Два основных платежа могут применяться к продавцу недвижимости
Муниципальный сбор, он же «итель ашбаха»– является налогом, налагаемым на продавца, если у собственности есть неиспользованные права на строительство для нереализованного плана здания или расширения, которое было получено, пока имущество находилось во владении продавца. Сбор взимается с квартир на первом и последнем этажах, с возможностью строительства и расширения. В последнее время есть также муниципалитеты, которые взимают плату за улучшение на квартирах в середине этажа для лучших планов. Логика, лежащая в основе налога на улучшение, заключается в том, что если в квартире, которую он продает, есть вариант строительства, то стоимость квартиры выше, даже если вы не выполнили фактическое строительство, и за это налог на улучшение должен быть выплачен муниципалитету.
Подоходный налог, он же «мас шевах» – уплачиваемый продавцом, которому принадлежит более одного жилого помещения в соответствии с параметрами, установленными в Законе о налоге на недвижимость, или продавцом, который не владел своей единственной квартирой в течение 18 месяцев с даты покупки. Этот налог взимается с увеличения стоимости квартиры, когда она находилась во владении продавца. Способ его расчета основан на разнице между ценой, полученной продавцом за продажу имущества, и ценой, уплаченной продавцом при покупке недвижимости. На вышеупомянутой разнице налог на похвалу уплачивается после вычетов, разрешенных законом.
Налоги на недвижимость в Израиле 2020
Вы не всегда должны платить – Налоги на недвижимость в Израиле 2021
Освобождение от уплаты подоходный налог – включают совокупные условия, которые продавец должен выполнить. Таким образом, продавец должен явно запросить освобождение (заявка включена в форму декларации – 7000 или форму 2988). Также продавец должен продать все свои права на квартиру. Если продавец продал часть своих прав на квартиру, а не все, или продавец оставил свои права, такие как право собственности при аренде квартиры, продавец не будет иметь права на освобождение от налога на продажу. Еще одним условием для получения права на освобождение от налогов является то, что продавец соответствует определению резидента Израиля, как указано в Постановлении о подоходном налоге, или является иностранным резидентом, который имеет разрешение от налоговых органов своей страны проживания, в силу чего он не владеет квартирой в этом штате и различными другими условиями.
Освобождение от уплаты муниципальный сбор – В случае увеличения жилого помещения при условии, что общая площадь жилого помещения не превышает 140 квадратных метров, при условии, и что владелец или его родственник проживают в жилом помещении не менее 4 лет.
Для консультациивыможете связаться с нами:
Телефон: 09-8914684
Факс: 09-8914600
Мобильный телефон 052-5411549
Адрес электронной почты: office@ashlaw.co.il
Недвижимость в Израиле для жизни, отдыха, инвестиций — налоги и стоимость содержания
Для того чтобы приобрести возможность покупки недвижимости в Израиле, необходимо знать ряд обязательных операций, которые проводятся с ней.
В обязательном порядке покупателем уплачивается налог на приобретение недвижимости, который устанавливается в зависимости от вида приобретаемой недвижимости. Процентная ставка налога, как и в других государствах, во многом зависит от цены квартиры.
В том случае, если покупатель квартиры будет уклоняться от уплаты налогов, по отношению к нему будут применяться санкции
На владельцем объекта недвижимости в Израиле, возлагается ряд обязательств – оплата коммунальных услуг, а также уплата муниципального налога. На этом все не заканчивается, помимо этого необходимо осуществлять платежи в домовой комитет. В зависимости от типа и от цели применения того или иного объекта недвижимости, устанавливаются определённые фиксированные цены за коммунальные услуги.
Если вы приобретаете недвижимость в Израиле впервые, то необходимо проконсультироваться со специалистом, воспользовавшись его услугами, поскольку в противном случае можно остаться обманутым.
Также необходимо при составлении договора просчитывать каждый его пункт и внимательно читать
Очень важно договориться о цене на недвижимость, а для выбора наиболее оптимального варианта необходимо использовать услуги профессионального риэлтора
Задание третье. Оформление недвижимости
В Израиле на законодательном уровне четко ограничены функции риэлтора. Риэлторам запрещено производить юридические действия,такие как составление договоров или предварительных соглашений. Всем этим занимаются адвокаты. Адвокаты есть у каждой из сторон,и именно они несут полную ответственность за результат сделки. Ставка услуг адвоката по сравнению с мировыми расценками довольно невысокая — колеблется от 0,5% до 2% от стоимости квартиры и зависит от сложности сделки. Опытный адвокат должен использовать все возможные налоговые льготы,предусмотренные для вас законодательством. Например,как для «оле хадаша».
Работа адвоката заключается в следующем:
Пункт 1. Адвокат покупателя и адвокат продавца составляют договор о купле-продаже, защищая интересы своих сторон: устанавливают сумму первоначального взноса,график платежей,дату передачи ключей и пр. Надо сказать,что по закону Израиля продавец может освободить квартиру в срок вплоть до 9 месяцев со дня подписания договора. На основании договора происходит выписка предыдущего владельца из Табу — израильского реестра собственников жилья.
Наша встреча,на которой обе стороны со своими адвокатами и риэлторами согласовывали условия договора,длилась около 7 часов. Договор составлялся на государственном языке — иврите. Переговоры были сложные,помимо законодательных тонкостей,мы согласовывали каждый пункт,договариваясь об условиях сделки. Наш очень,как позже выяснилось,хороший,но,к сожалению,не говорящий по-русски, адвокат обсуждал все,что необходимо с продавцами на иврите,и переводил нам все происходящее на английский язык.
Пункт 2. Адвокат предоставляет свой специальный адвокатский(доверительный) счёт для организации всех платежей. Т. е. вы перечисляете деньги на доверительный счёт своего адвоката,с которого уже он переведет их на счет продавца,убедившись в соблюдении последним всех условий договора. Соответственно,отнеситесь к выбору адвоката серьезно,т.к. его квалификация — это гарантия успешности сделки и экономии ваших средств.
Для того чтобы ускорить процесс,мы подписали доверенность,которой уполномочили нашего адвоката вести все наши дела по приобретению и оформлению квартиры в Израиле от нашего имени. Но здесь,конечно,важна репутация специалиста и ваш «кредит» доверия. В результате это избавило нас от необходимости внеплановых и частых поездок в Израиль и очень облегчило жизнь.
Пункт 3. Адвокат вносит запись о новом собственнике квартиры(т.е. ваши данные) в Табу. Это происходит после того,как все условия договора с обеих сторон выполнены: продавец предоставил все необходимые документы,закрыл все платежи по налогам и коммуналке,освободил квартиру и передал ключи,а покупатель оплатил всю сумму. На этом сделка считается закрытой.
Какие Документы Нужны Собственнику Для Продажи Квартиры Если Он Живет В Израиле
В ТАБУ – бюро регистрации недвижимости – регистрируется только та недвижимость, когда и квартира или дом, а также земля принадлежат продавцу, то есть находятся в его собственности, а в Управлении земель Израиля – регистрацию проходят дома и квартиры, которые стоят на государственной земле, а сама недвижимость является собственностью продавца. И еще, необходимо знать, что при покупке дома или квартиры, другого жилья в Израиле нужно пройти еще один вид регистрации, и желательно не упустить его – регистрация приобретенной недвижимости в двух организациях сразу – регистрация в книге строительной компании о проданном жилье и регистрация в Управлении земель.
Чтобы идея о покупке собственного жилья воплотилась в жизнь, нужно очень хорошо поработать. Что имеется ввиду? Чтобы в дальнейшем с приобретением квартиры избежать всяческих неприятностей, необходимо всю процедуру сделки провести очень тщательно и серьезно, подойти к этому вопросу скрупулезно, соблюсти все юридические формальности и тонкости. И еще, нужно будет соблюсти еще и тонкости регистрации приобретенной недвижимости.
Использование адвоката по продаже квартиры для защиты прав продавца
Роль адвоката по недвижимости в процессе продажи квартиры – это сопровождение продавца на всех этапах сделки, в том числе,
- участие в проверке чистоты сделки во всех государственных инстанциях (банк, земельный реестр и др.),
- проведение переговоров с покупателем относительно цены,
- составления договора купли-продажи, который защищает интересы продавца и гарантирует его права,
- организация исправления дефектов и повреждений в соответствии с договором и подписание документа об отсутствии претензий к состоянию продаваемой квартиры,
- составление графика оплаты стоимости квартиры,
- оплата всех платежей, налогов и пошлин,
- поиск законных способов уменьшить налоги,
- правильная передача самой квартиры покупателям.
Довольно непростая ситуация, когда покупатель берет ипотеку. В этом случае продавец подписывает слегка опасный документ, называемый «залоговое письмо для регистрации ипотеки» (Ктав итхайвут ле ришум машканта), которое должно быть отправлено в банк покупателя. Адвокат должен глубоко и тщательно проанализировать ситуацию, чтобы это залоговое письмо было составлено без ущемления интересов продавца.
Рынок недвижимости в Израиле позволяет свободно покупать и продавать несколько квартир одновременно. Многие люди продают свою квартиру и, одновременно, приобретают другую недвижимость. Поэтому большое значение имеют сроки платежей проданной квартиры и квартиры приобретённой, чтобы не создавать ситуацию, когда надо заплатить за новую квартиру, но деньги от старой квартиры (проданной) ещё не получены.
Это очень распространенная ситуация, поэтому адвокат по недвижимости внимательно изучает реальные возможности покупателя и учитывает их при составлении договора: его задача — предусмотреть разумный временной интервал для любого случая, чтобы задержки с платежами не было вообще, или они были минимальными.
Чтобы не рисковать, рекомендуется с первого этапа проверить, не определяется ли покупатель как должник с ограниченными средствами и какова его способность оплаты, а также узнать сумму ипотеки и попросить пересмотреть подтверждение на ипотеку, выданную ему в банке.
Шаг 1. Выбор способа продажи
Есть всего два варианта на выбор: делать все самостоятельно или поручить дело специалистам. Как правильно продать квартиру: сделать все самому или обратиться в риэлторское агентство?
Правильного ответа нет. Выбор зависит от возможностей продавца. Если есть желание и достаточное количество свободного времени, вполне реально найти покупателя и оформить все документы на квартиру своими силами. Особенно этот вариант подходит в случае, если покупатель уже есть, например, квартиру хочет купить родственник или знакомый человек. Но даже в этом случае нельзя терять бдительность: грамотное юридическое оформление — не оскорбление чувств близкого человека, а обязательная подстраховка на случай непредвиденных обстоятельств. При самостоятельной продаже можно сэкономить на комиссии посреднику. Это может быть очень приличная сумма, особенно если квартира стоит дорого.
Услуги риэлтора — это идеальный выход для продавцов, которым физически некогда заниматься продажей, а также при страхе совершить ошибку.
В таком случае собственнику нужно только найти посредника, которому можно доверять, и быть готовым заплатить за его работу от 2 до 6% стоимости квартиры. Зато с владельца снимаются все заботы: ему не нужно искать покупателей, бегать по различным инстанциям и можно даже не ходить на просмотры. Единственное, что не сможет сделать риэлтор, — это оформить документы, которые выдают только собственнику недвижимости.
Как снять жильё в Израиле
В тех случаях, когда средств на покупку квартиры не хватает, её можно арендовать. В стране это распространённая практика, и большое число семей живёт в съёмном жилье многие годы. Снять квартиру в Иерусалиме, Тель-Авиве или любом другом городе страны поможет информация, размещённая на онлайн-ресурсах – там всегда можно найти подходящий вариант.
Если же нет времени или желания самому заниматься решением этого вопроса, то можно прибегнуть к услугам риэлтерских агентств – практически все они также занимаются арендой квартир. Заключая договор, следует учитывать, что долгосрочная аренда будет стоить дешевле, чем, если за ту же квартиру платить посуточно.
Стоимость недвижимости в Израиле
За последние 10 лет цены на израильскую недвижимость выросли на 85 процентов. Большую роль сыграл внешний спрос: инвесторы со всего мира заинтересованы в покупке объектов израильской недвижимости. В зависимости от города, от удалённости к центру и близости к историческим достопримечательностям, от уровня комфортности, от близости моря и принадлежности к береговой линии, цены значительно варьируются:
- средняя цена на обычные трёхкомнатные израильские апартаменты находится на отметке 250-300 тысяч американских долларов;
- новостройки продаются по ценам 400-500 тысяч долларов;
- средняя цена на элитное жильё в новом ультрасовременном жилом комплексе зафиксирована в районе 2 млн. долларов США;
- самые недорогие частные домовладения продаются за 650-750 тысяч долларов США, средние цены на дома – 2,5-3 млн. долларов США;
- элитные виллы и коттеджи оцениваются от 6 млн. американских долларов.
Фото: https://pixabay.com/photos/shekel-new-shekel-currency-israel-1490026/
Передача ключей на квартиру покупателю
Предусмотрено, что при опоздании подрядчика в передаче прав владения длительностью до 2 месяцев нарушение условий соглашения не представляется. Однако, при отсутствии в соглашении указания на порядок и форму выплат арендной платы, а также при опоздании подрядчика более чем на 2 месяца, покупатель может понести значительный ущерб.
В таких случаях важно добавить в договор пункт о расторжении соглашения в случае превышения определенного срока опоздания, а также о возврате денежных средств в этом случае. Для того, чтобы обеспечить подрядчика правомочностью отсрочки в передаче прав владения, необходимо также установить в соглашении понятие «обстоятельств непреодолимой силы» и определить критерии их признания
Как я купила квартиру в Израиле
Чтобы что-то купить, надо что-то продать. И дядя Федор в моем случае оказался категорически прав. Чтобы что-то купить в Израиле, я продала что-то в Москве. И поверьте, полтора года назад это была совершенно другая цена, которая меня спасла. Потому что я год на эти деньги жила и учила иврит. Но к концу первого года мой умный друг сказал мне: «Ты, конечно, можешь продолжать в том же духе, но еще через год тебе придется забыть о квартире в Израиле. Ты и так уже почти можешь о ней забыть».
Допустим, вы ударили по рукам. Вам осталось только заплатить тивуху на сделке, которую будут проводить два адвоката — ваш и продавца. О, эти израильские сделки, медленные и печальные! Не то чтобы никто не знает, как их провернуть, просто никто никуда не торопится. Никуда. Условия, транши, документы — все подождет. Еще и выезд предыдущих жильцов всегда ждет. Полгода, восемь месяцев… В сущности, я побила два рекорда. Сделка была оформлена за две недели, квартира освобождена через полтора месяца. Но знаете, моя адвокат была найдена по блату, и она оказалась просто нереальной саброй. Она так кричала в телефон, она так доставала всех из-под земли, что даже я, частично понимая ее заковыристые выражения (не все приличные), готова была аплодировать и свистеть.
Помощь в репатриации и получении гражданства Израиля
Немного слов о том, что поток на постоянное жительство в Израиле не уменьшается. Эта страна по-прежнему популярна среди народов, ранее живущих в СССР.
Существуют специальные миграционные организации, которые осуществляют полнейшее высококвалифицированное сопровождение в процессе получения ПМЖ или подданства Израиля: они консультируют, подбирают документацию, оказывают юридическую поддержку.
Проживая в Израиле, получаешь многие возможности и приоритеты, это:
- свободное передвижение по всей Европе и другим странам;
- высокий уровень медицины;
- получение образования мировых стандартов;
- стабильность банковской структуры;
- защищенные инвестиционные программы.
Если доказано еврейское происхождение в третьем колене, то ничто не помешает запустить процедуру получения подданства Земли Обетованной.
А для облегчения этого непростого пути надо всегда обращаться к профессиональным знатокам, которые подскажут и помогут.
Налоги для инвесторов
Особые правила действуют на пассивный доход физических лиц: с процентов, дивидендов, роялти и аренды.
Проценты
Процентный доход облагается налогом по ставке 25%. Если вы инвестируете в ценные бумаги, котируемые на бирже, или в финансовые институты, ставка может быть понижена до 15%.
Дивиденды
Для дивидендов действует ставка налога 25%. Для некоторых предприятий, подпадающих под действие Закона о поощрении капитальных вложений, может действовать пониженная ставка 20%.
Покупка недвижимости
Приобретенная недвижимость облагается налогом, ставка которого зависит от типа объекта, стоимости, статуса покупателя (резидент, репатриант или нерезидент) и наличия других объектов в собственности. Налог называется «мас рехиша».
Для резидентов и нерезидентов действует прогрессивная ставка налога, стартующая от 5% на недвижимость стоимостью до 1,3 млн шекелей (порядка 400 000 $). Максимальный налог может достигать 10% (на объект дороже 17,8 млн шекелей).
При покупке резидентом первого жилья сумма до 1,7 млн шекелей не будет облагаться налогом. «Государство поддерживает израильтян, которые хотят решить свой жилищный вопрос — от налогов освобождены сделки стоимостью до полумиллиона долларов, — рассказывает Анастасия Фалей, аналитик портала Prian.ru
— Но важно понимать: если в России жилье такой стоимости относится к премиум-сегменту, то в Израиле это средний класс.
К 2021 году стоимость 4-комнатной квартиры (а это самый распространенный в Израиле тип жилья) составила 1,65 млн шекелей в среднем по стране, а, например, в дорогом Тель-Авиве — 3,5 млн шекелей, то есть около 1 миллиона долларов».
Для новых репатриантов налог на недвижимость стоимостью до 1,8 млн шекелей составляет 0,5%, дороже — 5%. По мнению Анастасии Фалей, в некоторых случаях, особенно при покупке дорогой недвижимости, выгоднее быть новым репатриантом, чем коренным гражданином страны.
Интересно, что на налоговую льготу могут претендовать даже те, кто фактически еще не переехал в Израиль, но собирается это сделать в ближайшие два года.
Налог не взимается, если вы приобретаете недвижимость на первичном рынке у лицензированного застройщика.
Содержание недвижимости
В Израиле существует муниципальный сбор для владельцев недвижимости. Его размер зависит от местоположения и площади объекта и может различаться в несколько раз. За среднестатистическую квартиру выходит порядка 200 шекелей в месяц.
Еще один налог, который придется заплатить, если вы значительно улучшили жилье, тем самым повысив его стоимость, — налог на улучшения. Он составляет 50% от суммы, на которую выросла стоимость объекта.
Сдача в аренду
Арендный доход облагается налогом по прогрессирующей шкале так же, как и активный доход физического лица, только в этом случае минимальная ставка составит 31% (для лиц старше 60 лет — 10%). Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы на содержание жилья: ремонт, износ и так далее.
Однако если сдача в аренду не является бизнесом и недвижимость сдается одним физическим лицом другому для проживания, то можно выбрать второй вариант — платить всего 10% налога, но без вычета текущих расходов
При этом налог важно оплатить в течение 30 дней после завершения налогового года
При сдаче в аренду нескольких квартир можно выбрать только один вариант налогообложения. Для сдачи в аренду зарубежной недвижимости действует единая ставка налога 15% без возможности вычитать сопутствующие расходы.
Доход до 5 070 шекелей в месяц (на 2021 год) налогом не облагается. Если он превышает эту сумму не более чем в два раза, то есть в пределах 10 140 шекелей, то можно претендовать на частичное освобождение. В этом случае механика расчета не облагаемой налогом суммы не самая очевидная, поэтому покажем ее сразу на примере.
Допустим, ваш доход со сдачи квартиры в аренду составляет 6 000 шекелей. Максимальная сумма, освобожденная от налога в 2021 году — 5 070 шекелей. Она еще не финальная — у вас сумма будет меньше. Вычитаем из вашего дохода 5 070 и получаем разницу — 930 шекелей. Далее вычитаем эту сумму из «потолка» (5 070) и получаем уже вашу не облагаемую налогом сумму — 4 140 шекелей. Соответственно, налог вы заплатите только на оставшиеся 1 860 шекелей.
Тель-Авив
Продажа недвижимости
При продаже объекта взимается налог на прирост капитала («мас шевах») — 25% от чистой прибыли, после вычета сопутствующих расходов.
Резиденты Израиля, которые продают недвижимость раз в 4 года или свое единственное жилье, освобождаются от налога
Во втором случае важно, чтобы в предыдущие 18 месяцев человек не продавал ни эту, ни любую другую квартиру
Раздел квартиры после развода между супругами
- добрачного дохода или накоплений;
- выплат со специальным назначением (например, выплаты ликвидаторам последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, жилищный сертификат для военнослужащих, материнский капитал и т.д.);
- полученных денежных средств в дар, по наследству или по иным безвозмездным сделкам.
- определить идеальные доли каждого супруга;
- произвести раздел в натуре согласно долям и порядок пользования имуществом (не подойдет для однокомнатной квартиры, совместное использование которой физически невозможно);
- передать весь объект в собственность бывшего мужа или бывшей жены с выплатой второму супругу денежной или имущественной компенсации;
- договориться о продаже квартиры с последующим разделом вырученных денежных средств.
Размещение объявления о продаже
Разместить объявление может риелтор. Если вы продаете недвижимость сами, то и составлять объявление придется самому. На сайтах по продаже квартир и домов предлагают указать основные характеристики жилья: количество комнат, метраж, этаж, материал стен и перекрытий и так далее. Чем больше информации будет указано, тем больше шансов, что найдется покупатель, заинтересованный именно в этой квартире, который не будет тратить ваше время пустыми просмотрами.
Расскажите о преимуществах квартиры: вид из окна, особенности двора и расположения. Не нужно выдумывать, пишите о том, чем действительно хотите похвастаться. И проверьте текст на ошибки — грамотное предложение вызовет больше доверия.
Подготовка документов
Предположим, покупатель найден. Осталось только заключить договор. Но сначала проверьте, все ли документы на месте. Если нужно продать квартиру быстро, пусть они всегда будут готовы:
- Договор купли-продажи;
- Выписка из ЕГРН;
- Справка о составе семьи или выписка из домовой книги;
- Согласие супруга или брачный договор (если он заключался);
- Согласие органов опеки и попечительства (если собственник несовершеннолетний до 14 лет);
- Согласие законных представителей (если собственник несовершеннолетний от 14 до 18 лет);
- Технический паспорт должен быть не старше 5 лет;
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (больше необходима для покупателей, в регистрирующем органе она не требуется);
- Справка об отсутствии долга по налогам на имущество (если квартира получена по наследству или по договору дарения).
Инженерная проверка
Если вы не уверены в собственных силах, при оценке состояния объекта недвижимости и качества района, – рекомендуется обратиться к квалифицированному инженеру. Зовут его на иврите “Бадак байт”. Он поможет вам обнаружить скрытые от глаз непрофессионала недостатки здания и самой квартиры. Он может проверить физическое состояние водопровода, электропроводки, дать информацию о нахождении поблизости антенн телекоммуникационных компаний, инфраструктуре района, уровне загрязнения, преступности и шума. Эти и другие параметры могут решающим образом повлиять на ваше решение о приобретении квартиры или определении ее справедливой стоимости.
