Недвижимость в Лос-Анджелесе: особенности покупки и аренды

Основные виды и особенности

Вся коммерческая недвижимость в Штатах делится на 4 типа:

1. Office. В эту категорию включены офисные здания, которые можно сдавать для разных компаний или организовать собственное предприятие.
2. Industrial. Это производственные и индустриальные объекты. Сюда включены разного рода заводы, склады для размещения и хранения продукции, предприятия по производству каких-либо товаров.
3. Retail. Так обозначают на рынке недвижимости объекты, которые можно приспособить под розничную торговлю: салоны или магазины.
4. Multifamily. Под этим термином скрываются многоквартирные здания, включающие от 4 апартаментов и более.

Важно: если рассматривать интерес инвесторов, то обычно вкладчики концентрируют внимание на каком-то одном типе объектов. Это позволяет детально изучить нюансы и тонкости бизнеса в данной сфере. В Лос-Анджелесе наибольшим спросом пользуются Multifamily

В Лос-Анджелесе наибольшим спросом пользуются Multifamily.

Обзор рынка округа Лос-Анжелес

Стремительно растущий рынок обладает рекордной оценочной стоимостью в $1,76 трлн.

• Население округа 18,7 млн. жителей. 
• Рост арендной платы на 2021 год составил 18,9% (до $1228 в месяц). 
• Средняя стоимость дома по округу составляла $750 тыс. К марту 2022 года она стала оцениваться в $825 тыс.

Эксперты из NAR (National Association of Realtors) прогнозируют, что средняя стоимость дома по округу в будущем поднимется до $920 тыс. А Национальная Ассоциация строителей считает, что произойдет рост еще на 18% в 2022 году, так как стоимость строительных материалов растёт. 

В 2012 году средняя стоимость по округу была $165 тыс., к концу 2022 года планируется возрастание до $976 тыс. Десятилетний рост составит в долларовом эквиваленте предположительно $811 тыс.

Тенденции на рынке недвижимости Америки

За последние 20 лет ситуация со спросом на жилые и коммерческие объекты в Штатах сильно изменилась. С 2007 по 2011 годы рынок претерпел существенный спад. Цены на недвижимость упали на 32%.

Для некоторых штатов падение составило 60%. Процент продаж, то есть интерес к жилью на континенте, уменьшился почти на 80%. Такие изменения стали следствием кризиса в финансовой, в большей части банковской и ипотечной сфере.

В связи с тем, что многие семьи не смогли оплатить долги на квартиры, банки стали их арестовывать для последующей реализации на торгах. Поскольку спрос был невелик и реальные деньги за них не получилось выручить, часть жилых районов в ряде штатов до сих пор стоят брошенные.

Динамика цен на недвижимость США 2000-2016

Большие деньги за объекты, которые реально стоят намного ниже, предлагают инвесторы из ведущих мировых держав. Согласно рейтингу Forbes к таковым относятся Китай, Индия, Бразилия и Россия.

Иностранцы предпочитают покупать дома в развитых регионах, в частности Флориде, Нью-Йорке и Калифорнии. Это позволяет утверждать, что рынок элитной недвижимости в Америке пострадал меньше всего. Особенно в курортных зонах и рядом с береговой линией.

Выбор объекта

Перед тем, как приступить к покупке объекта для инвестиций, важно предварительно составить список основных критериев

• Визуальное состояние дома. Если здание нуждается в ремонте, необходимо заложить дополнительные средства, которые будут потрачены на техническое обслуживание и покрытие ремонта.
• Расположение квартиры. Если окна квартиры выходят на улицу, а не во двор, то в помещении будет много света, но шум будет доставлять дополнительный дискомфорт.
• Общее состояние домов в округе. Если недвижимость поблизости в плохом состоянии, это может снизить стоимость жилья при перепродаже.
• Наличие объектов инфраструктуры, расположенных рядом с домом: магазины, кафе, медицинские учреждения.
• Как давно объект выставлен на продажу? Если квартира долго не продается, вероятно, у нее есть скрытые проблемы.

Ипотечное кредитование

Покупка недвижимости может быть серьезной финансовой брешью в бюджете, поэтому многие пользуются услугами ипотечного кредитования. Ипотека доступна не только гражданам, но также и гостям страны — тем, кто имеет подходящую американскую визу или грин-карту, разрешающую проживание в США.

Условия ипотечного кредитования

Индивидуальные условия ипотечного кредита формируются на основе финансовой состоятельности заемщика, а также от типа выбранной недвижимости.

Документы для ипотеки

Для того, чтоб получить ипотечный кредит, требуется иметь счет в местном банке. Банк проводит оценку недвижимости, а затем начинается процесс оформления.

Банку нужно будет предоставить:

• Документы, подтверждающие, что человек посетил страну легально. Требуется паспорт, виза или грин-карта;
• Выписка из кредитной истории за последние пару-тройку лет;
• Рекомендательные письма от банков;
• Социальный страховой номер;
• Справка о заработной плате за три года;
• Справка о счетах в банке;
• Документы о состоянии многоквартирного дома;
• Письмо от аудитора.

Рассматривать документы банковская организация может 2-4 недели. Недвижимость в США весьма востребована — можно найти жилье в аренду, можно приобрести квартиру или дом в собственность — для этого есть практически все условия.

Исторический центр

Центральный район Лос-Анджелеса, славящийся великолепными памятниками архитектуры, пережил на своём веку периоды взлетов и падений. В течение многих лет он приходил в упадок, но 21 век положил начало его возрождению.

Старинные здания реставрируются и превращаются в роскошные отели, рестораны, дорогие дома и квартиры. Успешные бизнесмены вступают в ожесточённую борьбу за возможность разместить здесь свои офисы. Сейчас это один из самых востребованных районов, и цены на жильё здесь быстро растут.

Квартирный комплекс The Roosevelt

Год постройки: 1927Количество квартир: 221Варианты планировки: 43Арендная плата: справки по телефону

Недавно отреставрированное здание являет собой образчик стиля «бутик-отель». Квартиры, оформленные в современной цветовой гамме, оснащены элегантными кухонными гарнитурами в стиле старой Европы, прогрессивной бытовой техникой Bosch и фурнитурой от Kohler.

В распоряжении жильцов имеется всё для активного отдыха с полным комфортом: фитнес-центр, помещение для занятий йогой и Roosevelt Club с бассейном, кухней и даже площадкой для разведения костра.

Роскошная квартира в жилом комплексе Roosevelt

WaterMarke Tower

Год постройки: 2010Количество квартир: 214Варианты планировки: 18Арендная плата: справки по телефону

Бассейн на крыше, фитнес-центр и парк для выгула собак внушают соблазн снять квартиру в этой 35-этажной жилой башне. Самые привлекательные особенности интерьера — итальянская мебель, пол из натурального дерева и индивидуальные патио.

Лаконичная кухня в WaterMarke Tower

AVANT South Park

Год постройки: 2015Количество квартир: 193Варианты планировки: 7Арендная плата: 1950 – 3525 долларов

Современный престижный комплекс включает квартиры с кухнями, оснащёнными гарнитурами из натурального клёна и белоснежными столешницами из природного кварца. В каждой квартире вы найдёте приватные балконы и встроенный Bluetooth. А пообщаться с соседями можно на крыше, загорая у бассейна или на вечеринках барбекю, наслаждаясь грандиозным видом ночного Лос-Анджелеса.

Альковная спальня в комплексе AVANT South Park

Нюансы покупки недвижимости в Штатах

При оформлении сделки и выборе объекта на территории США эксперты в области недвижимости рекомендуют обратить внимание на следующие существенные моменты. Эти советы позволят избежать ошибок при оформлении жилья:

Эти советы позволят избежать ошибок при оформлении жилья:

1. Собственность на недвижимость не дает право на получение вида на жительство (Гринкарты). В некоторых случаях в ряде штатов устанавливается льготный визовый режим для иностранных инвесторов.
2. Расходы на регистрацию при переходе права собственности в Америке выше, чем в Европе. Дополнительно к стоимости объекта необходимо добавить 1–3%.
3. Оплату лучше проводиться безналичным способом. При вывозе из РФ суммы более 9 999 $ взымается таможенная пошлина. Рекомендуется взять с собой подтверждение о подтверждении происхождения денег, к примеру, продажи недвижимости в России или получения прибыли от деятельности предприятия или иного дохода. В США с ввезенных сумм налоги не предусмотрены, поскольку граждане РФ не являются американскими резидентами. Исключение составляют случаи, когда средства получены в результате трудовой или коммерческой деятельности в Штатах.
4. Распространенной формой оформления сделки является удаленная покупка. Доверенность необходимо заверить в Посольстве (консульском отделе) США в Российской Федерации или другой стране пребывания. Документ направляется почтой юристу. Деньги в счет оплаты покупки недвижимости в Америке отправляются на специально открытый для этого трастовый счет. По завершении регистрации сделки деньги будут переведены продавцу по распоряжению, выданному адвокатом, если такое полномочие указано в доверенности. Обращение к лицензированному специалисту сводят риски мошенничества к нулю. При нарушении договоренностей адвокату грозит лишение лицензии и штраф, в случае совершения противоправных деяний возможно тюремное заключение.
5. В ряде штатах возможно совершение сделки через компанию эскро. Оформление бумаг осуществляется через американское посольство. Затем документация направляется в эскро, фирма ведет расчеты от имени покупателя и в его интересах на основании специальных полномочий, подтвержденных заключенным договором об оказании услуг и заверенной через дипломатическое представительство доверенности. Такие сделки практически не имеют рисков.

https://youtube.com/watch?v=eEweqrOoEYY

Районы Лос-Анджелеса

Снять жилье в Лос-Анджелесе недорого вряд ли получится. Здесь самый высокий уровень жизни в Штатах, поэтому цены космические. Big L.A. представляет собой огромную агломерацию, растянувшуюся на 200 км вдоль тихоокеанского побережья.

Территория Большого Лос-Анджелеса включает более 80 районов. Стоимость жилья зависит от популярности и удаленности от центра.

Возможности основных районов мы свели в таблицу:

Аренда квартир в Лос-Анджелесе на месяц считается краткосрочной (до 11 месяцев). Чем меньше срок аренды, тем выше стоимость и залог.

Если бюджет превышает 5 тыс. долларов, стоит нанять риелтора. Комиссия составит 3 % от арендной платы за весь срок. С арендодателем можно договориться, кто оплатит эти услуги.

Как в любом другом городе США, в Лос-Анджелесе можно снять квартиру на длительный срок ─ от года и более. Это самый выгодный вариант, если провести в городе предполагается много времени.

Самый популярный сайт для поиска долгосрочного жилья ─ . Сервис платный (за доступ к базе адресов нужно выложить 60 долларов в месяц), но тут предлагается самый широкий выбор.

Способы получения дополнительного дохода

Этот вопрос один из наиболее важных для тех, кто собирается вложить капитал с перспективой его приумножения. Способов немного, всего два. Но они оба действенные.

• Первый – сдавать приобретённую коммерческую недвижимость в аренду. На все виды объектов всегда есть спрос: офисные здания снимают небольшие фирмы, которым строить свои помещения невыгодно; салоны и магазины – частные предприниматели; квартиры – жильцы, не имеющие собственного жилья.
• Второй способ – использовать недвижимость для развития своего бизнеса. То есть самостоятельно открыть магазин, салон, производство. Однако на этом этапе стоит внимательно изучить свой потенциал для развития в выбранной сфере, правовые аспекты и возможные риски. Стоит приготовиться к тому, что доход придёт не сразу и не в том объёме, на который рассчитано.

Важно: данный способ не подходит для Multifamily

Обзор цен на недвижимость в США

На недвижимость в США цены существенно варьируются в зависимости от штата, вида самой недвижимости, близости крупных городов и экономического развития самого региона.Примерная стоимость коммерческой недвижимости для инвестиций:

• Мини-магазин с АЗС – от 700 000 до 1 100 000 $ (инвестиции) или порядка 2 000 000 $ (полная стоимость).
• Крупный магазин (супермаркет, универсальный магазин) – от 1 100 000 до 1 600 000 $ (инвестиции) или около 2 500 000 – 3 000 000 $ (полная стоимость).
• Крупный спортивный клуб или торговый комплекс примет инвестиции от 5 000 000 $.
• Отель 2* обойдется от 800 000 до 1 200 000 $ в штате Орегон или Вашингтон, а в Калифорнии такой же отель стоит порядка 8-10 000 000$, и половину от этой суммы может принять в качесвте инвестиций.
• В офисное здание можно инвестировать от 1 000 000 до 3 000 000 $, в зависимости от его размера, при этом арендатором может быть как коммерческое предприятие (банк), так и государственное учреждение.

Что лучше: купить или снять

В последнее десятилетие формирование цен на рынке недвижимости Америки очень сильно напоминало знаменитые американские горки: то стремительные взлеты вверх, то резкое падение, которое мгновенно обесценивало не просто отдельные объекты, а целые города.

Покупка недвижимости в Лос-Анджелесе для личного пользования предусматривает оценку сопутствующих факторов: перспективы жизни в этом городе, возможность трудоустройства, климат.

Большое значение имеет выбор: дом или квартира? Дело в том, что со временем здания устаревают и их отправляют на снос, а вот земля ценится всегда. Даже если постройка на участке обветшает, продать ее можно будет все равно по высокой цене.

Собираясь стать собственником с инвестиционной целью (жилье приобретается для сдачи в аренду), нужно знать, что Город ангелов входит в десятку населенных пунктов с наилучшим арендным потенциалом в США: большое количество трудоспособного населения при низком уровне безработицы.

Кроме того, приобретение жилья на сумму от 500 тысяч долларов дает право собственнику на участие в программе ЕВ-5, которая предполагает:

• предоставление собственнику и его семье временной грин-кард;
• замена временного вида на жительство на постоянный уже через 2 года при условии, что недвижимость остается у иностранного владельца;
• еще через 5 лет – возможность получения гражданства.

Но купить дом в Los Angeles – удовольствие, рассчитанное на состоятельных иностранцев. Именно поэтому многие вынуждены арендовать жилую площадь. Примерно 35 % населения США живет на съемных квартирах – это избавляет от многих проблем при оформлении договора купли-продажи и необходимости искать большую сумму денег сразу, но и назвать экономным такой вариант нельзя.

Что еще нужно учесть

Вопросов в процессе подготовки сделки может возникнуть много. Остановимся на ключевых моментах:

Техническая оценка объекта. Подобрав вариант, загляните во всего углы и узнайте как можно больше подробностей о строительстве здания. Но даже это не гарантирует, что в фундаменте, например, не пошли трещины. Надежнее всего заказать проверку технического состояния дома. Это выльется в некоторый бюджет, зато позволит избежать постоянных трат стразу после покупки объекта.
Знакомство с соседями. Поговорить с ними нужно до сделки. Сделайте это в отдельный день и без риэлтора. Расспросите их о районе, его благоустроенности, о предыдущих жильцах и хозяевах

Обратите внимание на жителей вашего квартала – с ними вам придется встречаться каждый день.
Выбор посредника. Американские законы могут стать для иностранца камнем преткновения

В процессе заключения сделки предстоит подписать множество бумаг и составить большое количество документов. Доверьте этот вопрос специалистам, которые хорошо разбираются в вопросе. Если повезет, можно даже найти русскоговорящих.
Оценка своей платежеспособности. Цены в Лос-Анджелесе на жилье высокие. Кроме того, сделка не ограничится только лишь суммой договора. К нему нужно приплюсовать расходы на налоги, посредников, проверки и прочие процедуры. Составьте общую смету, прибавьте к ней какую-то сумму на непредвиденные расходы и оцените, будет ли такой бюджет вам по силам.
Правильный выбор района. Для начала нужно учесть наличие или отсутствие нужных вам объектов: школа, садик, метро, магазины, прачечная, кафе. Рассчитайте, сколько времени займет дорога от дома до работы и обратно. Почитайте отзывы в интернете. Погуляйте по району в разное время суток, чтобы понять, с кем вам придется соседствовать.

Исторический центр

Центральный район Лос-Анджелеса, славящийся великолепными памятниками архитектуры, пережил на своём веку периоды взлетов и падений. В течение многих лет он приходил в упадок, но 21 век положил начало его возрождению.

Старинные здания реставрируются и превращаются в роскошные отели, рестораны, дорогие дома и квартиры. Успешные бизнесмены вступают в ожесточённую борьбу за возможность разместить здесь свои офисы. Сейчас это один из самых востребованных районов, и цены на жильё здесь быстро растут.

Квартирный комплекс The Roosevelt

Год постройки: 1927Количество квартир: 221Варианты планировки: 43Арендная плата: справки по телефону

Недавно отреставрированное здание являет собой образчик стиля «бутик-отель». Квартиры, оформленные в современной цветовой гамме, оснащены элегантными кухонными гарнитурами в стиле старой Европы, прогрессивной бытовой техникой Bosch и фурнитурой от Kohler.

В распоряжении жильцов имеется всё для активного отдыха с полным комфортом: фитнес-центр, помещение для занятий йогой и Roosevelt Club с бассейном, кухней и даже площадкой для разведения костра.

Роскошная квартира в жилом комплексе Roosevelt

WaterMarke Tower

Год постройки: 2010Количество квартир: 214Варианты планировки: 18Арендная плата: справки по телефону

Бассейн на крыше, фитнес-центр и парк для выгула собак внушают соблазн снять квартиру в этой 35-этажной жилой башне. Самые привлекательные особенности интерьера — итальянская мебель, пол из натурального дерева и индивидуальные патио.

Лаконичная кухня в WaterMarke Tower

AVANT South Park

Год постройки: 2015Количество квартир: 193Варианты планировки: 7Арендная плата: 1950 – 3525 долларов

Современный престижный комплекс включает квартиры с кухнями, оснащёнными гарнитурами из натурального клёна и белоснежными столешницами из природного кварца. В каждой квартире вы найдёте приватные балконы и встроенный Bluetooth. А пообщаться с соседями можно на крыше, загорая у бассейна или на вечеринках барбекю, наслаждаясь грандиозным видом ночного Лос-Анджелеса.

Альковная спальня в комплексе AVANT South Park

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Америке

Законодательство США не ограничивает граждан других государств от приобретения апартаментов на территории страны. Допускается оформление владения на россиян, украинцев, белорусов, казахов и лиц из других стран бывшего СССР.

Им разрешено покупать любые объекты в строениях, как жилые, так и коммерческие, без лимитов по площади или региону нахождения. Исключение составляют помещения в исторических зданиях, архитектурных достопримечательностях, которые причислены к национальному достоянию и находятся в государственной собственности.

Оформление имущества может происходить на граждан либо юридических лиц. Второй способ более предпочтительный на практике. Причиной этому – отсутствие налогов на дарение и наследование.

Можно ли купить землю иностранцу в США

Ограничения действуют в отношении земель. Некоторые штаты запрещают оформление на иностранцев наделов сельхозназначения. В отношении них установлен определенный режим использования.

Последствия покупки имущества иностранцами в Штатах

После регистрации владения у иностранца, как и американского гражданина, возникает обязанность по оплате налогов и коммунальных услуг. В случае просрочки и накоплению долгов следует отказ в выдаче визы или приостановка ее действия с последующей депортацией.

Не рекомендуется ждать от властей США халатности и что они забудут выслать вовремя оповещение с требованием о погашении счетов. Налоговая система в Америке отлажена до мелочей. Извещение могут отправить и по месту жительства в России или другой стране, если собственник покинул на время Штаты.

Апартаменты в Сан-Франциско, США

Переезд из России в Барселону на ПМЖ

В качестве первого взноса за квартиру владелец может попросить money order. Это платёжное поручение от финансовой организации с хорошей репутацией, например, от почтовой службы. По сути, это обыкновенный денежный перевод.

Изысканная вилла с дизайнерским ремонтом находится в США в Калифорнии, в самом центре Лос-Анджелеса – в Хэнкок-Парке. Вилла состоит из 7 спален и 9…

В заключении отметим, что добавив $150-200 долларов в этих же зданиях можно арендовать уже 1 bedroom, то есть 2-х компантную квартиру (1 спальня+1 гостиная). Добавив $350-400 получаем 3-х комнатныю квартиру (2 спальни + 1 гостиная).
Потрясающий архитектурный шедевр с бассейном и видом. Использует элементы истинной роскоши и изысканности. От концептуального дизайна до окончательного исполнения, вершина…

Особенности классификации американской недвижимости

В Америке очень много видов недвижимости, в том числе есть и «движимая недвижимость». От разнообразия типов и цен разбегаются глаза, и иногда бывает трудно понять, что хочется на самом деле.

Типы жилья:

• condominium (Condo) – бюджетный вариант жилья. Так называют жилую постройку на несколько хозяев. Квартиры просто «прилеплены» друг к другу и составляют одно массивное строение с земельным участком, хозпостройками, гаражами;
• single family home – дом на одну семью;
• multi dwelling – многосемейный дом, либо комплекс домов, имеющих совместную территорию, поделённую на участки;
• townhouse – коттедж на несколько семей, имеющий отдельные выходы, земельные участки, гаражи, стоянки;
• mobile – дом без фундамента, подвергается транспортировке, если установить его на колёса;
• penthouse – элитная городская недвижимость, расположенная на крышах или верхних этажах зданий;
• unit & apartment – квартира в многоэтажном доме (обычно относится к коммерческой недвижимости);
• studio – квартира без спален; motorhome – дом-фургон, который можно перемещать по всей территории страны.

Формы собственности недвижимости

В Калифорнии существует 3 основных вида владения жильём:

• Полная собственность. Актуальна при покупке частного дома. В этом случае клиент получает во владение не только дом, но и участок земли, на котором он построен. Все расходы на содержание ложатся на плечи хозяина.
• Кондо. Так называют процесс, когда клиент покупает только апартаменты. Земля, сам дом принадлежат иному владельцу. При этом, купив кондо, хозяин может распоряжаться им по собственному усмотрению: проживать, сдавать.
• Кооператив. В этом случае клиент покупает какую-то часть акций компании, которая выступает фактическим владельцем участка и объекта. Между ними заключается своеобразный договор найма. В отличие от кондо кооператив немного ограничивает владельца в правах распоряжения собственностью. Сдавать или продавать её без согласия компании-хозяина нельзя. В отличие от кондо недвижимость данной формы собственности стоит дешевле, что приводит к повышенному интересу среди покупателей.

Важно: желающим приобрести кооператив, стоит внимательно изучить устав. В некоторых случаях среди требований к новым жильцам имеются порой абсурдные требования: отсутствие вредных привычек, запрет на содержание домашних любимцев и пр

Ипотечное кредитование

Покупка недвижимости может быть серьезной финансовой брешью в бюджете, поэтому многие пользуются услугами ипотечного кредитования. Ипотека доступна не только гражданам, но также и гостям страны — тем, кто имеет подходящую американскую визу или грин-карту, разрешающую проживание в США.

Условия ипотечного кредитования

Индивидуальные условия ипотечного кредита формируются на основе финансовой состоятельности заемщика, а также от типа выбранной недвижимости.

Документы для ипотеки

Для того, чтоб получить ипотечный кредит, требуется иметь счет в местном банке. Банк проводит оценку недвижимости, а затем начинается процесс оформления.

Банку нужно будет предоставить:

• Документы, подтверждающие, что человек посетил страну легально. Требуется паспорт, виза или грин-карта;
• Выписка из кредитной истории за последние пару-тройку лет;
• Рекомендательные письма от банков;
• Социальный страховой номер;
• Справка о заработной плате за три года;
• Справка о счетах в банке;
• Документы о состоянии многоквартирного дома;
• Письмо от аудитора.

Рассматривать документы банковская организация может 2-4 недели. Недвижимость в США весьма востребована — можно найти жилье в аренду, можно приобрести квартиру или дом в собственность — для этого есть практически все условия.

Дает ли недвижимость в Штатах права на ПМЖ?

Покупка недвижимости не является основанием для получения вида на жительство для иностранных граждан. Однако при оформлении сделки на юридическое лицо, есть вероятность выдачи бизнес-визы.

Существует несколько видов документов на проживание:

• EB5 – при покупке недвижимости стоимость от 1 млн долларов. Это может быть вилла или многоквартирный дом. При этом необходимо устроить на работу не менее 10 человек рабочих специальностей: риелторов по сдаче апартаментов в аренду, уборщиков, сотрудников для выполнения ремонта.
• L1 – требований к цене имущества не предъявляется. Однако объект должен оформляться на организацию. Необходимо набор штата в составе не менее 5 человек и назначение собственника управляющим бизнесом.

Любая из виз предоставляется при покупке объекта с целью проведения ремонтных работ и дальнейшей перепродаже. На практике часто инвесторы приобретают многоквартирные дома для преобразования в кондоминиум.

Покупка дома в Соединенных Штатах