neoTHAI.ru – этапы развития
· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
Ноябрь 2012 года
Новые печатные издания нашей компании.
Журнал экскурсии в Паттайе от агентства Кокос Тревел.
Сканворды.
· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
С конца 2010 года мы проводим регулярный фотомониторинг строящихся объектов и публикуем на нашем сайте
фото со стройплощадок
· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
С конца 2010 года компания neoTHAI.ru
совместно с интернет-порталом Promothai.com – Открытый Каталог Недвижимости
выпускает журнал-справочник ПРОМОTHAI.ru
· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
Наша компания приняла участие в Салоне Зарубежной Недвижимости 5-7 ноября 2010 в СКК в Санкт-Петербурге
· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
Апрель 2008 года – появление и начало работы вебсайта 2-THAI.ru
· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
Тренд № 2. Застройщики завершают текущие проекты и изучают спрос
На Пхукете распространены две схемы выплат за строящуюся недвижимость. Первая – по факту завершения этапа застройщик выставляет инвойс. Вторая – клиент вносит 100% от цены, но сразу же начинает получать кешбек, то есть гарантированный доход около 7% годовых, который обычно выплачивается уже после ввода здания в эксплуатацию. В обоих случаях небольшие задержки в строительстве для покупателя некритичны.
В 2020 году Пхукет пережил один жёсткий локдаун. В апреле-мае районы острова были перекрыты, жители сидели по домам. Строительство тогда тоже не велось, но как только ограничения ослабли, девелоперы продолжили работу. Впрочем, в 2021 году темпы запуска новых проектов, вероятно, замедлятся. Застройщики не спешат и внимательно анализируют спрос.
Карен Чичян. Его величество рынок сбалансирует спрос и предложение. Пока каких-то объектов не хватает, застройщики их возводят, а если наблюдается переизбыток – ищут новые ниши. Сейчас правительство Таиланда делает ставку на медицинский туризм. И многие уже начали развивать это направление – строят клиники, реабилитационные центры. В ближайшие годы на Пхукете появятся не просто кондоминиумы с отельным управлением, которые уже стали визитной карточкой острова, а что-то вроде санаториев. Там тоже можно будет купить недвижимость для себя и для заработка. А всё, что связано с медициной, наверняка будет востребовано.
Нас ждут новые интересные проекты и направления, на которых можно много заработать. Ведь море, солнце, природа всегда будут ценностями для каждого!
Светлана Касаткина. Если бы у клиентов возникли какие-то вопросы, мы бы сразу узнали. В 2020 году никаких скандалов, связанных с закрытием строек или банкротством компаний, не было. Единственный пример – когда в апреле был локдаун, клиентам на пару месяцев позже выплатили кешбек. Впрочем, за весь рынок не могу отвечать, потому что мы тщательно отбираем застройщиков и рекомендуем инвестировать в проекты проверенных девелоперов. В 2021 году крупные компании из Китая, Гонконга, Сингапура продолжат запускать новые фазы и комплексы. А небольшие компании, которые строят на кредитные деньги и средства инвесторов, могут испытывать сложности.
Примеры недвижимости на Пхукете
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 204 204 €
- Площадь 47 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 86 317 €
- Площадь 29 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 98 622 €
- Площадь 27 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 123 884 €
- Площадь 45 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 125 245 €
- Площадь 49 м2
- Exotic Property
- Вилла на острове Пхукет, Таиланд
- 160 641 €
- Площадь 117 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 117 077 €
- Площадь 33 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 291 332 €
- Площадь 110 м2
- Exotic Property
- Вилла на острове Пхукет, Таиланд
- 215 095 €
- Площадь 190 м2
- Exotic Property
- Вилла на острове Пхукет, Таиланд
- 8 168 190 €
- Площадь 1767 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 196 547 €
- Площадь 43 м2
- Exotic Property
- Вилла на острове Пхукет, Таиланд
- 476 477 €
- Площадь 264 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 99 515 €
- Площадь 43 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 78 959 €
- Площадь 45 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 64 647 €
- Площадь 33 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 115 171 €
- Площадь 35 м2
- Exotic Property
- Вилла на острове Пхукет, Таиланд
- 427 468 €
- Площадь 210 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 108 800 €
- Площадь 36 м2
- Exotic Property
- Вилла на острове Пхукет, Таиланд
- 579 260 €
- Площадь 329 м2
- Exotic Property
- Вилла на острове Пхукет, Таиланд
- 128 096 €
- Площадь 67 м2
- Exotic Property
Права и обязанности иностранных покупателей
Нерезиденты могут приобрести любую недвижимость на территории Таиланда, в том числе и дом с землёй. Однако есть ограничения, связанные с регистрацией прав собственности.
Формы собственности на недвижимость в Таиланде
- Фрихолд (Freehold) — по сути, частная собственность. Купленную во фрихолд недвижимость можно покупать, продавать, наследовать, дарить, сдавать в аренду и получать с этого доход. При покупке иностранец получает гербовое свидетельство «чанот».
- Лизхолд (Leasehold) — ограниченное по времени владение. Как правило, договор заключается на 30 лет с правом двукратного продления (до 90 лет). Несмотря на то, что это многолетняя аренда, лизхолд позволяет распоряжаться недвижимостью так же, как и фрихолд (продавать, наследовать, дарить и др.). При заключении сделки выдаётся договор, зарегистрированный и заверенный Земельным департаментом.
На своё имя иностранец может купить во фрихолд квартиру в кондоминиуме. Это жилой комплекс, в котором у каждого объекта есть свой владелец, но общая территория находится в совместной долевой собственности. Однако застройщик может продать иностранцам в полную собственность не более 49% жилой площади. Остальная может быть оформлена на нерезидентов только в лизхолд.
С домами, таунхаусами и виллами ситуация следующая: само здание можно зарегистрировать как во фрихолд, так и в лизхолд. А вот территорию под ним и вокруг него – только в лизхолд.
Однако и у этого правила есть исключения. Участок всё-таки можно приобрести в полную собственность, но оформлять сделку нужно на юридическое лицо – компанию, в которой минимум 51% акций принадлежит тайскому гражданину.
Форма собственности | Фрихолд | Лизхолд |
Права | полная собственность на неограниченный срок. Можно перепродавать, дарить и завещать | право пользования и распоряжения в течение 90 лет. Можно перепродавать, дарить и завещать |
Стоимость объекта | Дороже ≈ на 10% | Дешевле ≈ на 10% |
Налог на регистрацию, от стоимости недвижимости | 2-3% | 1,1% |
Продажа недвижимости | Независимость от прежнего владельца при перепродаже | При перепродаже нужно подписать документы с арендодателем |
Покупка недвижимости на юрлицо
Приобрести недвижимость в Таиланде на юридическое лицо можно двумя способами.
- Зарегистрировать новую компанию
По законам Таиланда, иностранцу может принадлежать только 49% акций компании. Соответственно, необходимо вводить в состав акционеров тайских граждан. Как правило, привлекается несколько местных или им передаются ценные бумаги с меньшим «весом», чтобы голос иностранного собственника был решающим.
- Купить действующую фирму, которой уже принадлежит недвижимость
В этом случае сделка проходит путем смены акционеров, после чего иностранцу будет принадлежать собственность, которая находится на балансе у фирмы. Информацию о компании нужно тщательно проверять, чтобы вместе с землёй не получить долги и другие обременения.
Даёт ли недвижимость право жить в Таиланде
Покупка недвижимости в Таиланде не даёт прав на оформление ВНЖ или гражданства. На владельцев жилья распространяется общий визовый режим.
Но в стране действует программа Thailand Elite, которая позволяет получить визу на срок от пяти до двадцати лет при сумме вложений от $16 тыс. И некоторые застройщики, как правило, элитных ЖК, предлагают своим клиентам оформление виз по этой программе в счёт покупки жилья.
Владельцы недвижимости не получают права жить в Таиланде круглый год
Какие обязанности появляются у собственника
Иностранец обязан оплачивать ежегодные налоги и коммунальные счета. Также существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в Земельном департаменте – 2-3% от стоимости объекта.
При этом у налоговых резидентов России (которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц.
Удалённая сделка с недвижимостью в Таиланде
Для приобретения жилья в Таиланде ехать туда необязательно – сделки в режиме онлайн проводятся давно, схема отлажена. Алгоритм для покупки новостройки таков:
- выбрать объект – самостоятельно или с помощью агента
- внести задаток по резервационному соглашению (договору о задатке)
- произвести первый платёж по резервационному договору
- согласовать основной контракт, который высылается покупателю с помощью службы DHL. По нему выплачиваются все последующие суммы.
- систематически переводить деньги застройщику согласно графику, прописанному в договоре через банк в стране проживания
Вплоть до последнего платежа покупатель может не приезжать в Таиланд. Но как только объект построен, и его нужно принять, рекомендуется приехать. Первостепенная цель приезда – получение документов. После того как объект введён в эксплуатацию, покупатель получает свидетельство о собственности и по возможности должен сделать это лично.
Однако можно организовать и удалённое получение документов. Для этого необходимо обратиться к нотариусу в России, написать доверенность на тайского юриста, перевести её на английский язык и заверить. В Таиланде заверенный перевод на тайский язык оформляет юрист агентства.
В 2020 году, пока границы были закрыты, тайские агентства недвижимости отработали механизмы проведения удалённых сделок
Особенности местного рынка
Цены на недвижимость в Таиланде
По данным Numbeo, средняя цена за «квадрат» по стране – $3653 в центре города и $1896 на окраинах. Но в зависимости от конкретной локации цены отличаются. Так, в глубине Пхукета квадратный метр стоит в среднем $1 300, в туристических зонах – $3 070 и выше (доходит до $6-7 тыс. за кв. м)!
Самое привлекательное и популярное предложение в Таиланде – апартаменты в кондоминиуме. На одном Пхукете одновременно возводится около 50-70 комплексов. Большинство объектов в них имеют небольшую – до 40 кв. м – площадь и стандартную планировку: холл плюс спальня.
На стадии котлована можно найти единичные предложения $60-80 тыс. за квартиру. Но действительно широкие возможности открываются у тех, кто располагает бюджетом от $100 тыс.
Основные параметры, влияющие на цену, – локация, качество материалов и отделки и размеры территории. Также стоимость апартаментов значительно зависит от стадии строительства. С момента забивки первой сваи к окончанию строительства цена может вырасти на 25-30%.
Расположение у воды увеличивает стоимость недвижимости
Кредиты и рассрочки для иностранцев
В Таиланде иностранцы не могут получить ипотеку в местных банках. Но застройщики могут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (один-два года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определённых этапов строительства.
Некоторые застройщики предлагают финансирование: необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% также могут выплачиваться в течение двух лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых. При данной схеме максимальный период рассрочки составляет 7 лет.
Аренда недвижимости – Объекты в Паттайе
Не все предложения представлены на сайте:
задавайте вопросы!
| Хуай Яй Русский поселок Baandusit (3) от 30,000 ฿/месяцДжомтьен Acqua Condo Pattaya (1) от 5,500 ฿/месяцAtlantis Condo (1) от 5,500 ฿/месяцBeach 7 Condo (1) от 3,900 ฿/месяцJomtien Beach Condo (1) от 5,000 ฿/месяцJomtien Beach Mountain Condo 5 (1) от 5,000 ฿/месяцJomtien Beach Mountain Condo 6 (2) от 5,000 ฿/месяцLaguna Beach Resort 3 The Maldives (2) от 4,500 ฿/месяцLaguna Beach Resort Jomtien (1) от 3,700 ฿/месяцLumpini Park Beach Jomtien (1) от 4,200 ฿/месяцParadise Park (1) от 4,500 ฿/месяцSeven Seas Condo Jomtien (2) от 4,000 ฿/месяцView Talay 1 (1) от 4,200 ฿/месяц | Вонгамат Wongamat Privacy Residence (1) от 12,000 ฿/месяцПратамнак Хилл Art On The Hill Condo (1) от 4,000 ฿/месяцSiam Oriental Elegance 2 (1) от 5,000 ฿/месяцЮжная Паттайя Arcadia Beach Resort Pattaya (1) от 6,500 ฿/месяц |
| Отправить вопрос по аренде | ||
Написать нам: rent@neothai.com
В своем запросе пожалуйста ОБЯЗАТЕЛЬНО указывайте точные даты аренды и примерный бюджет на аренду.
| R1399 Аренда недвижимости в ПаттайеJomtien Beach Mountain Condo 65,000 ฿/месяц 4,500 ฿/месяц (полгода) 4,500 ฿/месяц (год) Квартира – 2 комнаты – 32 м², Этаж – 7 Спальных мест – 2Район: Джомтьен • Расстояние до пляжа – 300 м. • Санузлы – 1 • Кондиционеры – 2 • Кухня • Микроволновка • Эл/газ плита • Холодильник • Стиральная машина • ТВ • Охрана 24ч • Сейф Смотреть предложение | |
| R1400 Аренда недвижимости в ПаттайеJomtien Beach Mountain Condo 65,000 ฿/месяц 4,500 ฿/месяц (полгода) 4,500 ฿/месяц (год) Квартира – 2 комнаты – 32 м², Этаж – 7 Спальных мест – 2Район: Джомтьен • Санузлы – 1 • Кондиционеры – 2 • Кухня • Микроволновка • Эл/газ плита • Холодильник • Стиральная машина • ТВ • Охрана 24ч • Сейф Смотреть предложение | |
| R1401 Аренда недвижимости в ПаттайеJomtien Beach Mountain Condo 55,000 ฿/месяц 4,500 ฿/месяц (полгода) 4,500 ฿/месяц (год) Квартира – 2 комнаты – 42 м², Этаж – 7 Спальных мест – 3Район: Джомтьен • Расстояние до пляжа – 200 м. • Санузлы – 1 • Кондиционеры – 2 • Кухня • Микроволновка • Эл/газ плита • Холодильник • Стиральная машина • ТВ • Охрана 24ч • Сейф Смотреть предложение | |
| R1402 Аренда недвижимости в ПаттайеJomtien Beach Condominium5,000 ฿/месяц 4,500 ฿/месяц (полгода) 4,500 ฿/месяц (год) Квартира – 1 комната – 32 м², Этаж – 15 Спальных мест – 2Район: Джомтьен • Расстояние до пляжа – 100 м. • Санузлы – 1 • Кондиционеры – 1 • Кухня • Микроволновка • Эл/газ плита • Холодильник • Стиральная машина • ТВ • Охрана 24ч • Сейф Смотреть предложение | |
| R1418 Аренда недвижимости в ПаттайеArcadia Beach Resort Pattaya6,500 ฿/месяц (полгода) 6,000 ฿/месяц (год) Квартира – 2 комнаты – 25 м², Этаж – 6Район: Южная Паттайя • Санузлы – 1 • Кондиционеры – 2 • Кухня • Микроволновка • Эл/газ плита • Холодильник • ТВ • Охрана 24ч Смотреть предложение |
| Отправить вопрос по аренде | ||
Дополнительные расходы
Налог при покупке недвижимости. Покупатель выплачивает единоразовый регистрационный сбор, размер которого зависит от типа недвижимости (квартира или вилла) и формы собственности (лизхолд или фрихолд).
При покупке квартиры в полную собственность покупатель платит только сбор на переход права собственности (transfer fee), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры. При покупке квартиры в долгосрочное владение покупатель платит сбор на регистрацию договора аренды в размере 1% и гербовый сбор (stump duty) – 0,1% от контрактной стоимости (всего 1,1%).
Гонорар риэлтора. Услуги этого специалиста, как правило, бесплатны для покупателя недвижимости – гонорар агент взимает с продавца. В случае сложного подбора объекта на вторичном рынке возможна комиссия – обсуждайте этот вопрос с вашим представителем.
Гонорар юриста. При покупке объекта на первичном рынке услугами юриста, как правило, не пользуются, поскольку договоры стандартные, оплата производится на счёт застройщика и регистрацию делает тоже застройщик.
Если же клиент покупает недвижимость на вторичном рынке, то присутствие юриста почти всегда обязательно, так как именно этот специалист составляет договор, принимает оплату и регистрирует объект. Его работа в типичных сделках с жильём стоит порядка $500-1000.
Гонорар переводчика. Обычно иностранцы покупают недвижимость через агентов, которые помогают вести переговоры и общаться с юристом. У крупных застройщиков есть русскоговорящий персонал, который и занимается переводом документов.
Поэтому в большинстве случаев прибегать к услугам сторонних переводчиков и оплачивать их работу не приходится.
Единоразовый сбор управляющей компании (для новостроек). Управляющая компания нового комплекса обязана сформировать фонд капремонта – эти средства обычно взимают с первых покупателей квартир. Платёж единоразовый – $15-25 за кв. м., затрагивает в основном первичный рынок.
neoTHAI.ru – принципы работы
Компания neoTHAI.ru предоставляет весь набор услуг, связанных с приобретением и управлением (сдачей в аренду) недвижимости в Таиланде. Мы стараемся сделать Ваше посещение Королевства комфортным и приятным. К Вашим услугам русскоговорящий, англоговорящий и тайскоговорящий персонал.
Наши принципы работы:
1. Мы не берем комиссии с клиентов.
2. Мы не требуем предоплаты.
3. Мы занимаемся только недвижимостью.
4. Мы консультируем бесплатно.
5. Наша цель, чтобы наш клиент остался доволен.
6. Для нас важен каждый клиент.
1. Мы не берем никакой комиссии с покупателей или арендаторов.
В Таиланде все комиссионные агентам выплачивает застройщик или собственник недвижимости.
В случае покупки строящейся недвижимости наши цены идентичны ценам застройщика,
более того, мы имеем возможность предоставить нашему покупателю скидку.
2. В отличие от ряда риэлтерских компаний в Таиланде, мы не просим перед показом объектов недвижимости предоставления депозита клиентом,
как подтверждения его намерений о покупке. Мы делаем эту работу бесплатно.
3. Мы работаем только на рынке недвижимости (покупка, продажа, управление недвижимостью и сдача в аренду).
Мы не являемся компанией «широкого профиля» и не зарабатываем аренде машин, оформлении виз, продаже экскурсий,
сувениров или продуктов из латекса и прочих сопутствующих услугах. Мы всегда посоветуем нашим клиентам как и
где лучше что-то купить или сделать и предоставим помощь, но отдельно такие услуги не оказываем, так как занимаемся только недвижимостью!
4. Мы даем абсолютно бесплатные консультации нашим клиентам по инвестициям и приобретению недвижимости в Таиланде,
объясняем все «плюсы» и «минусы» конкретного объекта. К Вашим услугам всегда наш представитель в России, который готов
ответить на интересующие Вас вопросы.
5. Мы располагаем большой и постоянно обновляющейся нашими сотрудниками базой недвижимости, в которой можно найти квартиру
или дом на любой вкус и кошелек. Но наша главная цель – не просто продать и получить свою комиссию. Главное для нас – чтобы
клиент остался доволен! По той же причине мы оказываем нашим клиентам посильную помощь и послепродажный сервис и никогда о них
не забываем. Это касается любых вопросов и консультаций клиента, даже после приобретения недвижимости. Довольный нашей работой
клиент всегда порекомендует наши услуги своим родственникам, друзьям или знакомым.
6. Для нас важен любой клиент. Мы всегда поможем Вам с арендой жилья или отеля на время поездки, организуем для Вас трансфер,
подскажем как лучше арендовать автомобиль, перевести деньги и открыть счет в тайском банке, предложим оптимальный вариант
страхования жизни и недвижимости, проверим юридическую чистоту и легальность сделки, проконтролируем оформление собственности
на Ваше имя, поможем при необходимости с оформлением доверенностей или завещаний – везде Вас будут сопровождать наши менеджеры.
При Вашем желании мы можем взять на себя управление недвижимостью на период вашего отсутствия в Таиланде, для получения дохода от сдачи в аренду.
7.Оказываем содействие в оформлении завещания на недвижимость для наших клиентов в Паттайе
