпугнуть инвесторов, этого больше всего боятся тайские чиновники, поскольку львиная доля доходов страны приходится на привлеченный капитал, в виде туристов и иностранных инвестиций.

Если вы купите в Таиланде недвижимость, например кондоминимум, то будете владеть 49 его процентами. Остальное остается за королем. Подобная практика видится данью традициям. В Англии, например, сохранили институт королевства, но он носит скорее архаичный и музейный характер, чем реальную силу. Тоже самое и с таиландским королем. Как только вы приобретете в собственность недвижимость, вам сразу дадут документ на право собственности (Chanote Deed) и свидетельство на жилплощадь (Tabien Baan). Эти документы будут полностью подтверждать ваше полное право на имущество. Если же вы приобретаете коммерческую недвижимость, например, ресторан или офисный центр, то это имущество надо оформлять на компанию, которую стоит предварительно организовать. Несмотря на то, что по местным законом вы сможете владеть только 49 % акций, а остальные 51% придутся на тайцев, привлеченных вами в дело, вам будет выдана, так называемая «Золотая акция». Она дает право на решающий голос при принятии любых решений. То есть де-юре контрольный пакет будет не у вас, а де-факто владельцем будете вы. Кроме этого существует практика, когда с тайских партнеров берется отказ от претензий на имущество компании. Этот документ полностью защитит вас от всяких попыток махинаций и манипулирования со стороны партнеров

Нельзя не уделить внимание еще одному правовому инструменту тайского законодательства Usufruct. Напрямую этот термин на русский язык не переводится, в великом и могучем языке аналога пока не существует

 По сути Usufruct  представляет собой пожизненную аренду на земельный участок. Она дается на срок 30+30 лет. То есть, первоначально вы подписываете договор на тридцать лет, а потом имеете приоритетное право на его продление.  Если вы не хотите продлевать аренду – земля уходит к другим претендентам на нее.

Как бы вы не были подкованы в тайском законодательстве и сколько бы форумов не прочитали и советов не услышали, вашу сделку обязательно должны сопровождать опытные адвокаты. Множество наших соотечественников погорело именно на том, что пожадничали пригласить хорошего юриста. Поверьте, в противном случае можно потерять гораздо больше, чем несколько тысяч бат, которые стоят услуги адвоката.

Что, если вам приглянулась квартира в тайской квоте

Для того чтобы оформить квартиру с тайской квотой, вам необходимо в Таиланде открыть компанию, и только после этого ее оформлять. Здесь возникает ряд особенностей.

1. Совершаем финансовые вложения

Открытие компании предусматривает определенные финансовые вложения. В первую очередь компания открывается с уставным капиталом, примерно соответствующим стоимости квартиры в Таиланде. От размера уставного капитала зависит стоимость открытия компании. Далее компания нуждается в ежегодном бухгалтерском обслуживании, даже если она не ведет никакой деятельности. Это определенные затраты, к которым покупатель недвижимости в Таиланде должен быть готов.

2. Думаем о безопасности

Возникает вопрос, как обезопасить себя? Таец, который является учредителем вашей компании, должен предоставить вам отказное письмо от своей доли в этой компании. Это достаточно быстрая и безболезненная процедура, и имея на руках это письмо, вы можете изменить одного тайского собственника на другого. А так как компания уже владеет квартирой в Таиланде, то и она сама автоматически переходит в собственность новых людей компании. После покупки долгожданного жилья, стоит ознакомиться с коммунальными платежами, которые в будущем “лягут вам на плечи”.

Рекомендуем также рассмореть вопрос по покупке дома в Таиланде и о рынке недвижимости в Таиланде в целом.

Какие цены на аренду дома у моря в Таиланде в 2021 году

При аренде до месяца, цены на дома начинаются от 15 евро в сутки. Такие цены можно встретить на Пангане. Ниже опишу подробнее по ценам на дома на Пхукете, Самуи и Пангане. Вот мой список недорогих и вполне комфортных домов, которые удалось найти:

Недорогие дома у моря на Пхукете

За 300 евро на Пхукете рядом с пляжами домов нет. На Пхукете почти круглый год дома у моря сдают только по суточным ценам! “Дешево” начинается от 25 евро в сутки за хороший чистый домик или бунгало. Таких мест все меньше.

Вариант 1.
Нам очень понравился жилой комплекс рядом с хорошим пляжем , всего 10 минут пешком до моря. До супермаркета идти минут 20. Чисто, тихо, в окружении зелени, но при этом не придется гонять толпы тараканов, в этом комплексе за территорией ухаживают. Вот фото:

Недорогой Домик у моря в Таиланде

Это лучшее, что можно найти на Пхукете недорого, рядом с популярным пляжем, на короткий срок (менее месяца). Фотографии и цены смотрите здесь.

Вариант 2. 
Хочется совсем рядом с морем? Есть отличный вариант, но подороже – Marisa Garden Bungalow – комплекс бунгало.

Вариант 3.
Рядом с небольшим и уединенным есть современные бунгало Sense of Yanui – мое любимое место на Пхукете. Выглядят вот так:

Бунгало рядом с пляжем Януи

Чисто, спокойно, и дешево по пхукетским меркам. Это именно то место, где можно проснуться под пение птиц, сходить искупаться (пляж в паре минут ходьбы), а затем полноценно отдохнуть. В цену уже включены вода и электричество, поэтому ничего доплачивать не надо.

Однако за более дешевыми домами лучше отправиться отдыхать на Самуи или Панган.

Аренда дома в Таиланде на острове Самуи: недорогие дома с бассейном

Последнее время остров Самуи стал очень дорогим. Здесь, кстати, самое дорогое такси во всем Таиланде. А вот дома на удивление все еще можно найти недорого, причем рядом с морем. Комфортные, чистые, современные. Вот уж где настоящий отдых!

Кстати, именно на Самуях много хороших домов по адекватной цене. Дешевле всего снять дом в Таиланде с бассейном – в комплексе, где бассейн будет общий на несколько домов.

Вариант 4. Жилой комплекс Blue Wave Samui.

Дом с бассейном в Таиланде, на острове Самуи

Бассейн общий на несколько домов, зато днем почти всегда пустой. Хозяева предоставляют пляжные полотенца и шезлонги.

Вариант 5. Дом Sunset Beach House – просто сказка! Но он уже дороже:(

Дом в аренду на Самуи

Чтобы посмотреть все дома, которые сдают без посредников, жмите здесь:

Панган: дома для отдыха вдвоем

На этом острове лучше всего отдыхать вдвоем. Долго оставаться на Пангане быстро наскучит, а вот приехать на неделю – рекомендуем! Здесь очень романтичная и спокойная атмосфера, без лишнего пафоса. Пожалуй, это единственное цивилизованное место, где до сих пор можно с комфортом и недорого отдохнуть в Таиланде. Без толп орущих китайцев и безумных пакетных туристов.

Самые дешевые домики – это бунгало. Расположены у моря. Удобств в них минимум, зато очень дешево, 10-15 евро.

Вариант 6. Один из таких комплексов – Siam Cookies. Все домики расположены на первой линии. Вот фото:

Дешевые бунгало на Пангане

Почти в каждом бунгало есть балкон и гамак для полного релакса.

Балкон и гамак

Но нам понравились более комфортные дома.

Вариант 7. Современный комплекс Silan Residence. Подороже, но гораздо удобнее. Вот фото:

Дом у моря в Таиланде (остров Панган)

Выходишь утром – и сразу море! В комплексе есть большой бассейн на несколько домов. Расположение очень удачное, рядом кафе и магазины.

Приобретение домов иностранцами в Тайланде – Земельный Кодекс

Согласно Статьи 86-й Тайского Земельного Кодекса иностранцы не имеют права владеть землей за исключением специальных соглашений. Вариантов законного решения данной ситуации два:

Первый вариант – покупка земли на юридическое лицо, которое будет считаться “тайским”. Этот метод владения часто называется «оформление на тайскую компанию». Принцып такой – Вы владеете компанией, а компания владеет домом. Согласно Статьи 97-й компании, зарегистрированные в Таиланде, но имеющие более 49% уставного капитала принадлежащего иностранцам, относятся к иностранным юридическим лицам, то есть, для того, чтобы юридическое лицо было признано “тайским”, необходимо, что бы 51% уставного капитала принадлежал тайцам.

Таким образом, иностранец может владеть только 49% акций компании, хотя тайский земельный кодекс не запрещает полностью контролировать ее

Поэтому очень важно правильно оформить весь пакет документов на компанию, чтобы гарантировать право эффективно и полностью эту компанию контролировать. Владение, и управление тайской компанией проходит через определенные процедуры и налагает ответственность и налоговые обязательства, что также требует дополнительных расходов

И хотя такой способ покупки некоторые считают не слишком надежным, тем не менее последние 30 большинство домов иностранцами покупалось именно так. При правильном оформлении документов – а такой механизм за эти годы давно отработан – никаких проблем у владельцев никогда не возникало.

Второй вариант – иностранец может владеть землей посредством документально оформленной долгосрочной аренды.

Долгосрочная аренда – это простой способ, который позволяет владеть землей (или землей с домом) в течение определенного количества лет. Как правило – 30 лет с правом продления аренды по формуле +30, +30 (то есть в общей сложности 90 лет). Некоторые предпочитают этот метод благодаря его простоте и потому, что он не требует весьма сложной процедуры создания компании. Земля арендуется у собственника земли: физического или юридического лица, и оформляется в Земельном управлении. Сумма, прописанная в контракте на 30-летнюю аренду, будет зависеть от того, как вы договоритесь с владельцем + небольшая комиссия Земельному управлению за регистрацию контракта. В контракте также указывается опция продления аренды на дополнительные 30 лет. Помимо контракта аренды может быть оформлено пожизненное право пользования всем, что расположено на поверхности участка, как дополнительная и серьезная гарантия. Однако долгосрочную аренду можно считать надежным способом лишь при условии, если Вы арендуете землю у государства. Если же вы арендуете землю у частного лица или фирмы никогда нельзя быть до конца уверенным, что через 30 лет, когда Вам нужно будет продлевать аренду, с ними ничего не случится.

Не следует считать, что аренда позволяет сэкономить на стоимости земли – обычно стоимость аренды меньше стоимости земли (при приобретении на компанию) лишь на несколько процентов. Застройщики коттеджных поселков редко идут на оформление посредством аренды и более 90% домов оформляются “на тайскую компанию”.

Покупка квартиры в Таиланде самостоятельно

• Вы должны хорошо знать английский язык, так как тайским госслужащим проще говорить на родном тайском или на международном английском языках, и никто их не обязывает знать русский.
• Вам самим придется заниматься оформлением всех необходимых документов для покупки квартиры и ее последующей регистрации в мэрии Таиланда. Также вам необходимо будет в тонкостях разбираться в особенностях тайских законов.

Еще раз подумайте о том, готовы ли вы взять на себя все риски по покупке недвижимости в Таиланде или все же следует обратиться к услугам профессионалов, отстаивающих ваши интересы. Также советуем почитать о налогах на жилье в Тайланде, которые вам придется отдать за переоформление в свою собственность.

Земля и дом

Необходимо начать с главного и, пожалуй, самого досадного утверждения:

Но на этом рано закрывать для себя страну улыбок как объект инвестиций, проявите терпение и дочитайте до конца, вас ждут и хорошие новости.

Первое с чем сталкиваются иностранные покупатели домов, вилл, таунхаусов и прочих отдельно стоящих сооружений – невозможность оформить землю в собственность. Классическая схема обхода этого ограничения – приобретение земли на имя тайского юридического лица (company limited), в которой иностранный гражданин может владеть 49% долей и быть генеральным директором, не менее 51% компании должно принадлежать минимум двум гражданам Таиланда или тайской компании. Пошаговый процесс и стоимость открытия компании в Таиланде я описывал в статье по этой ссылке. Существуют работающие механизмы защиты от противоправных действий тайских акционеров, во избежании несанкционированного захвата компании или продажи принадлежащей вам земли, но в рамках этой статьи я не буду подробно останавливаться на этом, сделаю лишь несколько важных замечаний:

1. Практика приобретения земли, на которой находится дом, вилла, таунхаус и т. д. иностранными гражданами через тайские компании является повсеместно распространенной не один десяток лет.
2. Правительство Таиланда неоднократно высказывалось категорически против использования тайских компаний исключительно для приобретения недвижимости, так как это не соответствует цели создания компании, и, в теории, такие сделки могут быть признаны ничтожными с последующим отчуждением земли в пользу государства. Вывод: ваша компания должна показывать реальную бизнес-деятельность, а не сдавать годами нулевые отчеты.
3. Само здание приобретается в собственность иностранным гражданином без ограничений и является более предпочтительным с точки зрения безопасности владения, чем оформление на компанию.
4. Существует практика приобретения земли на имя супруга/супруги  – гражданина Таиланда, это самый рискованный вариант, так как при прекращении отношений ваше недвижимое имущество, оформленное таким образом в 99,9% достанется вашей бывшей второй половине.

Мое личное мнение: если вы не живете в Таиланде, и у вас нет тут компании, ведущей реальную коммерческую деятельность, я не рекомендую приобретать землю таким образом. 100% законной альтернативой такому способу является долгосрочная аренда земли у ее владельца, договор аренды регистрируется в земельном департаменте и вносится обременение в свидетельство о праве собственности на землю на соответствующий период аренды. Максимальный срок договора аренды может составлять 30 лет и содержать условия о возможности продления.

Оформление договора покупки квартиры в Таиланде

Тайские компании предпочитают заключать договоры на тайском языке, в иностранных компаниях вам может быть предложен договор на английском языке с русским переводом. Силу имеют оба варианта. То есть если договор по покупке квартиры в Таиланде заключен на тайском и английском языках, то предпочтение будет отдаваться тайскому договору. Если договор заключен только на английском языке, то его тайский перевод будет уже на втором плане.

Вот так выглядит договор покупки недвижимости в Таиланде

Вы должны четко понимать, что никакой юридической силой русский вариант договора по покупке недвижимости  в Таиланде иметь не будет, и что тайские и английские варианты тоже лучше проверить на соответствия друг к другу. От этого зависят ваши расходы, которые вы понесете помимо основных платежей за объект недвижимости.

Чтобы купить квартиру в Таиланде, в первую очередь в договоре нужно обращать внимание на несколько нюансов:

1. В какой квоте находится квартира.
2. Кто ведет финансовые расходы по переводу права собственности и по уплате налогов.

Тренд № 2. Застройщики завершают текущие проекты и изучают спрос

На Пхукете распространены две схемы выплат за строящуюся недвижимость. Первая – по факту завершения этапа застройщик выставляет инвойс. Вторая – клиент вносит 100% от цены, но сразу же начинает получать кешбек, то есть гарантированный доход около 7% годовых, который обычно выплачивается уже после ввода здания в эксплуатацию. В обоих случаях небольшие задержки в строительстве для покупателя некритичны.

В 2020 году Пхукет пережил один жёсткий локдаун. В апреле-мае районы острова были перекрыты, жители сидели по домам. Строительство тогда тоже не велось, но как только ограничения ослабли, девелоперы продолжили работу. Впрочем, в 2021 году темпы запуска новых проектов, вероятно, замедлятся. Застройщики не спешат и внимательно анализируют спрос.

Карен Чичян. Его величество рынок сбалансирует спрос и предложение. Пока каких-то объектов не хватает, застройщики их возводят, а если наблюдается переизбыток – ищут новые ниши. Сейчас правительство Таиланда делает ставку на медицинский туризм. И многие уже начали развивать это направление – строят клиники, реабилитационные центры. В ближайшие годы на Пхукете появятся не просто кондоминиумы с отельным управлением, которые уже стали визитной карточкой острова, а что-то вроде санаториев. Там тоже можно будет купить недвижимость для себя и для заработка. А всё, что связано с медициной, наверняка будет востребовано.

Нас ждут новые интересные проекты и направления, на которых можно много заработать. Ведь море, солнце, природа всегда будут ценностями для каждого!

Светлана Касаткина. Если бы у клиентов возникли какие-то вопросы, мы бы сразу узнали. В 2020 году никаких скандалов, связанных с закрытием строек или банкротством компаний, не было. Единственный пример – когда в апреле был локдаун, клиентам на пару месяцев позже выплатили кешбек. Впрочем, за весь рынок не могу отвечать, потому что мы тщательно отбираем застройщиков и рекомендуем инвестировать в проекты проверенных девелоперов. В 2021 году крупные компании из Китая, Гонконга, Сингапура продолжат запускать новые фазы и комплексы. А небольшие компании, которые строят на кредитные деньги и средства инвесторов, могут испытывать сложности.

Примеры недвижимости на Пхукете

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

204 204 €

Площадь 47 м2

Exotic Property

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

86 317 €

Площадь 29 м2

Exotic Property

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

98 622 €

Площадь 27 м2

Exotic Property

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

123 884 €

Площадь 45 м2

Exotic Property

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

125 245 €

Площадь 49 м2

Exotic Property

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

160 641 €

Площадь 117 м2

Exotic Property

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

117 077 €

Площадь 33 м2

Exotic Property

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

291 332 €

Площадь 110 м2

Exotic Property

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

215 095 €

Площадь 190 м2

Exotic Property

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

8 168 190 €

Площадь 1767 м2

Exotic Property

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

196 547 €

Площадь 43 м2

Exotic Property

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

476 477 €

Площадь 264 м2

Exotic Property

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

99 515 €

Площадь 43 м2

Exotic Property

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

78 959 €

Площадь 45 м2

Exotic Property

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

64 647 €

Площадь 33 м2

Exotic Property

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

115 171 €

Площадь 35 м2

Exotic Property

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

427 468 €

Площадь 210 м2

Exotic Property

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

108 800 €

Площадь 36 м2

Exotic Property

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

579 260 €

Площадь 329 м2

Exotic Property

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

128 096 €

Площадь 67 м2

Exotic Property

Выводы: что можно сделать, чтобы подешевле арендовать дом у моря

Если дом нужен на 3 месяца и более, то арендовать выгоднее всего у местных по приезду, – взять мотобайк и объехать все вокруг. При аренде на короткий срок, особенно меньше двух месяцев, искать лучше через интернет. Но не у русскоязычных “риэлторов”! Обычно они всего лишь перепродают то, что нашли в Букинге или Airbnb, но добавляют свою комиссию. Либо снимают у местных и перепродают. Цены у русских риелторов всегда выше. Поэтому, если вас угораздило связаться с русскими в Таиланде, то перепроверьте в интернет – обязательно найдете дешевле.

Чтобы снять дом в Таиланде недорого, нужно:

• найти локацию подешевле, например, остров Панган;
• учитывать сезон: подешевле будет с апреля по ноябрь, в январе и феврале – самые высокие цены;
• искать дома подальше от моря, а на пляж ездить на мотобайке;
• рассмотреть варианты отелей, где есть бунгало, – иногда бывают хорошие распродажи;
• искать аренду не на весь месяц, а разбить по неделям, – так больше шансов поймать даты с невысокими ценами.

За долгие годы поездок по Таиланду мы поняли, что если все-таки хочется снять недорогое жилье ближе к пляжу и чтобы в пешей доступности были магазины и кафе, тогда лучший вариант – апартаменты. За те же деньги, что и аренда дома, можно снять хорошую студию в кондо или комнату в гостевом доме. По площади будет меньше, зато удобств больше. Не надо зацикливаться на доме: аренда дома в Таиланде – это не всегда самый лучший вариант.

Добавляйте свои .

VkontakteИнстаграмTelegram