Большой разброс цен
Рассматривая вопрос покупки недвижимости для личного использования, мы должны обратить внимание на общерыночный срез цен. Так, по данным Dr. Lübcke & Kelber за конец 2019 года, можно выявить пятерку лидеров с самыми высокими и низкими ценами
Lübcke & Kelber за конец 2019 года, можно выявить пятерку лидеров с самыми высокими и низкими ценами.
Города с самой дорогой недвижимостью:
1. Мюнхен — 7 436 евро за квадратный метр. 2. Франкфурт-на-Майне — 5 148 евро за квадратный метр. 3. Констанц — 4 763 евро за квадратный метр. 4. Гамбург — 4 520 евро за квадратный метр. 5. Штутгарт — 4 356 евро за квадратный метр.
Города с самой дешевой недвижимостью:
1. Гера — 777 евро за квадратный метр. 2. Дессау-Рослау — 885 евро за квадратный метр. 3. Хемниц — 1 018 евро за квадратный метр. 4. Зальцгиттер — 1 033 евро за квадратный метр. 5. Гельзенкирхен — 1 042 евро за квадратный метр.
Как видишь, разброс цен внушительный. Поэтому первое, с чего ты должен начать, решив приобрести частную недвижимость в Германии, — это определиться с целями. В большинстве случаев необходимость покупать жилье для себя в мегаполисе не так велика, но разница в стоимости может быть очень солидной. Если же переезд сопряжен с работой, стоит присмотреться к близлежащим населенным пунктам. Возможно, намного выгоднее будет жить в пригороде и добираться на работу на скоростных поездах.
Разобраться в этих нюансах самостоятельно, не имея опыта жизни в Германии, практически невозможно. Поэтому доверить этот вопрос лучше профессионалам. Так, например, агенство недвижимости Fuchs Real Estate оказывает полный спектр риелторских услуг и имеет собственную базу продающейся недвижимости. Опытные сотрудники компании ответят на все интересующие тебя вопросы и подберут самый оптимальный для тебя вариант.
Цены на аренду на длительный срок, а так же покупку квартиры
Цены в дорогих районах
- Аренда 1 171 – 1 351 RUB = 13 – 15 EUR за квадратный метр, то есть аренда небольшой квартиры 60 м2 будет стоить около 67 574 – 81 089 RUB = 750 – 900 EUR в месяц
- Покупка 387 426 – 585 644 RUB = 4 300 – 6 500 EUR за квадратный метр, то есть квартира 60м2 будет стоить около 27 029 707 – 36 039 610 RUB = 300 000 – 400 000 EUR
Примеры дорогих районов:
- Митте — центр города, здесь расположены Бундестаг, Александрплац и Потсдамская площадь
- Панков — самый населённый округ Берлина
- Шарлоттенбург — один из самых фешенебельных районов
Цены в недорогих округах Берлина
- Аренда 721 – 901 RUB = 8 – 10. EUR за квадратный метр, то есть аренда небольшой квартиры 60 м2 будет стоить около 43 248 – 54 059 RUB = 480 – 600 EUR
- Покупка 252 277 – 342 376 RUB = 2 800 – 3 800 EUR за квадратный метр, то есть квартира 60м2 будет стоить около 15 316 834 – 20 722 776 RUB = 170 000 – 230 000 EUR
Примеры сравнительно дешевых районов:
- Марцан — самый дешёвый район для аренды в Берлине, с прииемущественно типовыми панельными домами. Много русскоязчных жителей.
- Нойкёльн — традиционно считается округом рабочих и иммигрантов
- Шпандау — немного отдаленный и малонаселённый округ Берлина. Цены на недвижимость здесь самые низкие в городе .
Выбирай доходные многоквартирные дома — это самый выгодный вариант готовой недвижимости
Одним из самых интересных вариантов недвижимости являются многоквартирные доходные дома. Это стабильный источник дохода, так как, по немецкой статистике, в крупных городах квартиры арендует до 90 % населения, при этом средняя продолжительность аренды составляет 9 лет. Поэтому, инвестируя в доходный многоквартирный дом, а после найдя подходящих арендаторов, ты будешь иметь стабильный высокий доход.
Как отмечают специалисты BerHaus GmbH, немецкие банки охотно дают кредиты на такую недвижимость. Доходность такого дома может составлять до 6 % в год. При покупке готового жилья компания BerHaus GmbH помогает в получении ипотечного кредита в одном из немецких банков. Для успешного получения ипотеки необходимо наличие как минимум 55 % стоимости объекта плюс до 15,5 % на дополнительные расходы на покупку недвижимости (в зависимости от федеральной земли): налог на покупку — до 6,5 %, комиссионные маклера — до 7,14 %, услуги нотариуса и оформление покупки в государственных органах — 1,5–2 %.
Процент по ипотеке составляет не 1,0–1,5 %, как гражданам Германии, а 4 % (зависит от конкретного объекта и покупателя). При этом месячный платеж по ипотеке должен будет закрываться арендной платой. Это является условием получения такого кредита. Но даже несмотря на такие суровые (по сравнению с тем, что предлагают немецким гражданам) условия, доходные дома окупаются и даже приносят прибыль своему владельцу. Для оформления ипотеки требуется подтверждение средств и правильное заполнение документов. Со всем этим помогут специалисты из BerHaus GmbH.
Панков
Панков — самый населённый округ Берлина, где проживает почти 400 тыс. человек. Цены на недвижимость в его пределах сильно отличаются: квадратный метр в районах, близких к центру, стоит значительно дороже. Поэтому покупка квартиры в Пренцлауэр-Берге, самом близком к центру районе, обойдётся в 5 006 евро/м², а в Панкове, который расположен чуть дальше, — цена опускается до 4 146 евро/м². Так же различается ставка аренды: 13,13 и 10,39 евро/м² соответственно.
Пару лет назад самым динамично растущим районом считался Пренцлауэр-Берг, однако, по оценкам BerlinHyp, в 2016 темпы застройки здесь снизились. Большая часть зданий в этом районе были построены до середины ХХ века, и около 300 построек относятся к культурным памятникам — это отчасти сыграло свою роль в том, что сегодня Пренцлауэр-Берг считается центром богемной жизни Берлина.
Округ Панков обладает огромным потенциалом за счёт большого количества вакантных площадей. По данным BerlinHyp, в настоящее время здесь ведётся работа над 28 сравнительно небольшими строительными проектами: они выведут на рынок 1 789 новых квартир.
Самые опасные районы Берлина
Не смотря на большой приток мигрантов в последнее время, в целом, Берлин довольно спокойный город. Конечно, если вы не местный, то в некоторых местах, по ночам и в одиночестве, всё же лучше не появляться без лишней надобности. В центре самым опасным считается место в районе площади Александерплатц.
Нойкельн
Это самый многонациональный округ германской столицы. Здесь проживает большое количество турков и арабов. Туристам не рекомендуется попусту разгуливать здесь в тёмное время суток.
Марцан-Хеллерсдорф
Типичный спальный городской район, но здесь находятся два парка “Марцан” и “Бисдорф”. Иногда здесь проявляют свою активность неонацисты.
Лихтенберг
Лихтенберг также является не самым лучшим местом для туристов в Берлине. Этот округ населяет большое количество неблагополучных эмигрантов из стран бывшего СССР.
Состояние рынка коммерческой недвижимости
Чаще всего коммерческая недвижимость покупается в Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Кельне, Штутгарте, Дюссельдорфе, Франкфурте. Также в последнее время популярность набирает город Фрайбург. Сделки совершаются в диапазоне от 500 000 до 3 млн. евро.
На рынке вторичной недвижимости иностранцам следует учитывать важный нюанс. Например, стоимость здания под супермаркет составляет 4 000 000 евро. При условии долгосрочной аренды владелец получает ежегодный доход 360 000 евро. В действительности данная цифра некорректна
Здесь не приняты во внимание расходы владельца на уплату налогов, страховых взносов, коммунальных услуг, ремонтных работ и других обязательных платежей. Собственнику придется выделить 10-16% от полученного дохода. Иногда такие расходы могут частично оплачиваться арендатором
Иногда такие расходы могут частично оплачиваться арендатором.
Местные инвесторы владеют 45% всех коммерческих объектов Германии. Большинство выгодных предложений реализуется на внутреннем рынке. Говорить о малом количестве зарубежных покупателей также будет неверно. Граждане США владеют 21% коммерческой недвижимости, Франции – 7%, а на канадцев и британцев приходится по 5%. Большой интерес сейчас начинают проявлять и китайские инвесторы. Россияне пока оказывают незначительное влияние на данный рынок.
Торговая недвижимость Германии
Для зарубежных инвесторов торговые объекты являются наиболее привлекательными. Их прибыльность зависит от места расположения недвижимости и от остаточной договорённости с арендатором. Если ориентироваться на Западную Германию и крупные города страны, то можно рассчитывать на более высокий уровень ликвидности. Объектов достаточно много. Среди них магазины, имеющие разную площадь и арендованные на длительное время крупными операторами (REWE, LIDL, ALDI, NETTO), занимающимися розничной продажей.
Виды торговой недвижимости и её доходность:
- Торговые дома. Их прибыльность составляет 4,3–4,5% за год.
- Супермаркеты. Доход – 5,0–5,5%. Как правило, они представляют целый комплекс, состоящий из магазинов различного назначения и ряда сопутствующих объектов, куда могут входить цветочные магазинчики, булочные, парикмахерские и прочее.
- Прибыль от магазинов, являющихся частью сети или специализированных магазинов (продовольственного, хозяйственного и так далее) – 5,8–6,0%.
Например, цена супермаркета REWE в центре города Ульм (Баден-Вюртемберг) площадью 3500 м² – 4975 000€, его заявленная доходность 7,2% (без учёта расходов на содержание). Магазин напитков в Берлине площадью 1000 м² можно купить за 2000000€, доходность 7,5%.
Высокий спрос на доверительное управление недвижимостью
Чтобы коммерческая или жилая недвижимость не простаивала, многие иностранные владельцы обращаются в управляющие компании и риелторские агентства. Таким образом с их плеч снимается необходимость регулярно прилетать, чтобы сдать помещение в аренду, следить за его состоянием и контролировать все организационные моменты. Представители будут делать всё это за собственника, а он, в свою очередь, получит пассивный доход с правом сохранения собственности.
Ты можешь возразить, что подобная практика актуальна и для других стран по всему миру. Это будет справедливое замечание, но Германия сильно отличается от них по количеству и общей сумме инвестиций. Согласно данным Forbes, Германия занимает первое место по количеству сдаваемого жилья, объем которого составляет 55 %, а его стоимость за один лишь 2018 год выросла на 5,6 %. В своем отчете Team Global Corporate Communicatio отметила, что общая сумма сделок за этот год превысила отметку в 124 миллиарда. И это лишь жилая недвижимость.
Благодаря такой динамике, управление объектами недвижимости остается перспективной и привлекательной с финансовой точки зрения нишей. Иностранному инвестору нужно всего лишь заключить договор с агентством и платить часть прибыли с аренды — всё остальное автоматически становится заботами сотрудников агентства. Так, например, Fuchs Real Estate оказывает помощь с бухгалтерскими и налоговыми вопросами, заключением и соблюдением договора аренды, а также многими бытовыми задачами, такими как:
— подключение электричества, телефона, интернета; — коммуникация с домоуправлением, коммунальными службами, органами власти и арендатором; — контроль осуществления необходимых платежей; — организация ремонтных работ.
Жилая недвижимость Берлина: курс на микроапартаменты
В Берлине большая часть предложений – проекты, как и в коммерческом сегменте. Оборот микроквартир в столице составил в 2019 году €940 млн, что на 60% выше, чем в 2018-м. Стоимость аренды микроапартаментов самая высокая, и для хорошей рентабельности активов инвесторы просто вынуждены вкладываться в этот сегмент.
В отличие от коммерческой недвижимости, тут 90% оборота сделали немецкие инвесторы. Иностранцам достался очень маленький кусок пирога, а число портфельных сделок сократилось примерно вдвое.
Имя автора Наименование компании
Из крупных событий на рынке можно выделить сделку квартирного кооператива DEGEVO по покупке 1200 столичных квартир в четвёртом квартале 2019-го года. GEWOBAG заплатила €920 млн за социальные квартиры (числом 6000). Были выкуплены объекты, проданные частным инвесторам. При этом в 2004 году за продажу 66 тыс. квартир эта фирма получила €405 млн, то есть каждая квартира – за €6 140, а в 2019 году этот портфель был выкуплен обратно по €153 тыс. за квартиру. Плачевно, что от этой сделки количество квартир на рынке Берлина не изменилось.
Спецпроект «Доходная недвижимость Германии»
Ольга Мюллер раскрывает два десятка важных тем, которые актуальны для тех, кто планирует вложить капитал в немецкие квадратные метры и заработать.
На главной странице проекта можно подписаться на обновления.
Фото: pixabay.com
Рентабельность не только в крупных городах
Проецируя российский опыт на инвестирование в недвижимость в Германии, многие люди допускают существенную ошибку. Они думают, что вложения в столичное жилье принесут им гораздо больше прибыли, нежели инвестирование в недвижимость небольших городов. Это не так. Инвестиции в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт, могут иметь меньший коэффициент доходности. Проще говоря, цены там настолько высокие, что они не смогут интенсивно расти. Такие города лучше подходят для сохранения имеющегося капитала, так как инвестиционные риски сводятся к нулю.
Именно поэтому, если ты хочешь приумножить свои вложения, стоит присмотреться к активно развивающимся городам. Например, Люнебург, Фюрт, Пфорцхайм или Бамберг. Дело в том, что высокая стоимость жилья вынуждает даже некоторых коренных немцев переселяться за город. Более того, Германия — густонаселенная страна с хорошей транспортной инфраструктурой. Благодаря этому, многие люди могут жить в одном городе, а работать — в другом, ведь дорога до рабочего места занимает не больше получаса.
При этом многие производственные предприятия открываются вдали от мегаполисов, так как им нужны большие территории, а их стоимость вблизи крупных городов слишком высока. Благодаря этому создаются рабочие места для специалистов разных отраслей и обеспечивается приток населения. Такая тенденция повышает спрос на жилую недвижимость, тем самым аккумулируя более интенсивный рост цен, что подтверждает и Центральный комитет по недвижимости (ZIA)
Именно за счет этого недвижимость в Германии (неважно, жилая или коммерческая) становится надежным капиталовложением. На протяжении последних десяти лет отслеживается положительная динамика роста без каких-либо предпосылок на спад ее рыночной стоимости
Сколько и за что платят берлинцы
Берлин теперь считается чуть ли не самым модным городом в Европе, в него приезжает огромное количество туристов, многие европейцы пытаются найти здесь себе применение, остаться жить. Поэтому сейчас в Берлине катастрофически не хватает жилья. Власти города даже запретили сдавать квартиры на сутки туристам. Теперь — только на длительный срок и, желательно, немцам.
Раньше практиковалась сдача своего арендуемого жилья — например, парень с девушкой, у каждого свое жилье, съезжают на одну из квартир, что подешевле, а вторую сдают посуточно туристам. Теперь такое невозможно.
На волне популярности растет стоимость берлинской недвижимости, выросла и арендная плата.
— Моя квартира считается очень дешевой: 89 м², центр Берлина, я плачу всего 650 евро с коммунальными (без света и телефона). Мои соседи за такую же платят 1200 евро, и это считается нормальной ценой. Почему такая разница? Дело в том, что арендодатель не имеет права поднять квартплату больше чем на 20% один раз в три года (либо чаще, но на меньший процент). Когда я заселялась в дом в 2004 году, моя квартплата составляла 410 евро с коммунальными. То есть за 13 лет аренда выросла на 240 евро.
Если более подробно, то в 650 евро входит сама аренда — 480 евро, 90 — обслуживание дома (вывоз мусора, уборка в подъезде), 80 евро за отопление и горячую воду. В конце года делается перерасчет по отоплению и воде. Если я использовала больше, то мне выставят счет на доплату, если меньше — вернут деньги в виде бонуса на счет.
Если дому необходим ремонт, он делается за счет домовладельца. Если же при этом произошли какие-то значительные улучшения, например, появился лифт, — для арендодателя это повод поднять арендную плату. Но здесь это не директивно происходит, можно торговаться, как на базаре. Я, например, выторговала для себя возможность пользоваться лифтом бесплатно. Он, кстати, не для всех — у жильцов, что имеют на это право, есть ключ от него. За пользование лифтом платят 20 евро в месяц. До этого у нас в доме был ремонт, после которого из квартир убрали печки. Их было две — на газу и на угле. Так практически во всем Восточном Берлине было, печка нужна была на случай, что русские перекроют газ. Теперь углем нельзя отапливать, а раньше над городом смог стоял. Теперь у многих отопление центральное.
Интересный момент — поставщика электричества выбирает сам квартиросъемщик. И этих поставщиков несколько, у каждого свои тарифы:
— Многим немцам важно, чтобы их чайник работал на электроэнергии, полученной исключительно от солнца и ветра. Часто они выбирают компанию, которая продает «зеленую» энергию, хоть она и дороже. У меня, например, поставщик продает электричество, полученное на 8,5% от атомной станции, 4,9% — из угля, 39% из возобновляемой энергии и 18% от ветряков
Я плачу за электричество 349 евро в год или примерно 31 евро в месяц — это считается недорого. При этом стараюсь экономить: лампочки энергосберегающие везде вкручены, бытовая техника тоже энергосберегающая. К 2020 году собираются закрыть все АЭС и перейти на возобновляемые источники энергии — ветряки, мусоросжигающие станции, солнечные панели
У меня, например, поставщик продает электричество, полученное на 8,5% от атомной станции, 4,9% — из угля, 39% из возобновляемой энергии и 18% от ветряков. Я плачу за электричество 349 евро в год или примерно 31 евро в месяц — это считается недорого. При этом стараюсь экономить: лампочки энергосберегающие везде вкручены, бытовая техника тоже энергосберегающая. К 2020 году собираются закрыть все АЭС и перейти на возобновляемые источники энергии — ветряки, мусоросжигающие станции, солнечные панели.
— Мусор у нас собирают раздельно, даже стекло по цвету сортируют. Если не в тот мешок положить, например, пластик, то его могут и не забрать, написать на мешке, чтобы пересортировали. Такое бывает редко, потому что сознание немцев уже настолько перестроилось, что даже батарейку они в общий мусор никогда не выбросят.
Электроприборы, габаритные вещи и мебель нужно сдавать отдельно и за свой счет.
Каждое утро берлинцы едут на работу. И большинство — на велосипедах. Это просто огромное количество людей. Где они хранят своих железных коней?
Оказывается, в каждом доме есть комната в подвале для хранения велосипедов и детских колясок. В старых домах у жильцов есть еще и свой персональный подвал-клетушка. Оставлять велосипед на привязи у дома не стоит — угонят.
Мы это уже слышали
Тема запрета покупки недвижимости иностранцами не раз всплывает в разных странах. Например, в Финляндии политики правого толка периодически пытаются ограничить продажи жилья «гражданам не из ЕС». А в 2013 году 200 депутатов финского парламента – с перевесом в один голос – даже проголосовали за рассмотрение соответствующего законопроекта. Авторы инициативы предлагали разрешить сделки с недвижимостью в Суоми только после пяти лет проживания в стране. Но с тех пор вето на подобные операции так и не наложили, вопреки поднявшемуся шуму в соцсетях и медиа.
В 2014 году в Латвии национальное объединение выступило с предложением запретить россиянам получать ВНЖ при покупке недвижимости в прибалтийской стране. Итог всем известен. Несмотря на то, что правила ужесточили, полного запрета никто так и не дождался. Правда, программа получения ВНЖ фактически встала.
Неспокойно было и в Швейцарии. Черновая редакция законопроекта по ограничению возможности приобретения местных квадратных метров для граждан, проживающих за пределами Европы, была объявлена еще в марте 2017 года. Но большинство политических партий, организаций и кантонов выступили против плана жестких ограничений, который был представлен на рассмотрение правительству.
В настоящий момент леворадикальные политики пытаются ввести подобные ограничения в Ирландии. Но власти страны полагают, что нововведения будут противоречить законам ЕС, и не дают им пока «зеленый свет».
***
Авторы: Ольга Петегирич, Филипп Березин Фото: Анастасия Фалей
Шпандау / Spandau
Районы: Шпандау (Spandau), Хазельхорст (Haselhorst), Сименсштадт (Siemensstadt), Штаакен (Staaken), Гатов (Gatow), Кладов (Kladow), Хакенфельде (Hakenfelde), Фалькенхагенер-Фельд (Falkenhagener Feld), Вильгельмштадт (Wilhelmstadt).
Чтобы ты понимал: раньше в Шпандау находилась тюрьма, где дольше 20 лет жил только один-единственный заключённый, Рудольф Гесс. Тюрьму снесли, атмосфера осталась: здесь по сей день находится старинная цитадель, благодаря которой райончик кажется отдельным (и не очень дружелюбным) городом. Зато здесь проходит классная Рождественская ярмарка — на случай, если ты захочешь провести в Берлине конец декабря.
Плюсы:
- Отлично подходит для любителей истории.
- Здесь можно встретить в основном коренных жителей.
Минусы:
Иногда кажется, что ты совсем не в Берлине, и жизнь идёт мимо тебя.
