Аренда и покупка недвижимости в Бонне

Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости в Аугсбурге

Нашли опечатку ? Выделите её, нажмите Ctrl+Enter и отправьте нам уведомление. Спасибо за участие! Сервис предназначен только для отправки сообщений об орфографических и пунктуационных ошибках.

В рамках данной работы проводится исследование основ инвестиционного планирования, а также предлагается подход к разработке инвестиционных стратегий на основе прогнозов выполненных при помощи современных методов предиктивной аналитики и анализа временных рядов.

Целью работы является разработка стратегии инвестиций в недвижимость на ближайшие десять лет, которая позволит инвестору получить максимальную прибыль от инвестиций.

Объект исследования – рынок недвижимости в США, Лос-Анджелес (штат Калифорния). В качестве предмета исследования рассматривается динамика цен на недвижимость за предыдущие десять лет на рынке недвижимости.

В ходе работы были выполнены следующие задачи:

1. Поиск актуальных данных по динамике цен на рынке недвижимости в Лос-Анджелесе;

2. Проверка полученных временных рядов на стационарность;

3. Построение ARIMA моделей для всех исследуемых дистриктов;

4. Прогнозирование динамики стоимости недвижимости и стоимости аренды недвижимости на ближайшие десять лет;

5. Построение графической модели динамики цен за прошедшие десять лет.

6. Построение графической модели динамики цен на следующие десять лет, основываясь на полученной в предыдущем пункте модели.

7. Разработана наиболее эффективная стратегия инвестирования.

В результате анализа данных по стоимости недвижимости на рынке Лос-Анджелеса было выявлено, что наиболее выгодной стратегией является покупка недвижимости в 2018 году и передача ее в аренду на протяжении периода. Основываясь на данных по стоимости аренды, удалось рассчитать, что недвижимость в самом дорогом дистрикте (Hollywood Hills) полностью окупится за счет аренды уже через десять лет. В дистриктах со средним уровнем цен несколько дольше – примерно в течение пятнадцати лет после окончания рассматриваемого периода.

Разработанная инвестиционная стратегия в дальнейшем может быть использована инвесторами для получения максимальной прибыли с покупки недвижимости.

Выпускные квалификационные работы (ВКР) в НИУ ВШЭ выполняют все студенты в соответствии с университетским Положением и Правилами, определенными каждой образовательной программой.

Аннотации всех ВКР в обязательном порядке публикуются в свободном доступе на корпоративном портале НИУ ВШЭ.

Полный текст ВКР размещается в свободном доступе на портале НИУ ВШЭ только при наличии согласия студента – автора (правообладателя) работы либо, в случае выполнения работы коллективом студентов, при наличии согласия всех соавторов (правообладателей) работы. ВКР после размещения на портале НИУ ВШЭ приобретает статус электронной публикации.

ВКР являются объектами авторских прав, на их использование распространяются ограничения, предусмотренные законодательством Российской Федерации об интеллектуальной собственности.

В случае использования ВКР, в том числе путем цитирования, указание имени автора и источника заимствования обязательно.

Риски вложений в недвижимость, учитываемые при инвестиционном анализе

Основные риски, которые необходимо учитывать при проведении оценки, такие:

– вид объекта недвижимости с учетом возможного изменения спроса на аналогичные объекты. Его анализируют независимо от расположения объекта. Например, одним из таких рисков может быть избыточное предложение по офисным зданиям;

– изменение соотношения спроса и предложения. Например, это может быть снижение спроса на недвижимость;

– инфляция. Например, реальный доход от сдачи недвижимости в аренду или продажи может быть ниже дохода, предусмотренного договором из-за инфляции. В таком случае чем больше будет срок аренды, тем больше будет риск;

– расположение объекта. К такому риску относят условия рынка в конкретном регионе, перспективы его развития в социально-экономическом плане

Также во внимание принимают факторы, из-за присутствия которых недвижимость в пределах конкретного региона может стать менее привлекательной;

– условия заключенного договора аренды. Такой вид риска присутствует в случае, если недвижимость сдается в аренду и арендатор в определенный момент не сможет перечислить сумму, предусмотренную арендным договором;

– условия кредитования. Подобный риск обусловлен способностью собственника недвижимого объекта погашать долговые обязательства;

– физический и экономический износ объекта, поскольку они могут снижать доходность;

– условия и возможности реинвестирования;

Популярные вопросы о Бонне

Как купить недвижимость в Бонне иностранцу?

Иностранцы могут свободно приобретать любую недвижимость в Бонне: жилые, коммерческие объекты, земельные участки. Расходы на оформление сделки составляют 10–15% от стоимости недвижимости. Ставка по ипотеке для иностранного покупателя (для коммерческой и жилой недвижимости она разная) варьируется от 2 до 3%. Процесс покупки занимает 2–3 месяца.

Сколько стоит жилье в Бонне?

Средние цены на недвижимость в Германии разнятся в целом по стране и зависят от региона. В Восточной Германии — от 4200 евро/м² в Потсдаме до 4800 евро/м² в Берлине. Западная Германия: в Мюнхене — от 9000 евро/м², во Франкфурте — от 7000 евро/м².

Является ли покупка недвижимости в Бонне хорошей инвестицией?

Да, так как Германия привлекает большое количество иностранных и отечественных инвесторов, которые ищут качественную и высокодоходную недвижимость. Объекты приносят доход в 3–4% годовых, а на севере страны — до 5–6%. В течение некоторого времени процентные ставки будут оставаться низкими, что хорошо для тех, кто хочет купить и удерживать недвижимость в ключевых локациях.

Какой налог на недвижимость в Германии?

Как таковой налог на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого зависит от оценочной стоимости земельного участка. Зато налог взимается при покупке объекта. Он варьируется в зависимости от региона и может достигать 6,5%.

Сколько платят за коммунальные услуги в Бонне?

В месяц на оплату коммунальных услуг, например, для квартиры в Бонне площадью около 50 м² немцы тратят, в среднем, 150-200 евро. Это не более 10% от средней зарплаты и около 15% от средней пенсии в стране.

Понятие инвестиционной привлекательности

Это понятие характеризует объект инвестиций с точки зрения эффективности работы его менеджмента, состояния основных фондов, стабильности финансового состояния, качества используемых технологий, возможностей НИОКР.

Кроме того, модель инвестиционных предпочтений включает изучение:

• совокупного дохода от операций с активами компании;
• рыночного положения относительно конкурентов;
• потенциала экономики отрасли;
• социально-политической обстановки в стране, резидентом которой является юридическое лицо.

Привлекательность организации для инвестиций классифицируется:

. По объектам финансирования. Для одиночного предприятия и группы связанных компаний, объединенных в холдинг, показатели будут отличаться.

На группу дополнительно влияют принятая в ней система управления и степень ее оптимизации, характеристики и состояние корпоративной миссии и культуры.

. По отраслевой принадлежности. Состояние инфраструктуры, государственной поддержки, подготовка специалистов, технологии отличаются в сферах торговли, услуг, сельского хозяйства и промышленности.

. По сроку капиталовложений. Долгосрочные проекты требуют более глубокого анализа расширенного спектра показателей.

. По адресатам информации. Для контрагентов, финансистов или государственных органов те или другие характеристики модели имеют разный вес.

Государству важна способность компании решать социально-экономические задачи, а группе частных инвесторов – уровень дивидендов, курс акций и доходность капитала.

. По отношению доходности к риску. Спросом у владельца капитала пользуются организации, которые при умеренных рисках обеспечивают высокую доходность. Низкой привлекательностью считается, если предприятие гарантирует возврат капитала, но дает небольшую прибыль.

Поиск недвижимости в стране

При желании поиском, выбором и покупкой недвижимости в Албании можно заняться самостоятельно. Но на практике – не разбираясь в особенностях местного законодательства, не зная языка, пройти всю процедуру без помощи специалистов сложно.

Чтобы помочь покупателю определиться с выбором объекта, некоторые агентства организовывают специальные ознакомительные туры на несколько дней. Потенциальный покупатель получает возможность ближе познакомиться со страной, вживую увидеть различные объекты недвижимости, а также проконсультироваться с экспертом.

К тому же профессиональные агентства недвижимости сделают юридическую проверку документов, по которым оформлен объект; удостоверятся, что на нём нет обременений, а также долгов по коммунальным услугам и налогам; узнают, не наложен ли дополнительный запрет в пользу третьих лиц, правомочна ли регистрация права собственности и пр.

Работая с иностранными покупателями агентства недвижимости, кроме полного сопровождения сделки стараются оказать максимальное содействие и после заключения договора купли-продажи. А именно – консультируют по бытовым вопросам, рекомендуют магазины и школы, а некоторые компании могут взять объект в управление.

Торговый центр в Тиране, Албания

Инвестирование в форме заемных средств

Предприятие не желает, чтобы в его управление вмешивались посторонние лица, то на такой случай есть банковские ссуды, лизинг, заем денежных средств у юридических и физических лиц.

Сроки финансирования инвесторами составляет от одного месяца и до множества лет. В любом случае инвестор заинтересован в получении процентов от пользования его капиталом. Вариант привлекательный, предоставляется многим организациям, но все же кредитор требует выполнения обязательств по выплате процентов и основной сумме долга.

Для повышения инвестиционной привлекательности предприятия можно провести ряд мер:

• любое предприятие, что стремится развиваться, в первую очередь составляет долгосрочные стратегии, которыми возможно руководствоваться в будущем;
• обязательно требуется составление бизнес-плана, где будут четко выражены цели и способы достижения максимизации прибыли;
• присутствовать документация о проведении юридической экспертизы в соответствии с законодательными нормами;
• фирма должна создать себе кредитную историю (это очень легко сделать путем оформление небольшого кредита в банковских учреждениях и вернуть его за небольшой отрезок времени);
• приведение в порядок документов о владении определенными земельными участками и фирмы в целом;
• проследить, чтобы права акционеров и полномочия владельцев были прописаны в уставных документах предприятия;

После определения и сбора всего пакета документов, стоит уделить большое внимание, производственному процессу организации. Лучше с этим справится управленческий персонал – главный технолог, инженер, менеджер по продажам, экономист-аналитик, менеджер по работе с персоналом. От них требуется определение сильных и слабых сторон, которые не дают предприятию рационально развиваться, определить и устранить узкие места

Необходимо тщательно провести работу с рисками, определить уровень их угрозы, найти способы ослабить или устранить их вообще

От них требуется определение сильных и слабых сторон, которые не дают предприятию рационально развиваться, определить и устранить узкие места. Необходимо тщательно провести работу с рисками, определить уровень их угрозы, найти способы ослабить или устранить их вообще.

По завершению проведения всех мероприятий требуется показать инвестору, что предприятие имеет способы по улучшению функционирования предприятия.

В завершении можно сказать, что инвестиционная привлекательность предприятия зависит от рационального управления. Для того чтобы капитал требуется приложить максимум усилий.

https://youtube.com/watch?v=RXqQsFp2Rac

Методы оценки инвестиционной привлекательности предприятия

Экономисты утверждают, что единого метода определения инвестиционной привлекательности предприятия не существует. Для каждого проекта требуется индивидуальный способ с последующим анализом инвестиционной привлекательности. Оценка возможна разными методиками, которые основываются на использовании подходящих показателей и анализируемых факторах. В данной статье проведен сравнительный анализ разных типов оценивания.

1. Метод дисконтирования денежных потоков. Такой метод основывается на предположениях, что стоимость, которую готов оплатить инвестор, определяется на основе прогнозируемых данных, это позволяет рассчитать результаты будущего. Данные денежных потоков вычисляются на дату проведения анализа путем проведения дисконтирования по определенной ставке, которая в свою очередь отражает риск. В итоге можно получить текущую стоимость будущего проекта, узнать насколько привлекательным он считается и стоит ли вообще его воплощать в жизнь. Часто такой способ используют для определения лучшего проекта из нескольких. Такой способ очень хорош и сразу можно определить, потенциал предприятия, но минусом считается тот фактор, что полученным результатом можно воспользоваться лишь в ближайшее время, так как постоянно меняется специфика спроса на рынке, его конъюнктура, законодательство, растут цены.
2. Нормативно-правовой подход характеризуется определенным набором документов, которые закреплены на государственном рынке, это может быть любая финансовая отчетность предприятия за последние года функционирования. Применяются методические рекомендации по определению эффективности инвестиционных проектов. Если говорить о нашей стране, то это у нас очень слабо развито и вряд ли что-то изменится. В существующих источниках перечислены показатели, которые помогут определить эффективность инвестиций. В основном данный метод используется в случаи банкротства организации, поэтому метод не помогает точно определить инвестиционную привлекательность.
3. Метод анализа на основе внешних и внутренних факторов – он формируется на основе экспертного метода Дельфи, который основывается на построении регрессионной модели определяющих факторов инвестиционной привлекательности. Положительным моментом считается анализ инвестиционной привлекательности организации на основе внутренних и внешних факторов, то есть можно посмотреть на предприятие с разных ракурсов. Метод имеет также недостатки, так как второй этап строится на основе экспертизы, анкетирования и опросов, что в свою очередь дает не точную оценку инвестиционной привлекательности предприятия.

Понятие инвестиционной привлекательности

Относительно недавно в экономической литературе появилось такое понятие, как инвестиционная привлекательность. Данное понятие чаще всего используют для того, чтобы определять максимальную эффективность инвестиционного решения, т. е. с его помощью дают характеристику объектам инвестирования и проводят их оценку, осуществляют рейтингование и сравнительный анализ процессов.

Сопоставление показателей инвестиционной привлекательности нескольких предприятий позволяет инвесторам определить целесообразность вложения средств в те или иные субъекты хозяйствования

Прежде всего, во внимание принимаются факторы и условия ведения предприятиями хозяйственной деятельности

На данный момент в экономической науке можно выделить следующие основные подходы к определению рассматриваемой нами категории:

• инвестиционная привлекательность – это совокупность объективных свойств, признаков, возможностей и средств, которые обуславливают возможное наличие платежеспособного спроса на инвестирование;
• инвестиционная привлекательность – это структура собственного и заемного капитала и его размещение между различными видами имущества, а также эффективность их использования;
• инвестиционная привлекательность – это наличие дохода (экономического эффекта) от вложения средств при минимальном уровне риска.

Перед анализом инвестиционной привлекательности необходимо отдавать отчет, что данная категория тесно связана с целями инвестора, с принятыми инвестиционными критериями и с непосредственными инвестициями. Кроме того, инвестиционную привлекательность можно интерпретировать как результат воздействия факторов внешней среды. Речь идет про условия спроса и предложения на рынке, про сформированный инвестиционный климат и имеющийся инвестиционный потенциал, про риски, неопределенность и политику правительства.

Характеристиками инвестиционной привлекательности являются состояние объекта инвестирования, перспективы его дальнейшего развития, ожидания насчет уровней доходности и роста. На основе этих сведений совершается выбор альтернативных вариантов, определяется эффективность размещения экономических ресурсов, оценивается целесообразность вложения капитала.

Как привлечь инвесторов

Высокий уровень конкуренции на рынке инвестирования заставляет потенциальных заемщиков использовать все доступные способы привлечения нового капитала

Но здесь нужно также учитывать пожелания другой стороны, уметь завоевать внимание, войти в доверие, быстро показать ключевые показатели эффективности своей деятельности

Чтобы обратить внимание на свой проект и привлечь в него внешний капитал, изначально следует придерживаться нескольких простых правил

1. Определиться, на какие вложения претендуете. В качестве вкладчиков в бизнес могут выступать иностранцы, частные лица, мелкие и крупные компании, государство. Каждый из них преследует определенные цели, ставит условия, сроки возврата вложенных денег.
2. Донести потенциальному адресату информацию о надёжности проекта. Грамотно сформированный бизнес-план покажет прозрачные показатели эффективности деятельности организации по части движения денежных потоков. Подробный анализ будущего рынка сбыта, потребности в продукте (услуге) играют важную роль в принятии решения.
3. Подготовка информационных документов. Старт любого проекта начинается с документации. Нужно подготовить все необходимые документы (если их нужно получать, составить пошаговый план как все это будет осуществляться). Нужна исключительно свежая информация. Не стоит перегружать излишними бумагами – это раздражает и вызывает отторжение.
4. Подготовка плана распределения будущих инвестиций, а также прогнозов их окупаемости. Это должно выполняться с привязкой к реальным ценам на день предложения.
5. Гибкость. Всегда можно найти компромиссное решение, стоит научиться оперативно перестраиваться под потребности потенциального партнера. Не исключено, что у потенциального инвестора могут появиться собственное видение на проект. Не нужно сразу отбрасывать такие предложения.
6. Принятие критики. Настойчивость, упорство и целеустремленность несомненно оценит будущий инвестор, но не стоит вставать в позицию и показывать обиду, если указывают на конкретные ошибки или недочеты.

Только четко продуманные шаги, немного напора, настойчивости, правильно сформированный пакет документов, постоянное общение с нужными людьми помогут запустить практически любой проект.

Инвестиционная привлекательность: определение

Бизнес-структура и её привлекательность с инвестиционного ракурса отражает политику руководителей фирмы. Нарастание курса ЦБ предприятия на бирже, увеличение рентабельности и техоснащенности обязательно приведёт к увеличению привлекательности. Следует отметить, что это понятие применимо не только к отдельным фирмам, но и к региональным структурам, и государствам. В инвестиционных направлениях различного уровня задействованы разнообразные способы оценки привлекательности. Если в определённом регионе статистические значения инвестиционной привлекательности слабые, руководящей верхушки компании будет весьма трудно получить положительные результаты.

С целью гарантировать вкладчикам отдачу, масштабные компании заблаговременно проводят оценку привлекательности бизнес-структуры, с инвестиционной точки зрения, приглашая независимый аудит. Специалисты выполняют полный экономический анализ всех дел фирмы, учитывая юридические и налоговые особенности. Руководство компании, желающее показать свой бизнес в наилучшем свете, должны владеть методиками оценки, ведь от них во многом зависит решение инвесторов.

Оценка инвестиционной привлекательности: понятие и критерии

Пригодность компании для вложения финансовых средств определяется различными методами оценки инвестиционной привлекательности.

Каждая из методик, которыми пользуются профессиональные инвесторы для сбора и интерпретации информации, содержит свой перечень показателей, по которым выбираются лучшие объекты для вложений капитала.

К наиболее распространенным критериям относятся:

• рентабельность;
• финансовая зависимость;
• деловая активность;
• имущественное положение;
• ликвидность.

Одна из часто используемых методик – анализ внутренних показателей. За основу выбраны следующие параметры:

• общая рентабельность;
• интенсивность использования персонала;
• финансовая состоятельность;
• итоги инвестиционной деятельности;
• использование имеющихся физических и финансовых запасов.

В методе изучается организационная схема и рациональность системы управления компанией. Недостатком данного подхода считается его ориентации исключительно на внутренние показатели.

Другим способом, с помощью которого производится оценка инвестиционной привлекательности, является дисконтирование денежных потоков.

Ставка дисконтирования выражает инфляцию. Она нужна для того, чтобы вычислить чистый рост коммерческого потенциала организации после вложения капитала. В расчет берутся доходные и расходные статьи баланса, размер прибыли и величина выручки.

За расчетный период определяется прогноз стоимости предприятия. Так как динамика показателей за все время вычислений считается неизменной, методика не дает точности 100%.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранный гражданин вправе покупать недвижимость в Албании по тем же правилам, что и резидент.
• Для покупки земли сельскохозяйственного назначения необходимо открыть юридическое лицо.
• Владение объектом не является отдельным основанием для подачи документов на вид на жительство.
• При покупке недвижимости с покупателя никакие налоги не взимаются.
• Процедура покупки недвижимости иностранцами в Албании чётко регламентирована законодательством страны и максимально прозрачна.
• За чистоту сделки отвечает нотариус. Участие переводчика обязательно.
• Продавец не может забрать деньги за недвижимость до тех пор, пока не будет подписан договор купли-продажи и покупатель не получит на руки свидетельство о праве собственности.
• При оформлении недвижимости затраты составят не более 4% от стоимости объекта.

Фото: Pixabay, Unsplash, wikimedia.org

Заключение

Германия на протяжении многих лет удерживает внимание инвесторов стабильностью экономической ситуации, непоколебимостью по отношению к проблемам соседних европейских стран и постоянно растущими ценами на жилую и коммерческую недвижимость. Как только в крупных стремительно развивающихся городах завершается строительство жилого комплекса или торгового центра, немецкие и иностранные инвесторы спешат выкупить часть сооружения

Бонн относится именно к таким городам.

Увеличивающееся население, рост покупательского интереса, развитие промышленности и сферы услуг, низкий уровень безработицы, большой поток туристов и студентов – все это создает настолько высокий спрос на недвижимость, что местный рынок не успевает на него отвечать. Но инвесторы, которым досталась квартира или вилла в Бонне, могут быть уверены: город по всем показателям инвестиционной привлекательности опережает десятки других крупных населенных пунктов Германии, а потому высокая доходность недвижимости бизнесмену обеспечена.