Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости в Аугсбурге

Популярные вопросы о Бонне

Как купить недвижимость в Бонне иностранцу?

Иностранцы могут свободно приобретать любую недвижимость в Бонне: жилые, коммерческие объекты, земельные участки. Расходы на оформление сделки составляют 10–15% от стоимости недвижимости. Ставка по ипотеке для иностранного покупателя (для коммерческой и жилой недвижимости она разная) варьируется от 2 до 3%. Процесс покупки занимает 2–3 месяца.

Сколько стоит жилье в Бонне?

Средние цены на недвижимость в Германии разнятся в целом по стране и зависят от региона. В Восточной Германии — от 4200 евро/м² в Потсдаме до 4800 евро/м² в Берлине. Западная Германия: в Мюнхене — от 9000 евро/м², во Франкфурте — от 7000 евро/м².

Является ли покупка недвижимости в Бонне хорошей инвестицией?

Да, так как Германия привлекает большое количество иностранных и отечественных инвесторов, которые ищут качественную и высокодоходную недвижимость. Объекты приносят доход в 3–4% годовых, а на севере страны — до 5–6%. В течение некоторого времени процентные ставки будут оставаться низкими, что хорошо для тех, кто хочет купить и удерживать недвижимость в ключевых локациях.

Какой налог на недвижимость в Германии?

Как таковой налог на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого зависит от оценочной стоимости земельного участка. Зато налог взимается при покупке объекта. Он варьируется в зависимости от региона и может достигать 6,5%.

Сколько платят за коммунальные услуги в Бонне?

В месяц на оплату коммунальных услуг, например, для квартиры в Бонне площадью около 50 м² немцы тратят, в среднем, 150-200 евро. Это не более 10% от средней зарплаты и около 15% от средней пенсии в стране.

Методы оценки инвестиционной привлекательности предприятия

Экономисты утверждают, что единого метода определения инвестиционной привлекательности предприятия не существует. Для каждого проекта требуется индивидуальный способ с последующим анализом инвестиционной привлекательности. Оценка возможна разными методиками, которые основываются на использовании подходящих показателей и анализируемых факторах. В данной статье проведен сравнительный анализ разных типов оценивания.

1. Метод дисконтирования денежных потоков. Такой метод основывается на предположениях, что стоимость, которую готов оплатить инвестор, определяется на основе прогнозируемых данных, это позволяет рассчитать результаты будущего. Данные денежных потоков вычисляются на дату проведения анализа путем проведения дисконтирования по определенной ставке, которая в свою очередь отражает риск. В итоге можно получить текущую стоимость будущего проекта, узнать насколько привлекательным он считается и стоит ли вообще его воплощать в жизнь. Часто такой способ используют для определения лучшего проекта из нескольких. Такой способ очень хорош и сразу можно определить, потенциал предприятия, но минусом считается тот фактор, что полученным результатом можно воспользоваться лишь в ближайшее время, так как постоянно меняется специфика спроса на рынке, его конъюнктура, законодательство, растут цены.
2. Нормативно-правовой подход характеризуется определенным набором документов, которые закреплены на государственном рынке, это может быть любая финансовая отчетность предприятия за последние года функционирования. Применяются методические рекомендации по определению эффективности инвестиционных проектов. Если говорить о нашей стране, то это у нас очень слабо развито и вряд ли что-то изменится. В существующих источниках перечислены показатели, которые помогут определить эффективность инвестиций. В основном данный метод используется в случаи банкротства организации, поэтому метод не помогает точно определить инвестиционную привлекательность.
3. Метод анализа на основе внешних и внутренних факторов – он формируется на основе экспертного метода Дельфи, который основывается на построении регрессионной модели определяющих факторов инвестиционной привлекательности. Положительным моментом считается анализ инвестиционной привлекательности организации на основе внутренних и внешних факторов, то есть можно посмотреть на предприятие с разных ракурсов. Метод имеет также недостатки, так как второй этап строится на основе экспертизы, анкетирования и опросов, что в свою очередь дает не точную оценку инвестиционной привлекательности предприятия.

Основы анализа инвестиционной привлекательности

В настоящее время методология анализа инвестиционной привлекательности отечественных предприятий находится на стадии становления. В связи с этим при рассмотрении данного вопроса в основном используют зарубежный опыт анализа инвестиционной привлекательности.

Инвестиционная привлекательность предприятий в большинстве случаев анализируется посредством расчета единого аналитического показателя уровня прибыльности собственных активов. Применение данного метода анализа позволит решить следующие задачи:

• разработать политику предприятия;
• определить наиболее эффективные способы инвестирования капитала;
• сформировать отдельные направления инвестиционной деятельности.

Преимуществом данного метода анализа является относительная оперативность применения, обусловленная необходимостью изучения лишь минимального набора факторов, которые оказывают влияние на принятие инвестиционного решения. В особенности это касается ситуации наличия большой базы данных по однородным объектам инвестирования.

Как показывает практика, анализ инвестиционной привлекательности зачастую сводится к оценке финансового состояния потенциальных объектов инвестирования. Это значит, что аналитические службы оперируют следующими критериями:

• коэффициент абсолютной ликвидности – это отношение краткосрочных финансовых вложений и денежных средств к займам, кредитам, кредиторской задолженности и прочим краткосрочным обязательствам;
• коэффициент быстрой ликвидности – это отношение дебиторской задолженности, краткосрочных финансовых вложений и денежных средств к займам, кредитам, кредиторской задолженности и прочим краткосрочным обязательствам;
• коэффициент текущей ликвидности – это отношение оборотных активов к займам, кредитам, кредиторской задолженности и прочим краткосрочным обязательствам;
• коэффициент автономии – это отношение капитала и резервов к валюте баланса.

Помимо перечисленных финансовых коэффициентов в процессе анализа инвестиционной привлекательности предприятия дается оценка абсолютным показателям, которые характеризуют его текущую хозяйственную деятельность. Такими показателями являются основные средства, валюта баланса выручка от реализации, прибыль от продаж и чистая прибыль.

Подобный вариант анализа позволяет дать оценку только текущему финансовому состоянию предприятия, поэтому перед инвестором остается нерешенной задача по определению для себя ряда важных характеристик потенциального объекта инвестирования. Имеются в виду факторы инвестиционной привлекательности предприятия, текущая рыночная стоимость, а также потенциальная величина будущих денежных потоков от инвестиций, которые осуществляются в данный момент.

Для этого инвесторам в процессе анализа инвестиционной привлекательности предприятия рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

• профессиональный уровень руководства предприятия;
• наличие уникальной концепции бизнеса предприятия, четкого понимания стратегии его развития и детального бизнес-плана;
• наличие конкурентных преимуществ, за счет которых возможно достижение лидирующего положения на рынке;
• наличие потенциала для значительного увеличения доходов предприятия;
• степень финансовой прозрачности, соблюдение принципов корпоративного управления;
• характеристика структуры собственности, которая обеспечивает защиту акционерного капитала;
• наличие потенциала для высокой доходности.

Сотрудничество с компаниями, специализирующимися на операциях с недвижимостью

Инвесторам стоит рассматривать сотрудничество с различными инвестиционными компаниями, специализирующимися на определенных видах инвестиций.

Например, интересными могут быть такие предложения:

• агентство недвижимости — инвестиционные проекты;
• инвестиционная компания — финансы и недвижимость

Инвестиционная деятельность компании недвижимости может быть полезна инвестору сточки зрения вложения свободных финансовых средств на любом этапе строительства, а также дальнейшей продажи завершенного или незавершенного объекта.

Инвестиционные сделки на рынке недвижимости по своей сущности содержат все элементы инвестиционного процесса, а именно, требуют:

• определения срока вложения капитала;
• объема планируемых инвестиций;
• определения формы финансирования;
• оценки уровня риска.

Недвижимость инвестиционные компании реализуют по рыночной стоимости, которая является средним между стоимостью продавца и стоимостью покупателя.

https://youtube.com/watch?v=Yn6bu6xVob0

Ставка дисконтирования для инвестиционной недвижимости является важным показателем, так как позволяет определить будущую доходность в текущих ценах. В инвестиционном анализе существует множество методов расчета этого показателя.

В целом их можно разделить на три группы:

• методы суммирования;
• методы сравнения альтернативных инвестиций;
• метод на основе использования средневзвешенной цены капитала.

Управление недвижимостью в инвестиционном процессе является делом относительно хлопотным, поэтому стоит взвесить все «за и против» перед тем, как вкладывать деньги в это направление.

Основными целями собственника при управлении недвижимостью, в конечном счете, являются:

• получение высокого стабильного дохода;
• увеличение рыночной стоимости здания;
• минимизация расходов.

Процесс покупки, налоги и сборы

Процесс оформления недвижимости в Грузии максимально упрощен. 

Если вы покупаете новостройку —  то понадобится только загранпаспорт и несколько часов свободного времени, чтобы подписать договор в офисе застройщика (на русском и грузинском языках) и пройти процедуру регистрации права собственности в Юстиции в электронном реестре.

Время оформления документов и стоимость зависит от срочности:

• за четыре рабочих дня — от $17 (55 лари),
• за один рабочий день — от $47 (150 лари),
• в течение дня — от $64 (205 лари).

При покупке жилья на вторичном рынке лучше подстраховаться и воспользоваться услугами адвоката и нотариуса. Они проверят договор на двух языках и помогут избежать недоразумений.

Стоимость услуг адвоката начинается от $63 (200 лари), нотариуса — от $16 (50 лари).

В последние пару лет активно распространяются дистанционные сделки, для регистрации в таком формате потребуется дополнительно доверенность на представителя в Грузии. 

Налога на покупку недвижимости, как в некоторых других странах, в Грузии нет, как и ежегодного налога на недвижимость (при отсутствии дохода на территории страны в размере более 40 тыс. лари/год). 

Страховать недвижимость вас никто не обязывает.

В коммунальные платежи в Грузии входят: вода (очень дешевая), электричество, газ (при наличии). В зимний период стоимость увеличивается из-за отопления: если дом газифицирован — вырастет оплата за газ, если квартира обогревается кондиционером или теплым полом, то увеличится счет за электричество. Но в среднем при площади в районе 50 кв. м расходы составят до $50-60 за месяц. 

При покупке апартаментов с управляющей компанией добавляется обязательный платеж на содержание комплекса. В среднем примерно $1 за 1 кв. м в месяц. За эти деньги управляющая компания поддерживает чистоту на территории комплекса и в местах общего пользования, занимается озеленением, обеспечивает работу лифтов, охрану и освещение на всей территории. Если есть бассейн —  то его посещение обычно также входит в стоимость содержания. 

Все коммунальные услуги в Грузии мы оплачиваем напрямую государству. Это можно сделать через терминал: нужно лишь ввести свой номер и внести оплату. Второй вариант: завести карту грузинского банка (нерезидент может оформить ее по загранпаспорту) и установить банковское приложение. На свой счет вы сможете получать доход от сдачи недвижимости в аренду, с него же — оплачивать коммунальные услуги, услуги УК и другие.

Таким образом, Грузия —  это страна, где иметь недвижимость приятно и не сильно обременительно с точки зрения содержания. Главное —  подойти к вопросу выбора изначально грамотно, и желательно — с привлечением экспертов местного рынка, тех, кто живет и работает здесь несколько лет и знает факты, о которых не пишут в рекламных буклетах. 

Фото: Unsplash. Статья не является инвестиционной рекомендацией.

Недвижимость в Батуми

В Батуми последние несколько лет шел бум строительства туристического жилья с ориентиром под сдачу в аренду. Были построены тысячи апартаментов-студий площадью в районе 30 кв. м, причем среди них интересных комплексов с инфраструктурой —  единицы. 

И только в последние пару лет застройщики начали понимать, что есть большой спрос на комфортную недвижимость для постоянного проживания. 

Многие приезжают сюда семьями и ищут квартиры минимум с одной отдельной спальней, а лучше —  двумя или тремя. Именно на такие варианты есть стабильный спрос, особенно сейчас. 

Текущие цены в новостройках примерно следующие:

• в эконом-сегменте: $600-$900 за 1 кв. м (без ремонта);
• в категории «комфорт»: $900-$1200 за 1 кв. м (без ремонта);
• в категории «премиум»: $1600-$2200 за 1 кв. м (в большинстве предложений — сразу с ремонтом).

Важно понимать, что если вы видите цену ниже $600, то, скорее всего, квартира находится в доме с сомнительным качеством постройки и отделки либо в не самом привлекательном районе. Отмечу, что в том числе проблемы с такой недвижимостью возникают при попытке перепродажи, так как спрос на подобные варианты небольшой. . На вторичном рынке по состоянию на февраль 2022 года средняя стоимость квартиры с ремонтом, мебелью и техникой (в среднем сегменте) составляла $1100-1200 за 1 кв

м. На фоне повышенного спроса с конца февраля мы наблюдаем несколько хаотичное ценообразование —  часть квартир продают с дисконтом «пока горячо», но большинство продавцов увеличили цены до $1500 кв. м

На вторичном рынке по состоянию на февраль 2022 года средняя стоимость квартиры с ремонтом, мебелью и техникой (в среднем сегменте) составляла $1100-1200 за 1 кв. м. На фоне повышенного спроса с конца февраля мы наблюдаем несколько хаотичное ценообразование —  часть квартир продают с дисконтом «пока горячо», но большинство продавцов увеличили цены до $1500 кв. м.

Батуми в сумерках

Помимо квартиры или апартаментов на побережье Аджарии можно приобрести готовый частный дом/коттедж либо земельный участок. С покупкой участков основная сложность заключается в их статусе —  нерезидент Грузии может приобрести только землю «несельхозназначения», а таких меньшинство. При этом изменить статус возможно, но сейчас этот процесс занимает от полугода и более, поэтому мы стараемся подбирать сразу варианты с подходящим статусом. Стоимость участков «несельхозназначения» начинается сейчас от $10 за кв. м. 

Что касается частных домов —  ситуация следующая: качественных современных коттеджей на рынке практически нет. Люди почему-то думают при этом, что частные дома старой постройки тут отдают за условные «$15 тыс.», но по факту цены значительно выше даже на ветхие сооружения. Ориентир —  от $50 тыс. и выше. 

Как оценить инвестиционную привлекательность объектов недвижимости?

Пожалуй, одним из самых привлекательных и популярных объектов недвижимости в России – это покупка квартиры в городе-миллионнике. Большое значение имеет местоположение объекта недвижимости: его удаленность от центра, близость автомобильных магистралей, школ и детских садов.Также очень важны планы комплексного развития территории, где находится квартира. Все эти факторы влияют на стоимость жилья и его инвестиционную привлекательность.

Главному инвестиционному принципу – “купи дешевле – продай дороже” соответствует покупка жилья на этапе котлована. Последние годы стоимость недвижимости росла быстрее инфляции, поэтому покупка недвижимости приносила неплохую доходность. Минимальный порог входа в инвестиции в российские квартиры составляет порядка 2-3 млн рублей – такова минимальная цена жилья в российских мегаполисах, пригодного для инвестирования.

Меньшим потенциалом обладает покупка квартиры на «вторичке», инвестиционная привлекательность которой напрямую зависит от перспективных планов развития района.

Второй способ заработка на приобретении жилья – это его сдача в аренду. В этом случае, оценивая привлекательность объекта недвижимости, нужно четко осознать, кому вы намерены сдавать свое жилье? Четко нарисуйте портрет своего арендатора. К примеру, для инвестиций под сдачу в аренду подойдет жилье вблизи крупных учебных заведений. Но сдача жилья также влечет много проблем: это поиск арендаторов, выстраивание с ними финансовых взаимоотношений, обновление жилья после окончания аренды. Также сдача в аренду жилья несет много сопутствующих расходов (ремонт, меблировка, налог на имущество, налог на доходы физических лиц, обслуживание ипотечного кредита, если он привлекался).

В конечном счете, сдача жилья в аренду оказывается выгоднее, чем банковские депозиты. Выбирая между сдачей в аренду жилья и аппартаментов, зачастую выгоднее второй вариант.

При инвестициях на внешние рынки нужно учитывать большее число факторов, но и вложения в такие активы зачастую более защищены и предсказуемы. К примеру, вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности— Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6-7% годовых. Минимальный порог входа в такие объекты составляет $200 000.

Оценивая инвестиционнцю привлекательность недвижимости зарубежом, нужно учитывать следующие факторы: 

• экономическая ситуация на инвестиционном рынке;
• положение на рынке финансов;
• уровень образования инвестора, его навыки и способности, определяющие возможность грамотного ведения проекта;
• политическая обстановка в стране;
• прибыльность планируемой деятельности;
• система налогообложения;

Желаем вам удачных инвестиций в недвижимость. А наши консультанты всегда готовы помочь вам сделать правильный выбор, оценить то или иное инвестиционное решение.

Оцениваем эффективность инвестиций

Корректный расчет эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости предполагает правильный учет фактора времени. Согласно ему для всех инвесторов денежные средства в момент приобретения актива и в момент проведения оценки стоят по-разному. Другими словами, нам необходимо приводить стоимость денежного потока, который генерирует проект, к его стоимости на момент совершения сделки. Для того чтобы сделать это, необходимо воспользоваться методикой дисконтирования денежных потоков.

Оценка вложений в объект недвижимости требует составления бизнес-плана, который смоделирует ситуацию, которая сложится по прошествии нескольких лет.

Давайте вернемся к анализируемой нами 2-комнатной квартире в Подмосковье. Сдача в аренду данного объекта недвижимости принесет не только прибыль, но и определенные издержки. То есть нам нужно заранее определиться с потенциальной величиной доходов (арендная плата) и расходов (ремонт и коммунальные платежи) от инвестиций в этот актив. Так, мы произведем оценку прибыльности недвижимости.

Теперь нам нужно учесть все существующие альтернативы. Ведь мы можем инвестировать наши деньги не только в покупку квартиры или офиса. Также следует рассмотреть банковские вклады, инвестиции в акции, ПИФы и другие активы. Покупать недвижимость следует лишь в той ситуации, когда эффективность таких инвестиций будет выше всех остальных возможных вариантов.