Цены на недвижимость в городах Германии
Приведенные ниже цифры взяты из Глобального руководства по недвижимости и дают представление о ценах на жильё за квадратный метр в каждом городе (данные за 2017 год).
- Мюнхен: 5 839 евро (квартира), 4 233 евро (семейный дом)
- Гамбург: 3 669 евро (квартира), 2 529 евро (семейный дом)
- Берлин: €3,593 (квартира), €2,321 (семейный дом)
- Франкфурт: 3 167 евро (квартира),2500 евро (семейный дом)
- Кёльн: €2671 (квартира), €2240 (семейный дом)
- Ганновер: 2 257 евро (квартира), 2 007 евро (семейный дом)
Одним из факторов роста цен является дисбаланс между спросом и предложением.
Некоторые эксперты утверждают, что, несмотря на то что в Германии ежегодно строится 280 000 новых домов, такого количества всё же недостаточно.
Недвижимость в Германии – это стабильное и надёжное вложение как для местных, так и для зарубежных инвесторов. Однако в некоторых районах доход от аренды может быть низким.
Правила оформления покупки жилья в Германии
Подписание договора о приобретении недвижимости
Алгоритм действий для инвестора не отличается сложностью. Специалисты рекомендуют выполнить ряд определенных действий, которые снизят риск обмана и допущения ошибок при оформлении сделки в Германии:
- Продавец и покупатель договариваются о стоимости объекта. В качестве продавца может выступать риелтор или маклер. Покупателю стоит оценить заявленную сумму сделки с точки зрения экспертов, возможно, заказать оценку квартиры или дома у другого агента.
- Открывают счет в банке. Для этого привлекают проверенного нотариуса, который сопроводит сделку от начала до конца.
- Составляют договор купли/продажи. Договор делают минимум в 2 вариантах: для покупателя и продавца.
- Договор обсуждают с нотариусом. При необходимости или несогласии сторон, вносят нужные и допустимые законом изменения, дополнения. Каждое дополнение и изменение оформляют отдельным листом (вложением или приложением к договору).
- Подтверждают или открывают счет для приобретения недвижимости.
- Обращаются к нотариусу для засвидетельствования акта купли/продажи. После проверки документов нотариус вносит информацию о новом собственнике в Поземельную книгу.
На этом сделка завершена, инвестор становится правообладателем жилья, получает документы на руки.
Аренда или покупка: что выбрать в Германии?
1.1. Рынок недвижимости Германии
После финансового краха цены на жильё в Германии значительно выросли и сейчас достигли такого уровня, что некоторые специалисты предупреждают о возможности возникновения ценового пузыря на рынке недвижимости в крупных городах. Например, компания «Knight Frank», осуществляющая консалтинг в области недвижимости, заявила, что цены в Берлине выросли на 20,5% в 2017 году, что делает его самым быстрорастущим рынком городской недвижимости в мире.
Степень устойчивости этого роста ещё предстоит выяснить.
Данные Немецкого федерального банка за 2018 год свидетельствуют о том, что цены на недвижимость в городах и посёлках могут быть завышены на 15-20%.
Стоимость покупки дома в Германии
При покупке недвижимости в Германии можно рассчитывать на оплату большей части расходов.
Как правило, продавец оплачивает работу агента по недвижимости, но, если покупатель пользовался услугами собственного агента, или работа агента оплачивается совместно, часть расходов приходится на покупателя.
Общая стоимость покупки недвижимости для покупателя обычно составляет около 10% от суммы покупки, включая:
- Налог на передачу имущества (Grunderwerbssteue) в размере 3,5-6,5%;
- Нотариальные сборы 1.2-1.5%;
- Регистрационные сборы 0,8–1,2%;
- Комиссионные агента по недвижимости, если они разделены, составляют 1,5-3%, плюс НДС в размере 19%.
Налог на передачу права на владение недвижимостью:
При покупке дома в Германии, необходимо заплатить налог на передачу права на владение недвижимостью (Grunderwebsteur). Он взимается с 3,5% от суммы покупки, но в некоторых областях он выше.
В настоящее время ставки для регионов следующие:
Выбор недвижимости
Немцы обычно рассчитывают купить недвижимость и жить в ней в течение длительного периода или пожизненно, поэтому важно не торопиться с принятием решения. В привлекательных или популярных районах оборот может быть низким, поэтому лучше всего выделить на поиск и покупку наиболее подходящего варианта год или более.. Дома в Германии должны соответствовать минимальным требованиям, установленным законом, касающимся кровли, окон, отопления и других инженерных коммуникаций
Перед покупкой должна быть предоставлена информацию об этом, но нет никакой гарантии, что это позволит получить полную картину. Учитывая это, имеет смысл оплатить полное обследование технического состояния здания: это позволит выявить возможные проблемы с домом
Дома в Германии должны соответствовать минимальным требованиям, установленным законом, касающимся кровли, окон, отопления и других инженерных коммуникаций.
Перед покупкой должна быть предоставлена информацию об этом, но нет никакой гарантии, что это позволит получить полную картину.
Учитывая это, имеет смысл оплатить полное обследование технического состояния здания: это позволит выявить возможные проблемы с домом.
Депозиты и ипотека в Германии
При продаже недвижимости взимается значительный депозит.
Минимальный депозит в размере 20% является стандартным; в некоторых случаях иностранцы платят депозит в размере 30-40% из-за более высокого риска.
При подаче заявления на получение ипотеки покупателя также могут попросить предоставить доказательства регулярных сбережений за последние несколько лет.
Ипотека (Hypothek) доступна в большинстве банков, а также в других финансовых учреждениях.
В большинстве банков есть консультант по ипотечным кредитам, с которым покупатель может обсудить свои потребности.
Некоторые консультанты даже говорят по-английски, однако рассчитывать на это не стоит.
Из немецких банков и поставщиков финансовых услуг, предлагающих ипотечные кредиты, стоит упомянуть:
- DKB
- Santander
Рекомендуется заранее рассчитать возможную сумму займа, используя онлайн-калькулятор ипотеки перед назначением встречи, или воспользовавшись услугами ипотечного брокера, такого как Hypofriend и DTW Immobilienfinanzierung.
В большинстве немецких банков есть онлайн-раздел, где покупатель может самостоятельно провести работу с документами, чтобы подать заявку на ипотеку.
Для получения первичного предложения сотрудники банка связываются по телефону и проводят личную встречу, прежде чем в принципе согласовать ипотеку, которую можно использовать для размещения предложения на покупку недвижимости.
Ипотека обычно выдается на 25 или 30 лет, с фиксированными процентными ставками в течение первых пяти лет.
Доступны переменные процентные ставки и другие сроки кредитования, но в Германии нет некоторых более рискованных видов ипотеки, которые предоставляются в США и Великобритании.
Здесь недоступна, например, ипотека только под проценты на полную стоимость недвижимости.
