Сдавать квартиру и жить в Тайланде

Вопрос №3: как сдать квартиру в аренду через агентство?

И наконец, третья компромиссная стратегия. Если в вашем комплексе нет арендной программы, а самостоятельно заниматься процессом вы не хотите, можно в интернете или по рекомендациям найти агентство, которое возьмет ваш объект в управление.

С агентством заключается договор. Обговариваются ценовая политика, пожелания к гостям, календарь приема арендаторов, условия оплаты коммуналки и уборки. Владелец сам готовит квартиру к сдаче (мебель, аксессуары, инвентаризационный лист) и передает ключи агентству. Когда появляются клиенты, риэлтор согласовывает с вами даты и условия или принимает самостоятельное решение в рамках договоренностей.

«В Таиланде много управляющих компаний. Есть небольшие фирмы, которые создаются, когда частное лицо приобретает недвижимость и пытается самостоятельно ее сдавать. Потом к одному объекту присоединяются квартиры соседей и знакомых. Часто при такой схеме владелец даже не регистрирует компанию, работает без договора, оплату за аренду от гостей принимает наличными или на свои частные счета», – рассказывает Светлана Касаткина.

Плюсы работы с «частниками» – меньше платить за их услуги, фиксированных ставок нет, тут как договоритесь. Минусы – высокие риски, т.к. управляющий не берет на себя никакой ответственности. Бывали случаи, когда объект сдавался в одно время разным людям, или арендаторы, приезжая на отдых, не могли найти частного управляющего и оставались без жилья. Да и как решать конфликтные ситуации – не понятно, ведь ваши отношения не регламентированы

«Есть и профессиональные агентства, которые занимаются управлением недвижимостью, – добавляет Светлана Касаткина. – Они заключают договора с владельцами, где прописана схема взаимодействия, ценовая политика, требования к гостям, ответственность за повреждения и т.д.

Такие компании занимаются маркетингом (печатают материалы, продвигают сайты, рекламируют недвижимость на разных площадках бронирования, посещают выставки и т.д.), ищут гостей, заключают с ними договор, принимают оплату, готовят объект к заезду (проверяют чистоту, работу техники, обеспечивают аксессуары для аренды – полотенца, ванные принадлежности), встречают их в аэропорту, заселяют, берут задаток сохранности, снимают показания счетчиков, решают все вопросы гостей во время отдыха, выселяют, принимают оплату за коммунальные услуги, организовывают трансфер в аэропорт».

Плюсы работы с агентством понятны – вы получаете профессиональный сервис и гарантию качества услуг, квартира сдается в рамках закона, отношения сторон регулируются договорами. Минусы – с агентством придется поделиться пятой частью прибыли. Стандартная ставка за такие услуги – 20% от дохода. Но сюда входит все, в том числе, трасферы гостей в аэропорт, аксессуары для аренды, налог НДС.

С кем бы вы ни работали – частным или профессиональным риэлтором – вы будете сами платить за содержание квартиры (за исключением коммунальных услуг по некоторым броням). Зато в отличие от арендной программы застройщика, сможете выбирать, когда пускать жильцов, а когда отдыхать самому.

Рынок первичной недвижимости Таиланда

Рынок жилья Таиланда переполнен предложениями от разных застройщиков и вариантов приобретения аппартаментов тоже вполне достаточно. Но недвижимость, это рынок, на котором тоже существуют свои тенденции, одна из которых вложение денег на этапе строительства. Это самая популярная покупка в Таиланде.

В Таиланде законодательство жестко регламентирует компанию застройщика, происходит это следующим образом. Если застройщик задерживает сдачу недвижимости в пределах полугода, то она платит очень большие штрафы, если этот срок выше, то владельцы компании несут уголовную ответственность. Поэтому застройщики очень четко выдерживают сроки сдачи недвижимости в Таиланде, в 90% случае не бывает задержек.

Имейте в виду, что покупая недвижимость на начальном этапе строительства, за все время строительства она подорожает на 40-50%. При покупке жилья на стадии строительства, вы получаете очень удобный платежный план. Это 20% первый взнос, в течение всего периода строительства, вы выплачиваете равными частями еще 30%, и 50% вы платите при получении ключей на свою недвижимость.

Подробности и нюансы договора аренды

Договор аренды называется «House Rental Agreement», но также его могут называть просто «контракт» или «House Rental Contract».

Договор должен быть составлен на двух языках: тайском и английском. Давайте разберемся, какие пункты должны быть обязательно в договоре, а также посмотрим, как пишутся на английском некоторые термины, которые могут понадобиться для понимания.

1. Адрес местонахождения дома

Пишут на лицевой стороне или в самом начале в первых пунктах договора

Обратите внимание, что названия поселка в адресе может не быть. Можно заранее найти правильный адрес дома по google карте и потом сверить с тем, который написан в договоре

Адрес будет написан так: House located no.

ФИО обоих сторон, паспортные данные, можно приложить скан паспорта.

Lessor – арендодатель

Lessee – арендатор

4. Дополнительные платежи

Дополнительные платежи не входящие в основную сумму могут занимать значительную часть в общем объёме. Например, в договоре может быть написана такая фраза:

Это значит, что дополнительно вы оплачиваете счета за свет и воду. Далее должны быть вписаны тарифы. Например:

Что соответственно означает оплату в сумме 5 бат за единицу измерения электричества (киловатт) и 15 бат за единицу измерения воду (кубометр)

5. Сумма аренды в месяц и страховой депозит

Если с общей суммой все понятно, то по депозиту может быть написано много нюансов. Арендодатель, прежде всего, хочет обезопасить себя, поэтому договор может быть составлен таким образом, что «шаг вправо, шаг влево» и вы лишаетесь депозита.

Читайте этот пункт внимательнее, при каких случаях арендодатель может удержать какую-либо сумму из страхового депозита…

В стандартном договоре будет написано, что он вправе это сделать при повреждении и порче имущества, а также, при условии, что арендатор нарушил сроки договора. То есть, попросту говоря, свалил раньше срока. Это, как правило, прописывается во всех договорах.

Что означает следующее: в случае, если арендатор съезжает до окончания срока соглашения, арендодатель в качестве неустойки удерживает сумму депозита.

Также там может быть о том, что удержание из депозита происходит, если вы не заплатили по счетам за свет и воду.

6. Финальная уборка

В Таиланде принято, что финальную уборку оплачивает арендатор. В договоре может быть такая фраза:

1000 бат – это нормальная цена за уборку двух-трех комнатного дома.

7. Что еще может быть написано в договоре аренды дома

В договоре также может быть указано, что арендатор обязуется соблюдать чистоту, не мешать соседям, о возникающих проблемах сразу сообщать арендодателю. Арендодатель может проверять состояние дома, но не чаще, чем, например, раз в месяц.

8. Payment Voucher или официальная расписка

Это уже не договор, но вполне официальный документ. Первая расписка (Payment Voucher), которую вы возьмете, должна содержать две суммы: оплату за первый месяц и страховой депозит.

Так как в ней будет расписываться арендодатель, рекомендую сюда же вписать показания счетчиков и другие договоренности. Например, вода и садовник для вас бесплатно, так и пишем: water (free), garden (free). Сумма за страховой депозит должна быть выделена отдельно и указано, что это, например: deposit (15,000).

Какие гарантии существуют для собственников недвижимости?

В интернете давно муссируется информация о том, что всем в Таиланде владеет король. При желании этой венценосной особы любой дом может быть снесен или отобран у владельца. Разумеется, это все несколько утрировано. Король в Таиланде – высший человек, без сомнений. Недаром же за порчу его портретов и изображений полагается административная, а иногда даже и уголовная ответственность, но в тоже время Таиланд – светская развитая страна, где государство не позволяет себе творить всякий беспредел.  Непопулярные решения власти способны отпугнуть инвесторов, этого больше всего боятся тайские чиновники, поскольку львиная доля доходов страны приходится на привлеченный капитал, в виде туристов и иностранных инвестиций.

Если вы купите в Таиланде недвижимость, например кондоминимум, то будете владеть 49 его процентами. Остальное остается за королем. Подобная практика видится данью традициям. В Англии, например, сохранили институт королевства, но он носит скорее архаичный и музейный характер, чем реальную силу. Тоже самое и с таиландским королем. Как только вы приобретете в собственность недвижимость, вам сразу дадут документ на право собственности (Chanote Deed) и свидетельство на жилплощадь (Tabien Baan). Эти документы будут полностью подтверждать ваше полное право на имущество. Если же вы приобретаете коммерческую недвижимость, например, ресторан или офисный центр, то это имущество надо оформлять на компанию, которую стоит предварительно организовать. Несмотря на то, что по местным законом вы сможете владеть только 49 % акций, а остальные 51% придутся на тайцев, привлеченных вами в дело, вам будет выдана, так называемая «Золотая акция». Она дает право на решающий голос при принятии любых решений. То есть де-юре контрольный пакет будет не у вас, а де-факто владельцем будете вы. Кроме этого существует практика, когда с тайских партнеров берется отказ от претензий на имущество компании. Этот документ полностью защитит вас от всяких попыток махинаций и манипулирования со стороны партнеров

Нельзя не уделить внимание еще одному правовому инструменту тайского законодательства Usufruct. Напрямую этот термин на русский язык не переводится, в великом и могучем языке аналога пока не существует

 По сути Usufruct  представляет собой пожизненную аренду на земельный участок. Она дается на срок 30+30 лет. То есть, первоначально вы подписываете договор на тридцать лет, а потом имеете приоритетное право на его продление.  Если вы не хотите продлевать аренду – земля уходит к другим претендентам на нее.

Как бы вы не были подкованы в тайском законодательстве и сколько бы форумов не прочитали и советов не услышали, вашу сделку обязательно должны сопровождать опытные адвокаты. Множество наших соотечественников погорело именно на том, что пожадничали пригласить хорошего юриста. Поверьте, в противном случае можно потерять гораздо больше, чем несколько тысяч бат, которые стоят услуги адвоката.

Цены на аренду домов и как подешевле арендовать

Цена на простой односпальный дом начинается от 10000-15000 бат/мес. Дома с двумя спальнями стоят в районе 15000-20000 бат. Цены зависят от внутреннего убранства (мебель, наличие стиральной машины, ремонт), сезона, и от количества месяцев, на которые вы хотите снимать. А некоторые дома вообще не сдаются на короткий срок (1-2 мес). Если вы повысите свой бюджет до 30 тыс бат, то поиски значительно упростятся.

Аренда дома на Пхукете – прайс

Отсюда главный вывод — хотите снимать дешевле, делайте это не в сезон и на срок от полугода. Например, аренда дома на Пхукете дешевле, начиная с апреля, и закачивая октябрем.

Видел очень вкусные ценники на дома, которые сдаются на срок от года. Например, за 10000 бат можно было снять очень неплохие дома. Если их снимать на месяц, цена повышалась чуть ли не вдвое.

Вот фотографии и цены 4-х бюджетных домов из тех, что мы объехали, когда искали свой дом. По ним можно получить примерное представление о том, что вы получаете за те деньги, о которых я говорил выше (так скажем, нижняя ценовая категория). Если вдруг заинтересовало чего, то они на карте у меня все отмечены.

Дом за 14000 бат с тремя комнатамиДом за 14000 бат с тремя комнатамиДом за 9000 бат с двумя комнатамиДом за 9000 бат с двумя комнатамиДом за 12000 бат с тремя комнатамиДом за 12000 бат с тремя комнатамиДом за 8000 бат с тремя комнатамиДом за 8000 бат с тремя комнатами

Особенности местного рынка

Цены на недвижимость в Таиланде

По данным Numbeo, средняя цена за «квадрат» по стране – $3653 в центре города и $1896 на окраинах. Но в зависимости от конкретной локации цены отличаются. Так, в глубине Пхукета квадратный метр стоит в среднем $1 300, в туристических зонах – $3 070 и выше (доходит до $6-7 тыс. за кв. м)!

Самое привлекательное и популярное предложение в Таиланде – апартаменты в кондоминиуме. На одном Пхукете одновременно возводится около 50-70 комплексов. Большинство объектов в них имеют небольшую – до 40 кв. м – площадь и стандартную планировку: холл плюс спальня.

На стадии котлована можно найти единичные предложения $60-80 тыс. за квартиру. Но действительно широкие возможности открываются у тех, кто располагает бюджетом от $100 тыс.

Основные параметры, влияющие на цену, – локация, качество материалов и отделки и размеры территории. Также стоимость апартаментов значительно зависит от стадии строительства. С момента забивки первой сваи к окончанию строительства цена может вырасти на 25-30%.

Расположение у воды увеличивает стоимость недвижимости

Кредиты и рассрочки для иностранцев

В Таиланде иностранцы не могут получить ипотеку в местных банках. Но застройщики могут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (один-два года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определённых этапов строительства. 

Некоторые застройщики предлагают финансирование: необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% также могут выплачиваться в течение двух лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых. При данной схеме максимальный период рассрочки составляет 7 лет.

Инвестиции в страну

Инвестирование в экономику Таиланда дает возможность переехать туда на постоянное место жительство, при этом вложения должны быть крупными, не менее сорока миллионов тайских бат. Если иностранный инвестор вложит такую сумму, то ему можно будет оформить долгосрочную визу, а также быть полноправным владельцем предприятия, и не нужно делить владение им с гражданином Таиланда. Также в качестве бонуса будет возможность купить землю.

Вот основные варианты, как можно приехать в эту теплую страну и жить в Таиланде на законных основаниях, нужно лишь выбрать подходящий вариант.

Права и обязанности иностранных покупателей

Нерезиденты могут приобрести любую недвижимость на территории Таиланда, в том числе и дом с землёй. Однако есть ограничения, связанные с регистрацией прав собственности.

Формы собственности на недвижимость в Таиланде

  • Фрихолд (Freehold) — по сути, частная собственность. Купленную во фрихолд недвижимость можно покупать, продавать, наследовать, дарить, сдавать в аренду и получать с этого доход. При покупке иностранец получает гербовое свидетельство «чанот».
  • Лизхолд (Leasehold) — ограниченное по времени владение. Как правило, договор заключается на 30 лет с правом двукратного продления (до 90 лет). Несмотря на то, что это многолетняя аренда, лизхолд позволяет распоряжаться недвижимостью так же, как и фрихолд (продавать, наследовать, дарить и др.). При заключении сделки выдаётся договор, зарегистрированный и заверенный Земельным департаментом.

На своё имя иностранец может купить во фрихолд квартиру в кондоминиуме. Это жилой комплекс, в котором у каждого объекта есть свой владелец, но общая территория находится в совместной долевой собственности. Однако застройщик может продать иностранцам в полную собственность не более 49% жилой площади. Остальная может быть оформлена на нерезидентов только в лизхолд.

С домами, таунхаусами и виллами ситуация следующая: само здание можно зарегистрировать как во фрихолд, так и в лизхолд. А вот территорию под ним и вокруг него – только в лизхолд.

Однако и у этого правила есть исключения. Участок всё-таки можно приобрести в полную собственность, но оформлять сделку нужно на юридическое лицо  – компанию, в которой минимум 51% акций принадлежит тайскому гражданину. 

Форма собственности

Фрихолд

Лизхолд

Права

полная собственность на неограниченный срок. Можно перепродавать, дарить и завещать

право пользования и распоряжения в течение 90 лет. Можно перепродавать, дарить и завещать

Стоимость объекта

Дороже ≈ на 10%

Дешевле ≈ на 10%

Налог на регистрацию, от стоимости недвижимости

2-3% 

1,1%

Продажа недвижимости

Независимость от прежнего владельца при перепродаже

При перепродаже нужно подписать документы с арендодателем

Покупка недвижимости на юрлицо

Приобрести недвижимость в Таиланде на юридическое лицо можно двумя способами.

  1. Зарегистрировать новую компанию

По законам Таиланда, иностранцу может принадлежать только 49% акций компании. Соответственно, необходимо вводить в состав акционеров тайских граждан. Как правило, привлекается несколько местных или им передаются ценные бумаги с меньшим «весом», чтобы голос иностранного собственника был решающим.  

  1. Купить действующую фирму, которой уже принадлежит недвижимость

В этом случае сделка проходит путем смены акционеров, после чего иностранцу будет принадлежать собственность, которая находится на балансе у фирмы. Информацию о компании нужно тщательно проверять, чтобы вместе с землёй не получить долги и другие обременения.

Даёт ли недвижимость право жить в Таиланде

Покупка недвижимости в Таиланде не даёт прав на оформление ВНЖ или гражданства. На владельцев жилья распространяется общий визовый режим.

Но в стране действует программа Thailand Elite, которая позволяет получить визу на срок от пяти до двадцати лет при сумме вложений от $16 тыс. И некоторые застройщики, как правило, элитных ЖК, предлагают своим клиентам оформление виз по этой программе в счёт покупки жилья.

Владельцы недвижимости не получают права жить в Таиланде круглый год

Какие обязанности появляются у собственника

Иностранец обязан оплачивать ежегодные налоги и коммунальные счета. Также существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в Земельном департаменте – 2-3% от стоимости объекта.

При этом у налоговых резидентов России (которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц.

Финансовая сторона аренды жилого дома

Финансовая сторона вопроса при аренде дома в Таиланде, точнее её конечный результат во многом зависит от того, как тщательно вы подойдёте к её решению и выясните все нюансы оплаты. Она напрямую зависит от суммы аренды, страхового депозита и дополнительных платежей.

Страховой депозит за проживание

Оговаривайте сумму депозита и условия возврата до подписания договора аренды. Когда будете читать договор, проверьте, что слова не расходятся с тем, что написано на бумаге.

Стандартно страховой депозит берут в размере месячной арендной платы и возвращают по истечении срока аренды, если состояние дома и имущества сохранилось в том же виде, в каком было передано вам.

Депозит может быть как больше, так и меньше суммы ежемесячного платежа. Это зависит от состояния дома и стоимости имущества в нем. Если вы нашли дом через агентство, будьте готовы к тому, что депозит обязательно будет.

Если вы нашли дом самостоятельно, то могут быть варианты, как договоритесь. Можно торговаться и сбивать сумму депозита вдвое, все зависит от конкретной ситуации. Депозит в договоре называется the holding deposit, что дословно переводится как «предоплата». На пунктах договора я остановлюсь подробнее ниже.

Дополнительные платежи при проживании

Помимо основной ежемесячной оплаты за аренду дома, с вас могут брать дополнительную оплату. Как правило, к таким видам платежей относятся:

  1. Обязательная оплата электроэнергии по счетчикам, вода (может и входить в стоимость месячной аренды);
  2. Работы садовника (могут как входить в общую сумму, так и быть выделенными отдельно, если есть, например, большой сад);
  3. Обслуживание бассейна (если есть бассейн).

Все дополнительные платежи нужно оговорить заранее и уточнить, сколько бат будет за юнит по счетчику за электричество и воду.

Цены на электричество могут сильно отличаться, так как услуги оказывают как государственные, так и негосударственные фирмы.

Если вы собираетесь арендовать большой дом с бассейном и использовать весь день кондиционеры, то сумма может набежать приличная. Нужно уточнить, сколько примерно выходит за электричество за этот конкретный дом и, желательно, попросить показать предыдущие счета.

Вы должны знать, к чему быть готовым и заложить дополнительные деньги из бюджета на эту статью расходов, электричество в Тае не дешевое.

Чем грозит заключение договора через интернет

Чем грозит заключение договора через интернет

Известно, что в интернете можно рассказать обо всем, что угодно, так же, как и выложить фотографии, которые не соответствуют действительности. Случается, что человек вносит взнос за дом с двумя-тремя комнатами, стоящий на первой линии, а когда приезжает, обнаруживает, что это хибара, в которой развернуться негде, да еще и в получасе или больше езды от ближайшего пляжа. Вот какие неприятности могут ожидать людей, внесших предоплату после договоренности по интернету:

  • Расположение жилья не соответствует обещанному. Или же море неподалеку, но подступиться к нему невозможно, так как в этом месте не оборудован пляж, а берег каменистый.
  • В объявлении указано, что рядом есть магазин, но на деле оказывается, что он давно не работает.
  • Убранство дома совсем не похоже на то, что изображено на фотографии. Худший вариант – наличие тараканов и прочих насекомых, которых в Тайланде немало.
  • Рядом живут недоброжелательные или очень шумные соседи. Момент действительно важный. В объявлении о них обычно пишут предельно кратко: «спокойные». Однако часто при аренде жилья возникают проблемы именно с соседями, а не с самим владельцем квадратов. Случается, что о покое из-за слишком активных или скандальных соседей приходится забыть на все время отпуска.

Таким образом, оптимальный вариант при поиске жилья в другой стране – выбирать на месте. Так уж точно не купишь «кота в мешке».

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwittervKontakte
Напишите комментарий