Расходы на содержание и управление
При покупке квартир собственники подписывают договор с управляющей компанией, которая берёт на себя все обязанности, связанные со сдачей объекта в аренду.
Расходы владельцев на содержание жилья составляют примерно 1,2–2,4 тысячи евро в год. В эту сумму входят налоги на имущество, доход от аренды, затраты на управление и обслуживание. Это стандартные издержки, избежать которых нет возможности.
Если микроапартаменты сдаются в краткосрочную аренду на срок до 6 месяцев, то собственник платит НДС по ставке 7% с арендного дохода. Это не самый выгодный вариант. Если речь идет о среднесрочном арендном соглашении (на 6–12 месяцев), то налог на добавленную стоимость платить не нужно. Естественно, многие собственники стремятся работать именно в такой парадигме.
Налог на доход от аренды можно значительно уменьшить, сократив размер налогооблагаемой базы. В таком случае владелец квартиры отражает в бухгалтерской документации затраты на поездки в Германию (билеты на самолёт и оплату гостиницы) и амортизационные отчисления (износ мебели и недвижимости).
Получение ипотеки в немецком банке
На момент покупки удалось накопить 20% стоимости квартиры. Пришлось искать ипотеку. Я воспользовался интернетом.
В Германии широкий выбор сервисов, позволяющих сравнить ипотечные предложения банков и подобрать индивидуальный контракт для конкретного случая.ВЫБРАТЬ
Как выбирать ипотеку в Германии рассказано в отдельной статье. Я смотрел не на величину процентов, а на сумму месячного взноса и на итоговую сумму выплаты кредита. Цель – заплатить банку как можно меньше.
Дешёвые кредиты не всегда позволяют быстро расплатиться. Бывает, итоговый процент низок, но взносы в тело кредита небольшие. Либо кредит разбит на две неравные части с разными процентами. Процент показывается как среднее арифметическое. Но в конце концов сумма выплаченных банку денег окажется выше, чем если кредит с большим процентом, но не разбитый на две части.
Стратегию выплаты ипотеки каждый выбирает самостоятельно. Вооружайтесь калькулятором и считайте варианты. Когда подходящий кредит найден, надо связаться с банковским агентом.
Мы брали кредит в Sparkasse. Агент банка пришёл домой обсудить детали контракта. Банк получил гарантии наличия указанных 20% полной стоимости жилья и убедился, что доходы позволят платить по выбранному кредиту. Агенту понадобились выписки со счетов и зарплатные листки. Вдобавок сделали копии паспортов. Гражданство РФ вопросов не вызвало. В Германии покупка недвижимости иностранцами и немцами по процессу не отличается.
С агентом подписали договор о намерении взять кредит и документы ушли в банк. Через несколько дней пришло приглашение в офис банка для подписания контракта на получение ипотеки. Нам детально объяснили тонкости выбранного контракта и ответили на возникшие вопросы. Завершилась двухчасовая беседа подписанием договора. Хорошие знания немецкого или английского языка при заключении договора на ипотеку крайне необходимы. Разбирайтесь с каждым предложением. Работник банка уделит время и разъяснит детали, если задавать вопросы.
Заключив контракт с банком на ипотеку, мы подтвердили платежеспособность перед продавцом. Банк дополнительно выслал письменное подтверждение. Оставалось оформить сделку юридически. В Германии контракт на покупку жилья заключается только в присутствии нотариуса. Продавец договорился о приёме у нотариуса, согласовав время с нами.
Договор об аренде в Германии
В Германии минимальный срок аренды может быть длительным.
Нередко арендодатель устанавливает первоначальный срок аренды в два года.
Следует убедиться, что в договоре аренды указаны все необходимые детали.
Необходимо отдельно обсудить условия расторжения договора до окончания первоначального срока действия договора.
В большинстве случаев сроки аренды не ограничены.
Иными словами, после начала аренды арендодатель может прекратить её, только выселив арендатора через суд или уведомив об этом по крайней мере за три месяца.
Арендатор может оспорить уведомление о выселении.
Обычно выселение арендатора возможно только в том случае, если у арендодателя есть веская причина для уведомления.
Повышение арендной платы также может потребовать обоснования, если только оно не предусмотрено договором аренды.
Где жить студенту в германии?
А вот, если турист хочет снять квартиру в Германии в обычном городе, то придется хорошенько поискать арендатора, который бы согласился на это. Арендатору ведь выгоднее сдавать квартиру на длительный срок — год и более.
А так, цена за ночь в квартире будет варьироваться от 40 до 100 евро — в зависимости от квартиры и ее места расположения. Плюс арендаторы требуют залог минимум 200 евро (их потом вам отдадут).
Но ведь есть специальные хостелы для туристов в Германии (Jugendherberge/Hostel), которые не хуже и не дороже, а даже дешевле квартир. Обычно цена от 15 до 30 евро за ночь. Также можно снять комнату в отеле, если турист располагает деньгами — от 50 евро за ночь средняя цена в Германии.
Покупка: процедура покупки жилья в Германии строго регламентирована
Перед совершением сделки моя компетенция в вопросах приобретения недвижимости за границей была низкой. Я делал это впервые и знал лишь то, что было написано в открытых источниках.
Поэтому я постоянно консультировался с риэлтором. Я оплатил их услуги, объект зарезервировали и работа пошла. Мы общались по интернету, телефону, скайпу. Сотрудничеством остался доволен: в Германии никакие сложности с проведением сделки меня не коснулись. А вот в России были нюансы, связанные с оформлением доверенностей, апостиля и т.д.
Справка Prian.ru
Иностранцы вправе без ограничений приобретать любую недвижимость в Германии – жилье, земельные участки, коммерческие объекты, – оформляя сделку на физическое или юридическое лицо. Причем все операции можно провести удаленно. Для этого потребуется оформить доверенность на своего представителя. Этот документ обязательно должен быть заверен нотариусом и содержать апостиль.
Моя покупка была непростой. Объект принадлежал банку из-за дела о банкротстве прежнего владельца. Поэтому процедура оформления недвижимости в собственность растянулась на 9 месяцев.
Думаю, что без помощи риэлтора я бы с этой сделкой не справился. Да и зачем в это ввязываться самому? Весь процесс покупки жилья в Германии строго регламентирован. Не вижу смысла ему не следовать.
Дефицит объектов для покупки и аренды
Эти события происходили на фоне заметно снизившегося предложения. В мае 2010 года на рынке было больше 18 тыс. доступных для покупки объектов. А в мае 2020 года – всего 10 240. Дело не только в коронавирусе: количество вакантных вариантов снижалось планомерно, что и привело к заметному росту цен.
Изменилась и структура предложений. За десять лет бюджетный сегмент сошёл на нет: если в мае 2010 года квартиры стоимостью от €0,5 тыс. до €2,5 тыс. за квадрат составляли больше 80% на рынке (15 550), то в марте 2021-го таких объектов было всего 70. Ценовой сегмент от €2,5 тыс. до €5,0 тыс. занял основную долю, а количество элитных вариантов (от €7,5 тыс. за метр) только росло.
Курьёзные последствия дефицита
В конце 2019 года появилось объявление о сдаче в аренду скромной двушки площадью 54 кв. м, расположенной в берлинском районе Шёнеберг в типовом доме 1950-х годов постройки. Владелец не жадничал и запросил всего лишь €550 в месяц, то есть €10 за кв. м. На просмотр этого варианта пришли 1749 (!!!) человек. Образовалась гигантская очередь. Риелтору пришлось запускать желающих группами по 20–30 человек, а затем устраивать конкурс для выбора арендатора.
Арендный доход
Средняя доходность микроапартаментов в Германии составляет 3,5–4,5% годовых. Это больше, чем прибыль, получаемая от сдачи в долгосрочную аренду стандартной квартиры (около 2–3% годовых). Так, микроапартаменты площадью 20 м² в Берлине сдаются за 500–600 евро в месяц, в Мюнхене за 750–900 евро.
При краткосрочной и среднесрочной аренде ставка индексируется в соответствии с ростом рынка, а владелец может расторгнуть контракт на съем квартиры и выселить жильца в случае неуплаты. Эти правила не работают для долгосрочной аренды. По условиям большинства подобных договоров жильцы защищены от выселения и повышения платы на много лет вперёд.
Владелец микроапартаментов может сдавать их самостоятельно или стать участником арендного пула акционеров, в котором каждому владельцу присуждается своя доля владения в здании. В настоящее время – это распространенная практика. В таком случае управляющая компания руководит процессом сдачи квартир в аренду и делит прибыль между всеми собственниками пропорционально доле их участия
При этом неважно, какие квартиры сдаются, а какие нет: прибыль получают все собственники
Если собственник, будучи членом арендного пула, решает жить в микроапартаментах сам, тогда он больше не участвует в распределении прибыли.
Особенности сделки купли-продажи
За счёт небольшого метража стоимость таких квартир ниже, чем других типов жилой недвижимости в крупных городах Германии: Берлине, Мюнхене, Нюрнберге и прочих. Их стоимость варьируется от 120 до 300 тысяч евро с учётом отделки и мебели. Зачастую дополнительно продаётся парковочное место. Его цена составляет 15–30 тысяч евро.
У инвесторов есть возможность купить микроапартаменты в кредит. Иностранцы могут взять в банке ФРГ ипотеку, которая покроет до 50% стоимости объекта по ставке около 2% годовых. Оформление кредита обойдется примерно в 1% от суммы займа.
Нужно учитывать, что покупатель оплачивает расходы на оформление сделки: 10–15% от стоимости объекта. Они включают в себя налог на покупку (3,5–6,5%), гонорар нотариуса (1–1,5%), комиссию маклера (3,6–7,1%) и сбор за регистрацию недвижимости в поземельной книге (0,8–1,2%).
С учётом всех расходов и ипотеки минимальная сумма, которая потребуется инвестору, чтобы приобрести маленькую квартиру в Германии, составляет 70 тысяч евро. Если у покупателя уже есть счёт в Европе, то приобрести жилую недвижимость можно не приезжая в Германию.
При приобретении микроапартаментов на этапе строительства покупатель вносит деньги частями. При несвоевременной оплате застройщик имеет право расторгнуть договор с контрагентом.
В большинстве случаев инвестор, приобретающий микроапартаменты на этапе строительства, получает банковскую гарантию. Если девелопер не построит объект, то деньги будут компенсированы банком в полном объёме. В некоторых случаях такие меры применяются, если застройщик задерживает сдачу объекта. В такой ситуации допустимый срок задержки заранее прописывается в договоре.
В Германии жильё в новостройках продаётся с пятилетней гарантией. Если собственник обнаружит в квартире строительные дефекты, то застройщик должен устранить их за свой счёт. Кроме того, он предоставляет гарантию на внутреннюю отделку и мебель: до двух лет в зависимости от условий договора купли-продажи.
Сдача в аренду доходного дома
Купить доходный дом в Берлине или в другом городе Германии значит в дальнейшем сдавать его в аренду. Отношения между арендатором и арендодателем осуществляются через договор, при этом период действия в документе не прописан: по умолчанию минимальный срок сдачи объекта 1 год.
В договоре также указывается размер залога, который арендатор выплачивает в первый месяц и который впоследствии будет возвращен в полном размере, если объект будет возвращен в прежнем состоянии.
В ФРГ есть два вида арендной платы: «холодная» и «горячая». В чем разница?
Холодная аренда — плата за пользование помещением без стоимости услуг ЖКХ. При такой схеме арендатор оплачивает коммунальные платежи самостоятельно в соответствии с объемами потребления.
Горячая аренда — все расходы по содержанию жилья осуществляет собственник Он оплачивает вывоз мусора, канализацию, отопление, освещение.
Поиск будущих арендаторов схож с тем, как это происходит в России: можно искать самостоятельно, а можно воспользоваться услугами риелтора.
Поиск временного жилья и меблированных квартир
В поисках наиболее выгодного варианта также следует помнить, что совместная аренда квартиры (Wohngemeinschaft) обычно дешевле, чем проживание в одиночку.
Сделки по совместной аренде часто носят неофициальный характер.
Те, кто ищет квартиру, могут найти арендаторов для совместного проживания на сайтах для поиска соседей, а также на форумах и досках объявлений
Рассматривая возможность неофициальной совместной аренды, важно помнить, что без договора будет сложнее воспользоваться правами арендатора.. Субаренда разрешена в Германии и может быть вариантом временного проживания
Для поиска квартиры, сдаваемой в субаренду, рекомендуется использовать собственные связи среди друзей и знакомых, а также на локальных досках объявлений крупных организаций
Субаренда разрешена в Германии и может быть вариантом временного проживания. Для поиска квартиры, сдаваемой в субаренду, рекомендуется использовать собственные связи среди друзей и знакомых, а также на локальных досках объявлений крупных организаций.
Несколько онлайн-порталов позволяют искать меблированные квартиры и квартиры для совместной аренды:
Что сделать перед продажей
После размещения объявления начнут поступать звонки, чтобы назначить время просмотра. Следует тщательно подготовиться к посещениям.
По возможности, наведите порядок на прилегающей территории. Подметите тротуар, уберите мусор у входа. Уберите всё, что может огорчить покупателя на пути. Внешний вид дома — первое, что увидит посетитель. А первое впечатление часто совпадает с последним.
Уберите из жилья лишнюю мебель, снимите со стен декорации. Желательно показывать полностью пустое помещение. Пустота создаёт ощущение простора и включает воображение. Человек начинает думать: “А вот сюда мы поставим диван” и решение о покупке даётся легче.
Отремонтируйте явные поломки, чтобы недостатки не бросались в глаза. Если стены грязные, покрасьте в светлый цвет. Помойте полы. Чистота наводит на позитивные мысли, а любая грязь вызывает отторжение.
Разновидности коммерческой недвижимости в Германии и ее доходность
В 2016 году международная компания JLL провела исследование по тенденциям рынка коммерческой недвижимости в Европе и США. По полученным данным Германия оказалась в тройке лидеров среди европейских стран, где отмечен высокий спрос на покупку домов.
За этот период в доходные объекты было инвестировано 17,5 млрд евро. Отметим, что 40 % покупателей — иностранные граждане. До 2016 года в Германии приобретали дома для жизни и отдыха, сегодня все чаще инвестируют в бизнес-недвижимость.
Выбор таких объектов достаточно широк, поэтому мы классифицируем их на две основные категории:
- жилая: квартиры и дома для сдачи в аренду;
- коммерческая: отели, магазины, клиники, офисы, промышленные помещения, рестораны и т.д.
Благодаря высокому уровню доходности региона с каждым годом растет спрос на покупку и продажу коммерческих помещений в Гамбурге, Дрездене, Мюнхене, Вюртемберге, Баден-Бадене, Анхальте, городах Саксонии.
Из всех типов помещений торговая недвижимость — самые популярные объекты у российских инвесторов. Не стоит забывать о большом притоке туристов и эмигрантов в Германию: благодаря этому фактору хорошую динамику по доходности показывают отели, спортивные комплексы, салоны красоты и сдача квартир для долгосрочной аренды.
Курс биткоина постоянно скачет, а хозяин недвижимости может отказаться продавать её за цифровые деньги. Как быть?
Действительно, практика по расчёту криптовалютой за недвижимость пока накоплена небольшая. Волатильность цифровых денег тоже играет важную роль. Переводить евро специально в криптовалюту, чтобы за неё купить дом в Германии, естественно, не стоит. Но если сбережения уже хранятся в крипте, можно вполне серьёзно рассматривать такой вариант.
Вспомним, что первые криптоэнтузиасты покупали по 700-800 биткоинов за доллар. Сегодня их давние минимальные вложения вполне могут «материализоваться» в серьёзное приобретение. Если же хозяин объекта не захочет продавать собственность за биткоины, вероятнее всего, нужно будет подбирать другой объект. Либо обменивать цифровые деньги на фиатные.
Крупные вложения тоже непопулярны
В целом доходность вложений в жилую и коммерческую недвижимость в России с относительно небольшими чеками, до 20-30 млн рублей, серьезно снизилась в последнее время. Конкуренция со стороны инвесторов за хорошие объекты в данном сегменте очень высока.
Но если рассматривать более крупные объекты, например от 100 млн рублей и выше – норма доходности вырастает в среднем до 10% годовых. И это при покупке стандартного, ничем не выдающегося торгового объекта, например под сдачу его в аренду федеральной продуктовой сети. Однако для инвестора, обладающего небольшой суммой, такая покупка доступна только с использованием инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.
К сожалению, на сегодняшний день данный продукт является малопопулярным среди частных инвесторов из-за низкой финансовой грамотности. Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают самостоятельно владеть и распоряжаться помещениями, в которые они вложили деньги. Но в этом случае им придется смириться с той невысокой доходностью, которую они получат от своих вложений, в сравнении с более дорогими и доходными объектами, доступными только крупным инвесторам или платформам коллективных инвестиций.
Ну и конечно же не стоит забывать, что прямая покупка недвижимости требует от инвестора времени, знаний и сил. В то время как при коллективных инвестициях, поиском и управлением объектами занимается профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в последнее время наблюдается резкий рост интереса со стороны частных инвесторов на подобные продукты.
Недорогая недвижимость в стране германия
- Отличи рынка недвижимости
- Дешевая недвижимость
- Типы недвижимости
- Стоимость бюджетных вариантов
- Плюсы и минусы
Отличи рынка недвижимости в Германии В конце 2014 года она даже была внесена в список стран (а он не такой уж длинный), где можно купить недвижимость менее чем за 20 000 евро. Иностранцам при этом не нужны дополнительные разрешения для совершения покупки, а недорогое жильё может стать ещё одним доводом в пользу получения шенгенской визы. Насколько реально купить дешёво недвижимость в Германии? В каких городах/районах Германии можно купить недорогое жильё в Германии? Стоимость квартир в Германии варьирует в широком диапазоне и на рынке недвижимости можно найти не только дорогие, но и сравнительно дешёвые объекты.
Налог на сдачу в аренду недвижимости в Германии для иностранцев
Получение арендных платежей от сдачи в аренду собственной недвижимости в Германии расценивается пассивным доходом, который также облагается налогом.
Физические лица платят подоходный налог, который на немецком языке называется Einkommensteuer. Он имеет профессиональную ставку, которую рассчитывают в зависимости от размера дохода физлица. Она может быть от 14,77 до 47,475% и включает надбавку на солидарность или Solidaritätszuschlag. Чтобы узнать точную ставка подоходного налога для себя, иностранцу необходимо проконсультироваться у немецкого налогового консультанта.
Если юридическое лицо занимается только сдачей в аренду недвижимости и не ведет никакую другую коммерческую деятельность, тогда оно платит только налог на прибыль по ставке 15% плюс надбавка в поддержку солидарности — 5,5% от суммы налога на прибыль. Всего получается 15,825%.
Надбавка за солидарность введена в действие с начала 1990-х годов. Все отчисления по этой надбавке направляются на восстановление экономики земель, которые относились к бывшей ГДР. Этот дополнительный налог применяется к налогу на прибыль и налогу на прирост капитала юридических лиц.
Налоговая база для налога на прибыль является разницей между доходами и затратами предприятия. Если ваша компания занимается сдачей в аренду доходной и коммерческой недвижимости, её затратами будут:
- Плата управляющей компании.
- Коммунальные платежи.
- Проценты по кредиту.
- Налог на землю налог на имущество.
- Амортизация (до 3% в год основных фондов — зданий).
- Дополнительные расходы.
Существенное снижение налогооблагаемой базы налога на прибыль осуществляется за счет займов учредителей для вхождения в капитал немецкой компании. Эта же схема позволяет снизить налогооблагаемую базу налога на дивиденды. В итоге иностранец может снизить свою налоговую нагрузку на получаемый доход от сдачи в аренду недвижимости практически к нулю в течение первых пятнадцати лет владения немецкой собственностью.
Россияне будут платить налог на доход от сдачи в аренду недвижимости в Германии у себя на родине в РФ, если они заплатили такой налог на немецкой территории. Между нашими странами установлено соглашение об избежании двойного налогообложения.
Чтобы минимизировать налоги приобретать недвижимость в Германии лучше на юридическое лицо, чем на физическое лицо. Наша компания готова помочь вам зарегистрировать фирму в Германии, купить готовый бизнес. Обратитесь к нам по электронной почте, указанной в конце статьи.
Немного истории
Доходные дома были еще в Древнем Риме, там они назывались инсулами. На первом этаже обычно размещались магазины и другие учреждения, а на остальных этажах — квартиры, которые сдавались в аренду.
В XIX веке такой тип недвижимости получил распространение в Европе, в том числе в Российской империи. В начале советского периода доходные дома в нашей стране были национализированы, в то время как во многих западных государствах — например, в Германии, Финляндии и Швеции — этот бизнес по-прежнему процветает.
В Германии доходные дома появились в конце XVIII века. Некоторые частные предприниматели стали приобретать или строить здания на 6–20 квартир специально для того, чтобы потом сдавать их внаем. Таким способом люди обеспечивали себе безбедную старость.
•
В базе недвижимости Tranio.Ru можно найти много доходных домов в Германии и других странах.
Юлия Кожевникова, Tranio.Com
Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость
Подводя итоги обзора можно выделить следующие преимущества инвестиций в недвижимость:
- высокая потенциальная доходность от перепродажи объектов;
- конкурентная ставка доходности от сдачи в аренду площадей;
- возможность привлечения дешевых заемных средств в виде ипотеки;
- относительно низкие риски полной потери вложенных средств.
Как видно, положительных сторон довольно много. Разумеется, это только небольшая часть перечислена.
Из негативных факторов можно перечислить следующие:
- высокий порог входа по требованию к начальному капиталу;
- риск «долгостроя», способный привести к «заморозке» средств или полной потере;
- ограниченная доходность при сдаче в аренду (срок окупаемости 7-12 лет).
Инвестирование в недвижимость всегда будут входить в ТОП идей по заработку. Определяющим фактором успеха является материальность объекта. У собственника помещения есть подтверждающие документы на владение. К тому же потенциальная доходность практически всегда выше доходности по банковским вкладам.
Резюмируя вышесказанное, приходим к выводу, что вложение средств в коммерческую или жилую недвижимость может приносить стабильный доход. Причём доходность, зачастую, будет превышать проценты по банковскому вкладу или облигациям федерального займа. Цены на объекты недвижимости меньше подвержены резким колебаниям, в отличие от волатильного фондового рынка.
Определение стоимости
Первый этап продажи — определение стоимости недвижимости. Целиком полагаться на собственное мнение не следует.
В нашем случае расхождение личного представления о цене между мной и супругой составляло 10%. В реальности продали чуть дешевле чем полагал я, но значительно дороже предположения жены.
Обывателям сложно уследить за тенденциями на рынке недвижимости. Придётся довериться мнению профессионалов.
Методики определения цены:
- Сравнение с другими предложениями на рынке – подходит для домов и квартир.
- Расчёт на базе планируемой доходности – при продаже доходной недвижимости, например, многоквартирного дома или отеля.
- Вычисление фактической стоимости – для оригинальных, не поддающихся сравнительной оценке строений: замок, вилла, ферма.
Факторы существенно влияющие на актуальную цену жилья в Германии:
- тип дома
- вид постройки
- расположение участка
- состояние объекта
- показатели энергосбережения
- количество предложений в городе
Примерное представление о сумме продавцы получают в интернете путём сравнения с текущими вариантами на сайтеTARIFCHECK
Расчёт цены недвижимости на сайте TarifCheck.
Выгодная Германия
Почему же для приобретения доходного дома лучше всего выбрать Германию? В первую очередь, в этой стране почти 60% населения живет в арендованных квартирах и домах, а в Берлине 8 из 10 человек снимают жилплощадь. Но инвестировать свои средства можно не только в Берлин, но и в другие крупные города Германии, например, в Мюнхен, где около 65% людей снимают жилье. Кроме этого не стоит забывать, что в стране стабильная экономика и низкий уровень безработицы, поэтому проблем с оплатой аренды возникнуть не должно. Купив доходный дом в Германии сегодня, вы сможете быть уверенным в стабильном росте арендной платы за жилье.
Стоит отметить, что Германия занимает первое место в мире по количеству инвестиций в жилую недвижимость. В связи с этим можно сделать вывод, что инвесторы доверяют рынку недвижимости и экономике страны. Инвестировать можно в разные виды жилплощади Германии, например, в покупку доходного дома или квартиры для сдачи их в аренду.
География инвестирования. Особенности регионов
Доходные объекты в Германии имеют рентабельность на рынке. Чтобы увеличить ценность помещения, оцените его месторасположение. Если в округе расположены крупные компании с большим количеством рабочих мест, ведется активная социальная жизнь, развита инфраструктура, то заполняемость доходного дома достигнет 90-100 %. Самые большие инвестиции в Германии в недвижимость приходятся на Берлин, Мюнхен, Гамбург.
Если говорить о неблагоприятных районах, то это территория бывшей ГДР. В этом регионе большие трудности с трудоустройством, происходит большой отток жителей в западную часть страны, поэтому жилье стоит недорого.
Причины, по которым не стоит инвестировать в недвижимость в восточной Германии:
- пустующие панельные дома, непригодные для жилья;
- низкие цены на жилье, арендатору проще купить, чем снимать;
- высокий уровень безработицы;
- отсутствие современной инфраструктуры.
Подбирая регион для покупки доходного дома или помещения под бизнес, оцените конкурентоспособность города: количество людей и спрос на аренду, качество построек, рост цен на покупку и аренду, правовые отношения между владельцем и арендатором.
Стоимость аренды жилья в Германии
В Германии, в зависимости от региона, стоимость аренды сильно варьируется.
Также стоимость может существенно варьироваться в зависимости от выбранного объекта недвижимости и его местоположения.
Размеры комнат, как правило, небольшие, при этом чаще всего встречаются квартиры с двумя спальнями площадью менее 65м2.
Арендная плата в Германии обычно обозначается в виде стоимости за квадратный метр. По данным Федерального института строительных, городских и пространственных исследований, квартиры в Германии сдаются в аренду в среднем по 8 евро за квадратный метр, при этом цены варьируются примерно от 4 евро за квадратный метр (Вунзидель / Фогтландкрайс) до 10 евро (Берлин) и 16 евро (Мюнхен).
Благодаря крупным международным инвестициям и экономике, которая относительно хорошо пережила финансовый кризис, недвижимость в Германии пользуется спросом.
Арендная плата растёт повсеместно.
Поскольку законодательство ограничивает возможность повышения арендной платы по действующим договорам аренды, повышение, как правило, касается новых договоров аренды.
Подача заявки на аренду недвижимости в Германии
Конкуренция на рынке недвижимости Германии развита высоко, поэтому важно привести всю документацию в порядок.Необходимы следующие документы:
- Анкета, обычно выдаваемая при осмотре квартиры;
- Копии удостоверения личности с фотографией и вида на жительство (если необходимо);
- Подтверждение дохода (Einkommensnachweis): обычно справки о заработной плате за последние три месяца;
- Справка от предыдущего арендодателя, подтверждающая отсутствие задолженности по арендной плате (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung);
- Кредитный отчёт бюро кредитной информации (его можно заказать его онлайн через).
- При отсутствии одного из этих документов необходимо указать причину отсутствия документов в заявлении.
Основные выводы
Основная часть коммерческой недвижимости в Германии — доходные дома. Около 80 % немцев живут в арендованном жилье и лишь 20 % в собственном. Кроме того, для граждан России не существует юридических препятствий для приобретения дома. Для заключения сделки потребуется заграничный паспорт и счет в немецком банке.
Рынок недвижимости предлагает и другие коммерческие объекты: кафе, гостиницы, торговые центры, оздоровительные комплексы, салоны. Вложенные средства окупаются быстро благодаря благоприятным условиям ведения бизнеса на территории страны. При этом права нового владельца недвижимости защищены Конституцией Германии.
