Расходы на содержание недвижимости
После покупки на нового владельца ложатся расходы по содержанию жилья.
После покупки владельцу нужно оплачивать коммунальные счета.
Одним из пунктов выступает оплата коммунальных счетов за:
Электроэнергию и водоснабжение. Платеж состоит из фиксированной суммы €15-18 за каждый вид ежеквартально и оплаты по счетчикам €0,157 за электричество. Тарифы за 1 куб.м воды в разных регионах отличаются. Ресурсоснабжающие компании добавляют к итоговым суммам 16% НДС.
Газ. При его использовании только для приготовления пищи 1 баллона за €9-10 хватает на 1-1,5 месяца. При обогреве жилья (такое случается нечасто), расходы вырастают до €80-100 исходя из площади квартиры.
Интернет. За него совместно со стационарным телефоном нужно платить €25-30, за кабельное ТВ – €15-20, за спутниковую тарелку с минимальным набором программ – €10 ежемесячно.
Мусор. Его вывозят за €5-6.
Проживающие в квартире несут дополнительные расходы на такие услуги:
- уборку территории;
- очистку бассейна;
- полив и стрижку растений;
- содержание консьержа и т.п.
Кроме того, в Испании существуют налоги на владельцев недвижимости:
- муниципальный – начисляется 1 раз в год и ориентируется на кадастровую оценку объекта;
- подоходный – ориентирован на нерезидентов, т.е. лиц, проживающих в стране постоянно менее 183 дней;
- на личное имущество – зависит от стоимости недвижимости и доходит до 25% от нее.
Сколько стоит построить дом в Испании в Валенсии
Окончательная стоимость построенного дома зависит от многих факторов. Прежде всего, это стоимость участка, размер дома и его оформление. Стоимость строительства дома в Испании без стоимости участка около 1000 — 1500 евро за 1м2, конечно же зависит от ваших пожеланий.
Покупка участка
Найти участок, который будет отвечать предъявляемым требованиям непросто. Спрос на них в последнее время сильно вырос и превышает предложения. Цены, соответственно, тоже сильно возросли. Кроме того, необходимо выяснить, разрешена ли на понравившемся участке застройка, есть ли ограничения по размерам и высоте возводимого здания.
Стройматериалы
Строительные материалы предлагаются в широком ценовом диапазоне, что позволяет выбрать вариант, соответствующий финансовым возможностям. Качественная продукция известных брендов стоит в разы дороже, но найти компромиссные предложения можно.
Гонорары
Услуги архитектора, подрядчика, оформителя интерьеров и ландшафтного дизайнера не имеют фиксированных расценок. Всегда можно найти специалистов по умеренной цене.
Налоги и сборы
Еще одна статья расходов — налоги и сборы. Физические лица при приобретении участка платят до 10% его стоимости. Также потребуется оплатить гербовые сборы при покупке земли и при оформлении готового дома.
Инженерно-геологические работы на участке
Чтобы оформить разрешение на строительство, нужно произвести ряд исследований на приобретенном участке. Топографический мониторинг стоит в Валенсии от 250 до 400 евро. За геотехническое исследование придется заплатить от 650 до 800 евро.
Проводит мониторинг архитектор. Он же составляет проект. Гонорар за проделанную работу составит до 10% его стоимости. Заказчик должен также уплатить НДС. Он составляет 21% от стоимости проекта.
Услуги подрядчика
Привлечение подрядчика упростит строительство дома для его будущего владельца. Стоимость услуг составит около 40% от оценки проекта. Самостоятельное строительство обойдется дешевле, но хозяину придется часть работ выполнять самостоятельно. Остальные затраты будут связаны с привлечением специалистов определенной квалификации.
Получение лицензии и уплата налога
После завершения строительных работ необходимо получить лицензию на заселение. Ее стоимость составляет приблизительно 2% от цены проекта. Также оплачивается налог на строительство (до 4% от оценки проекта). Отдельно оплачивается утилизация строительного мусора. За нее на начальном этапе можно только внести залог. Отказаться от утилизации нельзя.
Подключение инженерных коммуникаций
Подача электроэнергии и воды осуществляется после заключения контрактов. За каждый документ нужно заплатить до 200 евро.
Общий итог стоимости строительства дома в Валенсии получается внушительным, но покупка готового жилья не всегда обходится дешевле. Кроме того, построенный дом будет соответствовать вкусам его владельца.
Особенности законодательства, от которых зависит покупка земельного участка в Испании.
Испанское законодательство дает право на покупку земли не только гражданам страны, но и иностранцам. Однако все же присутствуют некоторые ограничения:
Покупка земельного участка в Испании в пределах прибрежной зоны (150 метров от моря) запрещена государственным «Законом о берегах», так как эта земля находится в собственности Испании;
Строительство зданий жилого назначения разрешается только на тех земельных участках, которые специально отведены под застройку.
Испанский кадастр делит все участки земли по назначению на три категории:
1. Сельскохозяйственные угодья – земля, предназначенная для выращивания с/х культур и выпаса домашнего скота. Сюда также относят заповедники, скверы и парки. Строительство капитальных зданий на участках данного типа запрещено;
2. Городские земли – земля, предназначенная для застройки и имеющая для этого необходимое коммуникационное сообщение (электричество, водопровод, канализация). Городские земли расположены непосредственно в черте города;
3. Урбанизированные земли – земля, предназначенная для строительства капитальных зданий. Урбанизированные земли могут располагаться не только в черте города, но также в селах и пригородах.
Несмотря на то, что на городских и урбанизированных землях разрешено строительство домов, перед началом застройки необходимо получить разрешение в специализированных органах по месту регистрации земельного участка. Разрешение на застройку выдается при соблюдении требований властей на основе готового проекта здания.
Покупка земельного участка в Испании – финансирование и сроки строительства.
Застройка земельного участка в Испании – реально выгодная возможность. Покупка земельного участка в Испании с последующим строительством обойдется до 40% дешевле покупки уже готового дома. Сроки строительства зависят от интенсивности финансирования и масштабов объекта и, как правило, занимают до 14 месяцев. Финансирование строительства на земельном участке может осуществляться по-разному.
При недостаточном количестве собственных денежных средств, иностранный гражданин может рассчитывать на целевой кредит от испанского банка. В качестве залогового имущества в данном случае будет выступать приобретаемый участок земли. Своей собственностью можно распоряжаться без ограничений, и даже ипотечный кредит не будет выступать препятствием для возможной продажи объекта недвижимости в дальнейшем.
Приобретенная на территории Испании земля дает право претендовать на получение мультивизы. При получении мультивизы человек может находиться на территории страны неограниченное количество времени в пределах действия визы, а также беспрепятственно путешествовать по 27 европейским странам, входящим в зону Шенгенского соглашения.
Визы и ВНЖ для покупателей испанской недвижимости
При покупке любой недвижимости в Испании нерезидент, а также члены его семьи, имеют право на получение шенгенской мультивизы сроком действия пять лет с возможностью дальнейшего продления. Пребывать в стране по такой визе можно 180 дней в году. А в случае приобретения недвижимости стоимостью от €500 000, иностранцы могут претендовать на получение вида на жительство страны. Испанский ВНЖ дает возможность перемещаться без виз по странам Европы и пользоваться множеством преимуществ статуса «европеец». Для Испании характерна гибкая политика миграционных властей, позволяющая сравнительно легко получить ВНЖ при подтверждении финансовой состоятельности соискателя.
Возможные риски
Несмотря на привлекательность Испании для иностранных инвесторов, имеются и отрицательные стороны вложения средств в местное жилье:
- цены на популярные объекты нередко завышены;
- при покупке необходимо жить в стране не менее полугода постоянно;
- ВНЖ не гарантирует получения гражданства.
Цены на жилье в Испании часто завышены.
Есть еще несколько негативных черт.
Фальшивая экспертиза при оценке недвижимости
Большинство иностранных инвесторов не могут самостоятельно оценить стоимость выбранного объекта.
В стране работают маклеры, знакомящие потенциального покупателя с факторами, влияющими на ценообразование:
- категорией жилья;
- возможностью строительства на участке;
- судебными, банковскими и прочими ограничениями;
- действующими по сервитуту требованиями и т.п.
Среди таких специалистов немало таких, которые ради получения выгоды выносят неверное решение. Поэтому при обращении в подобную организацию нужно проверить ее аккредитацию и квалификацию специалистов.
Опасность завышенных комиссионных
Чаще всего риелтором является лицо, представляющее продавца. Посредник работает за вознаграждение, составляющее чаще всего 5-10% от суммы договора. Однако недобросовестные маклеры прописывают в сделке дополнительные премии, пользуясь юридической неграмотностью покупателя и незнанием испанского языка.
Нередко риелтором является продавец.
Осторожность при заключении договора опциона на покупку
Заключив предварительные (опционные) условия передачи прав на недвижимость, приобретатель обязуется завершить контракт в обозначенный срок по назначенной цене, а продавец рассчитывает получит деньги. Многие иностранцы, невнимательно прочитав весь текст договора, подписывают решение о полной оплате сразу, а об опционной – в конце установленного времени. Таким образом мошенникам удается получить двойную цену за продажу жилья.
Несколько слов об оплате наличными
Иногда вам будут предлагать оплатить часть стоимости наличными и не отражать их в договоре. Это может быть выгодно агентству, которое таким образом сразу получит свои комиссионные. Это может быть также интересно продавцу, если по каким-то причинам он хочет занизить цену продажи. Возможно вас будут убеждать в том, что это интересно и вам: снижается сумма вашего налога на сделку.
Но будьте осторожны, здесь есть свои «подводные течения». Поговорим о них.
Вашим основным документом, в котором будет описано, как вы покупали свою недвижимость, будет Escritura pública de Compraventa — Договор купли-продажи, заверенный нотариусом и зарегистрированный в Реестре собственности. В этом договоре будет указана официальная цена, с которой будут оплачиваться налоги. В случае возникновения любых споров и судов, доказать передачу наличных средств будет сложно, даже при наличии расписок.
Нередко покупатели, приобретя сначала один объект недвижимости за 200-300 тысяч евро, «входят во вкус» и решают перевезти в Испанию, например, своих родителей или купить еще одну квартиру для сдачи ее в аренду и получения дополнительного заработка. А ведь если суммарно вложения в недвижимость составят 500 тысяч евро, можно еще и попасть под действие Закона 14/2013 «О золотой визе» и оформить ВНЖ инвестора на всю семью
Каково же разочарование, если в результате «заниженной» цены первой покупки до заветных 500 тысяч не хватает каких-то 50 тысяч евро!
В случае, если по документам стоимость квартиры будет намного ниже рыночной, налоговая инспекция (Agencia Tributaria) может обратить внимание на такое несоответствие и заподозрить неладное. В таком случае вам могут доначислить сумму неуплаченного налога исходя из оценочной стоимости купленного объекта.
Если вы надумаете потом продавать вашу недвижимость, вам нужно будет уплатить налоги с дохода от такой сделки
Конечно цену можно будет опять занизить. Но согласится ли на это ваш покупатель? Лучше подумать об этом заранее.
Условия получения ВНЖ в Испании при покупке недвижимости
Приобретая недвижимость на территории испанского государства, нужно учесть, что обладание жильем в этой стране не приводит к автоматическому получению вида на жительство. Прежде чем стать его обладателем, соискатель должен иметь стабильный легальный источник доходов и в любой момент доказать свою экономическую состоятельность.
Иногда власти выносят положительное решение с ограничением – без права работы. Решить этот вопрос можно, купив элитную недвижимость стоимостью не менее €500 тыс. Такому лицу предоставляется право получение Золотой визы, позволяющей находиться в пределах государственных границ без ограничений до окончания срока ее действия.
Требования к заявителю
Соискатель испанского ВНЖ должен удовлетворять следующим условиям:
- Не быть гражданином ЕС, Швейцарии или страны Европейской экономической зоны. Не иметь там ближайших родственников.
- Находиться в Испании легально, не иметь на ее территории судимостей. Запрещено подавать документы лицам, преследуемым в родном подданстве за аналогичные правонарушения.
- Обладать подтвержденным официальным доходом, позволяющим покрывать любые расходы и обеспечивающим возвращение на родину в случае необходимости. Сумма рассчитывается исходя из четырехкратного многофункционального показателя дохода для соискателя и однократного – для каждого члена семьи, который тоже желает получить ВНЖ.
- Быть владельцем медицинского полиса от авторизованной в Испании страховой компании.
- Не иметь опасных для окружающих заболеваний. Подтвердить это медицинским положением о санитарии.
- Не являться участником программы репатриации.
1. Открытие счета и подтверждение источников доходов
После того, как объект выбран и зарезервирован компанией или агентством для покупателя, на имя последнего открывается счет, с которого, в дальнейшем, должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости. Впоследствии с него могут списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, платежи по ипотечному кредиту. Процедура открытия счета в испанском банке на имя иностранца простая и займет порядка несколько минут. Чаще всего для этого необходим только действующий загранпаспорт. Банки в Испании работают по будням с 9 утра до 14:00.
Сертификат не резидента ЕС из полиции
В 2014 году, некоторые банки (например, Citi) для открытия счета требовали предоставления сертификата из полиции о том, что иностранец точно не является резидентом Европейского союза. Подготовка такой справки может занимать до 10 дней. При подаче заявления на получение сертификата можно написать доверенность на агента, который сможет забрать сертификат и тогда вам не придется приходить за ним в полицию повторно.
В том же Citibank у россиян требовали копию внутреннего паспорта и брали 24 часа на принятие решения об открытии счета.
Счет может открыть и агент покупателя по нотариальной доверенности.
При открытии счета в евро сама операция открытия будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. После, вы на руки получаете банковскую книжку, в которой будут учитываться все операции, произведенные в срок действия вашего счета. Через три дня выдается дебетовая карта. В испанском банке можно оформить и кредитную карточку.
Предоставление документов о легальном происхождении средств
На 2022 год не имеет смысла переводить крупные суммы из России в Испанию, заранее не согласовав этот перевод с банком, так как деньги будут скорее всего заблокированы до предоставления документов, подтверждающих их легальность.
Подтверждающая документация о происхождении средств должна быть представлена бенефициаром перевода, чтобы оправдать как сделку между заказчиком и бенефициаром (например, дивиденды от предпринимательской деятельности), так и происхождение средств.
В испанских банках не существует закрытого списка документов, которые должны требоваться от клиентов, поскольку клиенты имеют полную свободу выбора документов для представления, чтобы оправдать транзакцию и происхождение средств.
Для анализа представленных документов необходимо, чтобы они, насколько это возможно, были легализованы на испанском языке (Гаагский апостиль или консульская печать) и должным образом переведены на испанский язык присяжным переводчиком. В противном случае нет абсолютных гарантий, что документация может быть принята.
Сколько стоит земля в Испании?
Разница в ценовой политике обусловлена несколькими факторами:
Удаленность от побережья. Чем дальше земля от берега, тем дешевле она будет стоить.
Равнинность. Испания – горная страна. Это означает, что найти ровное место для строительства — непростая задача. Если и найдется, то будет стоить в несколько раз дороже, чем такой же участок в каменистой местности.
Наличие построек на участке. Если на участке уже есть дом или вилла, они будут соответственно включены в стоимость
Также важно функциональное назначение недвижимости: коммерческое или жилое;
Расположение земли. Участки в Мурсии, Каталонии, Михасе и Мадриде имеют разную удаленность от побережья
Имеет значение и состояние самого города. Например, покупка участка земли в Мадриде будет дорогостоящей затеей, учитывая, что это столица. То же самое относится и к каталонской столице Барселоне: поселение в ее пригороде потребует изрядного бюджета.
Заключение договора купли-продажи
Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad – Реестре собственности. В Реестре собственности можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии задолженности владельца.
После выбора подходящего объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. Как правило, в нем описываются обе стороны, объекты недвижимости, согласно реестру собственности фиксируются общая стоимость, налоги и форма оплаты.
При заключении задаткового контракта (Contrato de arras) обычно выплачивается 10% от общей суммы продажи. Также следует различать контракт резервации объекта, при заключении которого оплачивается 1-1,5%, чтобы показать интерес покупателя и «забронировать» его право на покупку данного объекта недвижимости до того момента, когда будет подписан задатковый контракт. Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica), которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса.
Оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или банковским чеком.
Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Сделка по купле-продаже недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.
Единственный случай, когда покупатель подписывает документы о покупке с агентством, – наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.
