Документы, подтверждающие право собственности
После того как вы определились как будете продавать квартиру — проверьте информацию о ней. Возможно, в квартире несколько собственников или есть обременение о которых вы можете не знать если это квартира, которая перешла по наследству. Чтобы это проверить — закажите выписку из ЕГРН. В ней прописываются много деталей: количество собственников, обременения и аресты, кадастровая стоимость. Заказать выписку можно в любом МФЦ или в офисах Росреестра. Если вы не хотите посещать офис и получить выписку в течение дня — закажите ее у нас на сайте — https://rosreestr.net/. Стоимость выписки — 350 рублей.
Срочная продажа
Когда срочно потребовались деньги и единственный выход, это срочно продать недвижимость, то нужно приготовиться к тому, что придется существенно снизить реальную цену объекта. На недвижимость, которая в хорошем состоянии и по низкой цене, откликнутся быстрее. Кроме снижения цены, срочно продать жилье помогут дополнительные предложения. Дополнительно к дому вы можете предложить как бонус: гараж, личную стоянку, другие постройки рядом с домом. Это станет дополнительным стимулом для потенциальных покупателей.
Также:
- Заранее подготовьте все документы, чтобы потом не платить за срочность;
- Сразу оплатите все налоги и квитанции за свет, воду, газ и т.д.;
- Увеличьте процент от продажи для риэлтора. Согласуйте с ним конкретные сроки для продажи, если он продаст недвижимость за это время, то процент от продажи будет больше. Это дополнительный стимул.
ПОСЛЕ СДЕЛКИ
1. После подписания договора купли-продажи вам необходимо выполнить ряд обязательных условий.
- Заплатите все причитающиеся налоги и расходы по сделке. Поинтересуйтесь у нотариуса, в какие сроки это нужно сделать, так, чтобы не попасть под штрафные санкции из-за несвоевременной уплаты. Можно подрядить нотариуса произвести все эти платежи от вашего имени. Согласно испанскому законодательству, все налоги, за исключением одного (Plusvalía, о котором будет сказано ниже), ложатся на сторону покупателя. Сопутствующие расходы – тоже (в некоторых городах Испании имеются исключения в части оплаты услуг нотариуса, когда эту сумму расходов стороны сделки делят между собой).
- Переведите на себя со старого владельца все договоры об услугах и снабжении жилья необходимым сервисом (вода, газ, электричество, уборка мусора, сигнализация, Интернет и т.д.).
- Сохраните все документы и фактуры, связанные со сделкой купли-продажи, уплатой налогов и сопутствующих расходов по операции.
2. Расходы на проведение сделки купли-продажи объекта:
- Услуги нотариуса (Minuta notarial). Тарифы на эти услуги установлены государством и одинаковы для всех нотариусов.
- Регистрация в Реестре собственности (Minuta registral). Эти тарифы также установлены правительством и одинаковы для всех регионов страны.
- Услуги уполномоченного, менеджера, готовившего сделку и подписание (Minuta gestoría) – фактуру выписывает уполномоченный по согласованным вами с ним ценам. Уполномоченным также может выступить нотариус (заключите с ним для этого отдельное соглашение и за отдельную оплату). Или вы можете готовить все сами.
- Муниципальный налог на прирост стоимости объекта с момента предыдущей его продажи (Plusvalía). По закону этот налог должен платить продавец – именно он точно знает, за какие деньги жилье приобреталось. Все остальные налоги платит покупатель.
- Налог на переход собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – в зависимости от автономии колеблется в пределах 6% – 10% от суммы, фигурирующей в договоре купли-продажи. Этот налог платится, если предметом сделки выступает вторичное жилье. Если же покупается новострой, то приобретатель выплачивает НДС (IVA): 10% на жилье, 21% – на объекты иного назначения.
- Если предметом сделки служит вновь построенный объект, покупателем оплачивается также сбор на оформление документальных актов (Actos Jurídicos Documentados – AJD). Его размер может колебаться от 1% до 1,5% от суммы продажи (в зависимости от автономии), указанной в договоре.
- Подоходный налог (IRPF). Если вы – не покупатель, а продавец жилья, вам следует иметь в виду, что получаемые за продаваемое жилье деньги являются доходом. Эта сумма должна быть учтена при подаче вами ежегодной декларации (в Испании при определенных условиях налоги платят не только резиденты, но и нерезиденты). В зависимости от стоимости жилья размер IRPF может достигать 27%.
Миф №3. В Испании продолжается кризис на рынке недвижимости
Русскоязычные покупатели охотно верят, что страна может войти в кризис, ведь эта ситуация для них обыденная. А вот тот факт, что есть страны, которые так же стремительно из кризиса способны «вынырнуть», у многих просто не укладывается в голове. А Испания как раз находится на этом этапе развития.
Это доказывает официальная статистика Министерства развития страны. С января по март 2017 года на рынке жилой недвижимости было совершено 122 787 сделок купли-продажи, что на 18,5% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. С момента начала финансово-экономического кризиса этот показатель является самым высоким.
«Вторичка» приобреталась за этот период времени в 91,2% случаев, а ведь именно вторичный рынок является рычагом торговли в любой стране мира.
По информации компании Mahersol, которая занимается в основном новостройками, цены выросли на 5,5% за отчетный период. И этот рост продолжается уже 12 кварталов подряд, что не может не свидетельствовать о выходе страны из кризиса. И так происходит на всей территории Испании.
Ипотека в Испании
Многие банки Испании готовы предоставить ипотечный кредит на покупку или строительство недвижимости (под залог этой недвижимости). Сумма кредитования оставляет 50-60%, иногда до 65-70% от оценочной стоимости объекта. Обычный срок кредитования – от 10 до 30 лет и зависит от возраста заемщика. Возможно и досрочное погашение займа.
Размер первоначального взноса достигает 50% для нерезидентов. Для резидентов он составляет 20%. Средняя ставка по ипотеке в Испании на 2016 год составляет 3,5-4% годовых.
В число испанских банков, которые выдают кредиты иностранцам, входят BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona, Caja Madrid, Banco Andalucia, Deutsche Bank, Banco Popular.
Ни один российский банк не предоставляет ипотечный кредит на приобретение жилой недвижимости в Испании. Однако почти все банки готовы кредитовать россиян под залог уже имеющейся недвижимости.
Для оформления кредита необходимо предоставить в банк загранпаспорт, справку о зарплате по месту работы или справку о доходах. По испанскому законодательству, сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от месячного дохода.
К списку документов для одобрения займа обязательно представить кредитную историю из Бюро кредитных историй, некоторые документы требуют проставления апостиля или официального штампа Налогового ведомства. Условия изменения ставки кредитования фиксируются в кредитном договоре. Как правило, выплаты происходят ежемесячно, реже – ежеквартально.
Некоторые банки дополнительно просят форму 2НДФЛ для граждан России, налоговую декларацию либо какой-нибудь документ об отсутствии задолженности по налогам для граждан СНГ и Балтии. Также полезно иметь при себе документы, доказывающие финансовую состоятельность, например свидетельства о владении недвижимостью в любой стране мира, акциями, предприятиями или долями в них, выписки с банковских счетов. Банки Испании всегда гарантируют конфиденциальность предоставляемой информации.
На что еще нужно обратить внимание?
Перед сделкой нотариус будет смотреть все основные правоустанавливающие документы. Однако, есть множество нюансов, проверив которые самостоятельно на этапе подготовки к сделке, вы сможете избежать неприятных сюрпризов в будущем. В случае покупки дома неплохо будет сходить в мэрию и уточнить, как могут отразиться на ваших интересах планы по муниципальной застройке территории, убедиться в легальности строительных документов на ваш будущий дом. Если покупаете квартиру — сходите в товарищество жильцов (comunidad) и узнайте, не планируется ли капитальный ремонт здания и какова будет ваша доля участия в общих расходах дома.
А лучше всего — доверьте дело специалисту по недвижимости из Испанского Бюро, который проведет полный аудит объекта недвижимости перед сделкой.
Важные моменты
При общении с риэлтором важно уточнить полный перечень необходимых документов, которые в дальнейшем потребуются при оформлении сделки. Следует заранее собрать пакет необходимых бумаг и удостовериться в наличии полного комплекта
Стоит заранее проработать вопросы выписки из квартиры, что позволит выйти на сделку с «чистой» квартирой и не станет причиной затягивания процесса.
Важно проработать с риэлтором вопросы показа квартиры, которую к моменту продажи необходимо привести в надлежащий вид.
При первичном личном осмотре профессионал может указать на недочеты, которые способны негативно отразиться на цене квартиры и могут быть устранены. Сегодня риэлторы часто прибегают к практике фотографирования объекта, что дает им возможность на этапе встречи с покупателем демонстрировать возможные варианты.
Продавцу нет необходимости лично присутствовать на встречах посредника и потенциальных покупателей, при этом присутствие родственников на показах также нежелательно. Некоторые люди отрицательно относятся к животным, поэтому рекомендуется обеспечить их отсутствие во время демонстрации квартиры.
Стоит адекватно относиться к замечаниям риэлтора по оценке стоимости квартиры. Завышенные ожидания часто приводят к тому, что несмотря на хорошее расположение и внешний вид недвижимость длительное время не получается продать.
При определении цены может быть определено несколькими способами:
- привлечение профессионального оценщика;
- проведение аналогии со стоимостью аналогичных объектов;
- ориентир на предложения покупателей.
Количество поступивших звонков и демонстраций квартиры часто являются показателем правильно установленной цены, поэтому информацию такого рода стоит периодически запрашивать у риэлтора для контроля хода продажи квартиры.
Привлекать к процессу продажи квартиры риэлтора или нет в конечном итоге каждый продавец недвижимости решает сам
Обращение к услугам профессионального посредника может дать большое количество преимуществ, среди которых немаловажное значение имеет ускорение процесса продажи и грамотность оформления сделки. Выбор специалиста часто является непростой задачей, от правильности которого может зависеть успех дела и выгода.
Бронирование ВАШЕГО ДОМА ПОКУПАТЕЛЕМ
Когда потенциальный покупатель принимает решение о покупке вашей недвижимости, возникает необходимость забронировать жилье и снять его с продажи, путем внесения резервного депозита или подписанием договора о внесении задатка.
— Резервный депозит: На Коста-дель-Соль обычно практикуется внесение 6.000€ для бронирования недвижимости.
В случае, если покупатель передумает покупать выбранный объект, то депозит остается у продавца, как компенсация за временное снятие недвижимости с продажи. Если же продавец передумает продавать, то депозит полностью возвращается к покупателю.
Договор о внесении задатка: Внесение задатка практически не отличается от внесения резервного депозита, только в данном случае вносится сумма, входящая в общую стоимость жилья, в более крупном размере (обычно это 10% от стоимости покупаемой недвижимости) и обязывает не только покупателя, но и продавца к соблюдению договоренностей.
Кроме того, если продавец передумает завершать сделку, он будет обязан вернуть покупателю сумму в два раза больше внесенной в качестве задатка (что составляет 20% от стоимости жилья).
Заключение договора о внесении задатка дает больше гарантий в благополучном завершении сделки. Продавцу необходимо быть уверенным в своем желании продать недвижимость, для избежания сложностей.
2.- ДОКАЗАТЬ ЮРИДИЧЕСКОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО:
Для продажи недвижимости необходимо получить доказательства законности собственности. В этом вам могут помочь ДВА документа:
– Сертификат жилья (CH)
– Нет сертификата нарушения (CNUI)
А) Свидетельство о проживании (CH): Все мы знаем, что CH – это документ, который показывает, что недвижимость была построена с соблюдением и соблюдением испанских строительных законов.
Этот документ также необходим для подключения воды и электричества к собственности, когда вы впервые приобретаете недвижимость, и чтобы гарантировать изменения в контрактах и поставках для второго и последующих владельцев.
Раньше CH действовал в течение 5-10 лет и должен обновляться каждый раз, когда имущество продается или передается, с указанием имен нынешних владельцев.
B) – Нет сертификата о нарушении. – Это называется Сертификат No Infracción Urbanística”(CNUI), Это свидетельство, сделанное Ратушей, подтверждающее, что собственность свободна (или нет), от любых штрафов на собственность или на любую из конструкций, добавленных к собственности.
Почему этот сертификат необходим для продажи моей собственности?
Это поможет вашей продаже пройти гладко. Если у вас есть все ваши документы в порядке, такие как сертификаты, подтверждающие, что ваша собственность свободна от каких-либо строительных штрафов, то процесс и продажа будут развиваться быстрее и проще.
Наличие всех документов собственности на месте, создает уверенность в возможном покупателе и его собственном солиситоре.
Пожалуйста, обратите внимание, что, если на вашу собственность будет наложен штраф за строительство или за любое продление, IT НЕ ДЕЛАЕТСЯ В ДЕЛАХ и / или остальные документы из собственности. Эту информацию можно получить только в местной ратуше района
Отныне этот сертификат ОСНОВНОЙ до продажи имущества, и должны быть получены от владельца до завершение.
Как получить «Certificado de No Infracción Urbanística» ?: Лучший способ получить его от вас – подать заявление в муниципалитет. Вы можете попросить своего адвоката сделать это.
Оценка квартиры
Если вы решили самостоятельно продавать квартиру нужно провести ее оценку. На конечную стоимость квартиры влияет много факторов: инфраструктура, придомовая территория, размер кухни, метраж квартиры и остальные факторы. Если вы хотите приблизительно оценить квартиру: посмотрите стоимость квартиры в вашем районе с тем же метражом и планировкой. После этого приблизительно поймите среднюю цену и уже от нее толкайтесь при продаже квартиры. После выставления квартиры на сайты-агрегаторы отследите сколько звонков было. Если звонков больше десяти — можете повысить стоимость немного. Если 1-2 звонка — лучше опустить цену. Так вы сможете быстрей найти своего покупателя. Конечно, если цена сейчас комфортная для вас и вы не торопитесь продавит квартиру — оставляйте цену на уровне рынка. Если же вы торопитесь — поставьте цену ниже на 15-20% от рыночной.
Образец оценки недвижимости
Какие налоги потребуется уплатить
Любая сделка купли-продажи недвижимости в Испании подразумевает обязательную уплату следующих налогов:
- Impuesto sobre el Incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana (налог на прирост стоимости земли). Начисляется на разницу в кадастровой стоимости земли на момент приобретения вами недвижимости и на момент ее продажи. Размер налога зависит от муниципалитета – их насчитывается более 8 000. Продавая квартиру в Барселоне или в провинции, вы можете заплатить до 30 % от положительной разницы в цене земли.
- IRNR Impuesto sobre la Renta de no Residentes (налог с прироста капитала для нерезидентов). Налог берется с разницы между стоимостью покупки недвижимости с учетом всех сопутствующих расходов/налогов и ценой ее продажи. Корректировочные коэффициенты меняются и ежегодно публикуются в испанском налоговом мониторе.
Можно ли обойтись без риэлтора?
Развитие интернета и свободный доступ к информации создает ощущение, что найти дом или участок самостоятельно сегодня проще простого. Но это иллюзия.
Вы должны понимать, что самые невыгодные (неликвидные) объекты недвижимости обычно находятся быстрее всего. Их легко вычислить, так как ими «заспамлены» все сайты и доски объявлений, их продают десятки разных агентств, а с момента первого размещения уже прошли месяцы или даже годы.
Чтобы найти действительно выгодный вариант, все равно придется потратить много времени на изучение поселков и их окружение, отзывы о них и о застройщике, регулярно отслеживать динамику рынка, спрос на объекты и самостоятельно ездить на просмотры и т.д…
Представили?
А теперь умножьте это на 10.000. Примерно столько объектов загородной недвижимости ежедневно рекламируется в Московской области. А теперь представьте, сколько раз вам придется общаться с посредниками, недобросовестными продавцами, смотреть «мутные» объекты, которые ничем на похожи на свои фото или на предложения, которые завышены по стоимости и является заведомо невыгодными.
Тщательно обдумайте дальнейший план, оцените свои потребности и сроки, за которые вы хотите купить или продать дом. Затем оцените шансы. Сможете ли все сделать своими силами?
Если вы решите привлечь специалистов, учтите, что агентства работают более профессионально и официально, требуя при этом большую комиссию. Частные риэлторы возьмут меньше, но при этом предоставят минимум гарантий.
Если вы стеснены в средствах, вы, конечно, можете все сделать самостоятельно, а юридические вопросы, как-то проверить все документы на соответствие и обременения при заключении сделки — через нотариуса. Но вы должны понимать, что при этом несете колоссальный риск (и сегодняшний рынок тому пример). Сэкономив несколько процентов на услугах профессионала, вы рискуете переплатить при покупке. А, в случае продажи, надолго «зависнуть» с неликвидным объектом. И, в итоге, потерять намного больше на скидках, налогах, обслуживании и поиске нового покупателя.
Скрытая оплата
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
- покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
- продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
- сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.
Агентство или частный риэлтор?
Обращаться за услугами к частному специалисту или в агентство недвижимости, решать вам. Стоит отметить, что комиссия фирм будет выше, чем у частного риэлтора. Вместе с тем, агентство предоставляет больше гарантий и сопровождает клиента на всех этапах осуществления сделки. Что на самом деле выгоднее?
С позиции продавца:
Главная цель – быстрее продать загородную недвижимость. Чтобы не нагружать себя заботами, при продаже дорогостоящего дома, лучше обратиться в агентство (одно или несколько). У таких компаний есть база, раскрученный бренд, реклама… В общем прямая связь с платежеспособными покупателями, которые будут приходить на осмотры не из праздного интереса, а для реальной покупки объекта.
Многие агентства настаивают на заключении эксклюзивного договора. Это стоит дороже для продавца, но позволяет более строго контролировать все процессы и расходы по поиску покупателей.
Если по объекту работает несколько агентств, то они меньше заинтересованы в сделке и меньше тратят на рекламу. Но, в целях большего охвата рынка, собственники чаще выбирают этот вариант сотрудничества
Это тоже работает, но важно установить и контролировать для всех одинаковые условия, чтобы агенты не конкурировали между собой в плане занижения цены. Это ни к чему хорошему не приведет — покупатели будут думать, что цена на ваш объект падает, потому что он неликвиден и будут просить большую скидку
С позиции покупателя:
Когда находишься в поиске коттеджа или участка для покупки, каждая копейка на счету, и переплачивать совсем не хочется. Поэтому, в приоритете, у покупателей — потратить как можно дешевле. Из-за экономии, клиенты рассчитывают, в первую очередь, на самостоятельный поиск информации, но если нужный объект найти не удается — они обращаются за помощью к частным риэлторам.
Выбирая частного агента, стоит изучить его отзывы и довериться его опыту. Грамотный спец знает рынок, ценит ваше и свое время. Он быстро предложит именно то, что вы ищете, не возя вас на осмотры заведомо провальных вариантов.
Предварительный договор купли-продажи (Contrato de Arras)
Contrato de Arras может быть подписан как самими продавцом, так и агентством, если у него есть соответствующие полномочия.
В этом документе будет указана цена, а также срок, в течение которого вы обязуетесь выйти на сделку. Если вам не хватает собственных денег и необходимо получать ипотеку, попросите указать срок побольше, чтобы иметь возможность обо всем договориться с неторопливым испанским банком или даже успеть рассчитать ипотеку в нескольких банках. Заложите на это два или три месяца. Также неплохо будет включить отдельным пунктом условие о том, что если банк не согласует для вас ипотеку, вы вправе отказаться от сделки без финансовых последствий.
При подписании Contrato de Arras покупатель вносит незначительную часть денег в качестве гарантии будущей покупки. Если все пойдет по плану, внесенная сумма зачтется потом в счет общей цены объекта. Если же вы откажетесь от сделки — в большинстве случаев деньги останутся у продавца.
Contrato de Arras бывает трех типов и может предусматривать разные финансовые последствия для продавца и покупателя в случае отказа от сделки, но мы не будем вдаваться здесь в правовые дебри. Просто отнеситесь серьезно к этому документу. Если вы недостаточно хорошо знаете испанский — найдите переводчика и попросите сделать вам перевод. Не нужно стесняться задавать вопросы и настаивать на внесении в Contrato de Arras наиболее четких формулировок. Ведь если что-то пойдет не так, вы можете потерять деньги.
Двойная комиссия
В Испании по закону риэлторы получают комиссию за подготовку и заключение сделки от продавца. Только почему-то этот испанский закон не писан для “русскоговорящих” агентств недвижимости. У них один закон – под любыми предлогами взять с потенциальных покупателей какой-никакой депозитик “в подтверждение их покупательских способностей”. Сразу после демонстрации объектов состряпают вам контрактик, который, конечно, никуда не испарится, но будет хитро составлен русским же юристом, состоящим “на службе” у данного агентства.
Потом окажется, что по всем бумагам ваш залог был добровольно уплаченным взносом за оказанные вам услуги, и пошел “на затраты по покрытию издержек по поиску и демонстрации клиенту недвижимости для покупки”. В эти затраты включат и телефонные счета, и передвижения на автомобиле компании, и испитое кофе с потенциальными продавцами-испанцами, и многое другое.
Расходы покупателя при покупке недвижимости в Испании.
При покупке недвижимости покупателя ждут следующие расходы:
- оплата налога 10% от цены объекта по договору (помним, что очень часто по договору вы платите одну сумму, а вне его — чуть больше — все это по соглашению сторон),
- нотариальные расходы (в среднем — 200-300 евро),
- расходы на регистрацию права собственности (в среднем 150-300 евро — зависит, естественно, от объекта, его кадастровой стоимости, местоположения т.д.),
- комиссия агентства недвижимости, если оно помогало вам покупать (3% от стоимости объекта плюс НДС 21% и выше, у каждого агентства свои расценки, есть и 4% +НДС),
- получение НИЕ (госпошлина 10 евро за каждый, если делаете у меня, то работа по получению входит в цену комиссии, если делаете НИЕ отдельно от покупки, то от 50е за каждый),
- сделать копии договора купли-продажи, паспортов, НИЕ и т.д. (около 10-20 евро),
- переводы документов для открытия счета в банке. Суммы иногда бывают серьезные, и 1000е и 2000е, но это когда получаем ипотеку — там, сами знаете, бумажной волоките нет конца и края. Переводы дорогие, потому как присяжные, т.е. сделанные аккредитованным переводчиком, указанном в списке Минюста. Плюс, на некоторые документы нужен апостиль (на доверенности, в основном). Перевод пары бумажек — около 100-150е.
- в некоторых банках берут оплату за выписку чека. Это, на мой взгляд, неуважение к клиенту. Я бы в таком банке вообще счет открывать не стала бы. Например, самый дорогой банк в обслуживании — Сантандер — берет за каждый выписанный чек комиссию 180 евро. В банке ББВА чеки выписывают бесплатно первые полгода после открытия счета. Сабадель — платно, но если оформите страховку на покупаемую квартиру, то чеки обойдутся в копейки. Цена за чеки обычно зависит от суммы, на которую они выписываются. В основном, это процент от суммы.
- страховка квартиры. Увы и ах, несмотря на то, что данные траты не обязательны, банки обнаглели последние годы и требуют оформления страховки в добровольно-принудительном порядке. Страховка может быть любая — жизни, здоровья и т.д. Выгоднее оформить её на квартиру, ведь, в 99% случаев, страховка жизни и здоровья покупателям из других стран не нужна.
Теперь вы знаете немного больше о налогах и декларациях для покупателя в Испании. При появлении новой информации или изменениях в законах на эту тему, я буду дописывать все в эту статью.
Теперь поговорим о налогах с декларациях.
Почему покупатель становится жертвой черного риэлтора
Часто происходит так, что хозяин не читает договор, или же просто не желает в нем разбираться. Конечно, разобраться в
юридических тонкостях бывает сложно, если раньше с этим дело не имели. Этим и пользуются риэлторы, обманывая и лишая
собственности. Ведь это достаточно легкий способ заработать огромное количество денег.
Потрудитесь самостоятельно прочесть все договора без исключения. Старайтесь поменьше говорить другим о вашей
недвижимости, проанализируйте возможные риски у юристов. Не забывайте, что чем меньше людей знают про ваши планы,
тем меньший риск, что информация попадет в ненужные источники.
Главное – не терять бдительности
Недвижимость – это то, что дорого, поэтому отнеситесь к процессу серьезно и с
максимальной осторожностью
Особенности покупки различных видов недвижимости
Покупка земли
Земля в Испании является таким же объектом купли-продажи, как и строения. Другими словами, любое физическое или юридическое лицо (в том числе иностранное) имеет полное право приобрести в частную собственность участок земли.
Однако здесь имеются нюансы. Одна из проблем – предназначение того или иного земельного участка, установленное государством. Перед оформлением сделки необходимо тщательно ознакомиться с документами об использовании интересующего покупателя участка.
В Испании есть земли, которые предназначены только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность, и застраивать их запрещено. Нельзя строить менее чем в cта метрах от береговой линии – испанская конституция предусматривает, что прибрежная зона и пляжи находятся в собственности государства. В 1988 году в Испании был принят национальный закон «О берегах» (Ley de Costas), подтверждающий и расширяющий права государства на прибрежную зону.
В Испании практически вся земля находится в частной собственности. Участки продаются и могут в дальнейшем быть использованы под застройку. Покупка земли, на которой не предполагается постройка в ближайший год, облагается налогом – 7% + нотариальные затраты.
Возведение любого здания сопровождается получением лицензии на конкретные проекты с ограничениями для данной местности. Как правило, высота зданий не может превышать трех этажей.
Строящееся жилье в Испании
В Испании банки дают кредиты на строящуюся недвижимость, что является дополнительным гарантом для покупателя
Следует обратить внимание, что при кредитовании строящегося жилья выплаты по ипотеке начинаются после завершения строительства
При подписании предварительного частного контракта резервирования следует заплатить от €3 до €6 тыс. В течение месяца после подписания контракта – еще 10% от стоимости, 20% – в течение двух месяцев. При подписании контракта у нотариуса оплачивается оставшаяся сумма, налоги и расходы по оформлению.
В предварительном контракте содержится описание объекта недвижимости, его стоимость и указывается дата совершения сделки. С момента подписания документа до момента оформления сделки у нотариуса дается срок до двух месяцев на сбор и перевод в Испанию денег, получению кредитов и подбору бумаг, связанных с данным действием. В это же время проверяется предполагаемая к купле-продаже недвижимость на предмет различных задолженностей со стороны прежних владельцев и на подготовку в нотариальной конторе главного официального документа купли-продажи.
Зарубежным покупателям вряд ли будет предложено подписание частного контракта покупки без какого-либо предварительного платежа, всегда есть вероятность того, что иностранец не приедет еще раз в страну и не выйдет на сделку. Обычно задаток составляет 10% от стоимости недвижимости. При отказе от покупки задаток полностью остается у продавца. При отказе продавца от сделки он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Таким образом, для обеих сторон выход из сделки становится дорогим, но при этом остается возможность ее расторжения при желании.
Если иностранец покупает уже построенную недвижимость или объект вторичного рынка, расходы при подписании предварительного частного контракта резервирования также составляют от €3 до €6 тыс., однако в течение месяца после подписания контракта следует оплатить 30% стоимости. Оплата оставшейся части происходит при подписании контракта у нотариуса в сроки, указанные в предварительном контракте.
В случае оформления ипотеки сумма кредита выплачивается при оформлении контракта у нотариуса.
