Как гражданам РФ купить квартиру и апартаменты в Испании

Юридический статус недвижимости

До оформления сделки следует узнать о количестве собственников покупаемой недвижимости, проверить документы, подтверждающие легальность ее возведения, а также обременения.

До оформления сделки нужно проверить количество собственников.

Новостройки

Приобретая квартиру в строящемся доме, нужно узнать, есть ли у застройщика:

• лицензия на данный вид деятельности;
• заключение об окончании строительства;
• сертификат, подтверждающий статус жилья;
• разрешение на начало заселения;
• 10-летнее гарантийное обязательство на качество произведенных работ.

Иностранцу сложно разобраться во всех тонкостях законодательства, поэтому не стоит пренебрегать помощью профессионального юриста.

Вторичный рынок

Покупая недвижимость на вторичном рынке, владелец должен представить пакет документов, состоящих из таких справок:

• выписки из реестра собственников;
• кадастрового сертификата с перечислением качественных и количественных параметров объекта;
• энергетического сертификата;
• данных из налогового органа об отсутствии задолженностей.

Земельный участок

Главным документом в этом случае будет разрешение на строительство на данной территории.

Некоторые из наделов продают с обременением по сервитуту – с разрешением на проход соседей по этому участку.

Порядок оформления испанской ипотеки

Процедуру можно разбить на несколько шагов:

• Начинать надо с выбора недвижимости. Можно воспользоваться услугами агентств или искать жильё самому, на тематических сайтах.
• Подготовка документов. Параллельно заказывают выписки из банка, справки с работы, выписку о состоянии кредитной истории из НБКИ, перевод всей документации на испанский язык. Оформление некоторых документов может затянуться, поэтому начинать процесс надо как можно раньше.
• Оформление личного счёта в банке. Счёт в испанском банке можно открыть за полчаса-час. В некоторых банках могут потребовать и дополнительные бумаги.
• Получение NIE, номера нерезидента. Его оформляют уже в Испании, сразу после приезда. В загранпаспорте, который необходим для процедуры, срок действия должен быть от 6 месяцев плюс шенгенская виза с отметками о пересечении границы.
• Заключение договора резерва. В предварительном договоре о намерениях прописывают цену недвижимости, согласованный срок оформления сделки.
• Подача заявления в  банк. Обработка документации занимает в банке около недели. Если заявка будет одобрена, заёмщика проинформируют о размере кредита и авансового платежа.
• Нерезидент переводит на счет банка указанную сумму (первоначальный взнос плюс дополнительные расходы).
• Заключение договора с кредитором, регистрация сделки. Процедура проходит в Registro de Propiedad (испанский реестр собственности).
• Перечисление оставшейся части суммы. После регистрации обременения и права собственности банк переводит деньги продавцу (сумма указана в договоре).

Теперь банк ежедневно будет насчитывать и списывать со счёта задолженность. Подписывая  договора, проверяйте все нюансы и условия, просчитывайте их на ипотечном калькуляторе. В России есть агентства, помогающие россиянам купить недвижимость в Испании.

8. Налоги и сборы

Согласно закону при покупке недвижимости на вторичном рынке (заключении договора) в Испании покупатель оплачивает:

• передаточный налог (ITP) – 10%,
• государственные сборы и услуги нотариуса (около 1-2% от цены объекта),
• а также регистрацию купчей.

НДС взимается только при покупке объекта непосредственно у застройщика на первичном рынке.

Передаточный налог (ITP)

При покупке вторичной недвижимости взимается передаточный налог (ITP). Его размер периодически меняется и зависит от региона Испании. Например, в Каталонии он составлял 8% независимо от стоимости недвижимости, а в Андалусии – 7%, если стоимость покупки не превышает 400 000 евро и 8%, если сумма приобретения выше 400 000 евро. В Валенсии в 2014 году ITP составлял 10%. Таким же он остается на 2022 г.

Услуги нотариуса

В первую очередь, к дополнительным расходам относятся услуги нотариуса. Их стоимость во многом зависит от вида купчей, стоимости сделки, наличия или отсутствия ипотеки. В среднем, это 800-1000 евро.

Регистрация объекта недвижимости в Реестре

Далее, регистрация объекта недвижимости в Реестре собственности. Его ставка зависит от стоимости регистрируемого объекта и, как правило, не превышает 1% от суммы, указанной в представляемой документации.

Пример расчета расходов

Приблизительный подсчет расходов при покупке недвижимости стоимостью 100.000 евро на первичном рынке:

• НДС (IVA) 8% – 8 000 евро
• Гербовый сбор (IAJD) 0,5% – 500 евро
• Нотариус – 439 евро
• Реестр собственности – 207 евро
• Оформление документов – 210 евро
• НДС (нотариус, реестр собственности, оформление документов) – 34 евро

Итого – 9390 евро

Какие типы социального жилья существуют в Испании?

Обычно под социальным жильем в Испании понимается жилье с официальной защитой – VPO. Однако это не совсем корректно: существует несколько типов социального жилья, и VPO – только один из них. VPO, согласно действующему законодательству, – это жилье с государственной защитой (viviendas con protección pública), но есть также жилье с защитой автономных сообществ. Оно не относится к VPO и называется по-разному в разных регионах.

В зависимости от типа защиты, которым обладает жилье, устанавливается ценовой лимит на его продажу и аренду, максимальный уровень доходов, дающий право на его приобретение или съем, а также виды материальной помощи, на которую может претендовать покупатель. Если вы решились на покупку социального жилья, необходимо узнать подробную информацию о том, каким типом защиты оно обладает и какие условия для его покупки необходимо выполнить. Чтобы выяснить, какие типы социального жилья предлагает каждый регион, нужно обратиться к актуальному «Автономному жилищному плану» сообщества, где вы собираетесь приобретать жилье.

Действующий государственный «Жилищный план 2017–2020», заменивший «План 2013–2016», практически полностью повторяет последний. В его тексте не содержится информации о том, каков максимальный уровень дохода, позволяющий приобрести социальное жилье, однако план устанавливает «потолок» заработка для доступа к государственным программам аренды. Речь идет о сумме, не превышающей трех размеров IPREM (многофункциональный государственный индикатор дохода, служащий ориентиром для расчета пособий, субсидий, стипендий и пр.). В 2018 году, как и в 2017-м, IPREM равен €6454,03 в год.

Где лучше купить недвижимость в Испании

Одно из лучших мест для инвестиций, как рассказали специалисты из CostablancaGRUP, — Бенидорм. Это курортный город в провинции Аликанте, который находится на восточном побережье Испании — Коста-Бланка. Здесь огромные современные небоскрёбы соседствуют с двухэтажными домами в классическом испанском стиле, песчаные пляжи, бульвары с пальмами. Ниже мы приведём в пример несколько объектов недвижимости компании CostablancaGRUP, которые подходят для тех, кто не хочет тратить большие деньги, и для тех, у кого есть финансовая возможность получить ВНЖ Испании за пять лет путём инвестиций в недвижимость от 500 тысяч евро.

Если ты выбрал второй вариант получения ВНЖ, то даже в курортном городе Бенидорм найдёшь несколько вариантов по невысокой цене. Как пример, квартира в 400 метрах от моря с двумя спальнями. Площадь квартиры составляет 85 квадратных метров. Она полностью мебелирована и имеет всю необходимую бытовую технику. Рядом расположены теннисный корт, бассейн, зелёная территория и детская площадка. Из квартиры открывается вид на море, город и бассейн. Стоимость составляет всего 139 тысяч евро.

Другой пример — новые двухуровневые апартаменты в Бенидорме с видом на море. Квартира находится в современном комплексе, в котором расположены бассейны, теннисные площадки, рестораны и другие дополнительные удобства. На твой выбор апартаменты с 3 или 4 комнатами, 2 или 3 спальнями и 2 или 3 ванными комнатами. Расстояние до моря составляет всего 2,5 километра.

Если же у тебя достаточно средств для быстрого получения гражданства Испании, а именно от 500 тысяч евро, то компания CostablancaGRUP может предложить тебе несколько вариантов. Так, например, организация продаёт новые виллы в Бенидорме площадью от 178 квадратных метров на участках от 466 квадратных метров, выполненные в современном стиле. В вилле расположены три спальни, просторная кухня с обеденной зоной, три ванные комнаты, кладовая комната, гостиная и терраса. Стоимость этой виллы составляет 535 тысяч евро, и этого достаточно для получения вида на жительство, а затем и гражданства Испании. Так как это строящиеся объекты, то при покупке такой недвижимости экономия составляет от 20 до 50%. Через пять лет, получив гражданство, ты сможешь продать данную виллу и не только окупить инвестиции, но и заработать.

Есть ещё более привлекательный вариант — дом в Бенидорме за 760 тысяч евро. Площадь его составляет 216 квадратных метра, на которых расположены четыре спальных комнаты, кухня, обеденная зона, три санузла и терраса. На участке площадью около 600 метров имеется бассейн, зона отдыха и парковка. Из панорамных окон открывается вид на море, горы и город. Стоимости этого дома также достаточно для получения ВНЖ.

При покупке от 500 тысяч евро компания CostablancaGRUP бесплатно помогает оформить документы для получения ВНЖ в Испании.

Отнести документы на регистрацию.

Заключительный этап. Получив документы из ПРОП, вы можете нести их на регистрацию. Регистрационных палат в Валенсии 18 или 19, каждая отвечает за свой район. В Вашем договоре купли-продажи в приложении (в конце) есть нота симпле, в начале указано, какая регистрационная палата её выдала. Вам туда же. Все палаты находятся в одном здании по адресу: calle Pintor Peyro,12, Valencia. Все, кроме номера 3 и 10. Они за углом. В регистре вы заполняете бланк – заявку и сдаёте документы. Оригинал договора (нотариальная копия), документ об оплате налога, документ из ПРОП, копии паcпорта и НИЕ всех покупателей. Еще раз – каждый работник гос.органов сидит на своей волне, могут что-то не взять из моего списка, могут запросить еще.

7. Уведомить кадастровую палату.

На данный момент, кадастровую палату уведомляет нотариус по интернету. Сообщает, что сменился собственник. Работник принимает к сведению, регистрирует у себя и высылает покупателю документ о том, что собственник теперь вы — покупатель. Если кадастровая палата не выслала в течение месяца-двух никакой документ, то было бы неплохо дойти и узнать в чем дело. Но это не критично.

8. Уведомить мэрию (аюнтамьенто).

Суть данного действия в том, чтобы сообщить Мэрии, что собственник теперь вы и подключить ваш счёт к оплате ежегодного налога. Про налог (IBI) читаем здесь. Налог снимается в Валенсии в апреле. Можете записаться на прием в Мэрию, сходить с документами и все переоформить. А можете просто дождаться в марте-апреле квитанции об оплате налога, на оборотной стороне которой будет место для данных нового собственника. Банк заберёт часть квитанции с данными и передаст куда нужно. Со следующего года будет списываться с вашего банковского счета автоматом.

Ипотека. Если вы купили недвижимость в ипотеку, то её вам нужно будет тоже зарегистрировать. Отдельно от договора купли-продажи! Отдельно заполнять бланк (тоже 600), нести его в ПРОП, затем на регистрацию. Ипотека регистрируется отдельно и оплачивается тоже отдельно. Аналогично и со снятием ипотеки.

Напоследок. Я перечислила вам 8 действий, которые обычно я делаю своим клиентам после совершения сделки. Единственный важный пункт – это оплата налога. Все остальные действия вы можете не совершать. «Как так!?» — спросите вы. А вот так. Если покупатель – полный пофигист, то он ничего больше не сделает. Что будет за это? А ничего.

Если вы не переведёте на своё имя коммуналку и подъезд — ничего не будет. Продавец отключит свой банковский счёт от этих услуг и у вас не будет проходить оплата по счетам автоматически (списание со счета). Вы можете брать счета компаний (они будут на имя продавца) и оплачивать их в банкомате. Главное, чтобы шла оплата. Другое дело, что продавец может потребовать от вас перевода договоров по разных услугам на ваше имя.

На этом все. До связи!

Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ»и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.

Открыть банковский счёт

Счёт в испанском банке нужен для оплаты сделки и всех сопутствующих расходов.

Банк может запросить подтверждение адреса проживания в родной стране, выписку из банка родной страны или трудовой договор.

При пополнении счёта наличными на сумму более 10 000 евро, нужно показать декларацию. Она оформляется на таможне при въезде в Испанию. Декларация подтверждает легальность происхождения средств.

Получение ипотеки и вступление в права

После окончания всех проверок и заключения предварительного договора банк одобряет заявку, и стороны подписывают договор купли-продажи. На этом этапе продавец должен передать покупателю ключи от недвижимости, а тот  обязан выплатить последнюю часть долга (банковскими чеками). Если покупку финансирует банк, то его представитель и производит окончательный расчёт. На всю процедуру покупки дома в Испании уходит от одного до трех месяцев.

Когда оплату планируют в рассрочку, в договоре указаны сроки и суммы выплат. Здесь же содержится вся информация о покупателе и продавце, описание построек и земельного участка, список установленного оборудования. В контракте можно указывать не только данные владельца, но и других членов семьи.

Оригинал договора передают в Реестр собственности на проверку юридической чистоты сделки. На этот момент обе стороны уже должны оплатить все налоги.

На процедуру уходит 2-6 месяцев. По завершении новый владелец заказывает выписку о праве собственности, которая даёт право на мультивизу или вид на жительство на основании владения собственностью (если  покупка стоит более 500 тысяч евро).

6. Подписание купчей (Escritura Publica), Copia Simple и получение ключей

Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica de compraventa), которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса.

Когда уже эскритуру заверяют нотариально, покупатель обязан полностью рассчитаться с продавцом – внести основную сумму денег с учётом задатка. Вся оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или банковским чеком.

После этой процедуры оформления покупателю даётся Copia Simple – нотариально заверенный акт, подтверждающий право собственности на испанскую недвижимость.

Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости: при покупке на вторичном рынке — это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости — строительная фирма. Сделка по купле / продаже недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.

Единственный случай, когда покупатель подписывает документы о покупке с агентством — наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж в этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.

Рекомендуется, избегать заключения сделок покупки испанской недвижимости с использованием доверенности, для 100%-й безопасности добивайтесь физического присутствия собственника или покупателя недвижимости.

Получение ключей происходит при подписании нотариального договора. Как только нотариальный договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр собственности (Registro de Propiedad), информируя о совершенной сделке. Купчую можно забрать из нотариальной конторы через 2-3 дня после подписания договора. Тридцать дней дается на оплату гербового сбора (I. A. J D.) и на представление документа в Реестре.

Испанская ипотека для иностранных граждан

Ипотеку необходимо оформить для того, чтобы  выплатить стоимость приобретаемого жилья или хотя бы его части. Чаще всего кредитор выделяет средства в размере 60-80% стоимости недвижимости, иногда оплачивает покупку полностью.

Многие клиенты на этапе оформления кредита ограничиваются суммой в 20%, не учитывая, что 10-15% оценочной стоимости объекта уходит на дополнительные  затраты. Дают ли  здесь ипотеку иностранцам?  Сегодня банки стараются ликвидировать запас недвижимости, которая скопилась за время кризиса, поэтому они готовы оплачивать до 80% покупки. С 2017 года увеличен лимит по жилищным кредитам.

Если раньше для нерезидентов авансовый платёж составлял до 50% стоимости жилья, то сегодня платёжеспособные граждане России могут получить ипотеку на тех же условиях, что и граждане Испании. Лояльная политика в эпоху строительного бума  привела банкиров к массовому накоплению кредитной задолженности.

Получение ипотеки

Покупка недвижимости в Испании становится еще более привлекательной для иностранцев ввиду возможности получения ипотечного кредита на покупку жилья или коммерческих объектов без каких-либо преград. Это заметный бонус к сделке, поскольку многие европейские страны отказывают иностранцам в кредитовании. Если нерезидент запрашивает ипотечный кредит, то банк ставит перед собой только два вопроса: получены ли средства, которые покупатель планирует потратить в Испании, легальным путем, а также – имеет ли иностранец достаточный доход в своей стране для того, чтобы обеспечить своевременные платежи по погашению ипотечного кредита. Для этого заявителю необходимо предоставить в испанский банк все документы, подтверждающие суммы ежемесячного дохода, а также легальность его получения. К ним относятся справки по форме 2 НДФЛ, сертификаты о получении дивидендов в акционерной компании, выписки с банковских счетов в России.

Что касается ставок по ипотечным кредитам в Испании, то они несколько отличаются для местных жителей и для иностранцев. Так, если граждане страны с легкостью могут получить ипотеку на 70-80% суммы покупки сроком на 30-40 лет под 1-2% годовых, то для иностранцев реальнее финансирование 50-60% сделки под 2,-3,5% годовых.

5. Предварительный контракт (Contrato de arras), залог 10%

После принятия решения о покупке объекта составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. Как правило, в нем описываются обе стороны, объекты недвижимости, согласно реестру собственности, фиксируются общая стоимость, налоги, форма оплаты и указывается дата совершения сделки. При подписании контракта, как правило, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости.

При отказе от покупки задаток полностью остается у продавца. При отказе продавца от сделки он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Таким образом, для обеих сторон выход из сделки становится дорогим, но при этом остается возможность ее расторжения при желании.

С момента подписания документа до момента оформления сделки у нотариуса дается срок до двух месяцев на сбор и перевод в Испанию денег, получению кредитов и подбору бумаг, связанных с данным действием.

В это же время проверяется предполагаемая к купле-продаже недвижимость на предмет различных задолженностей со стороны прежних владельцев и на подготовку в нотариальной конторе главного официального документа купли-продажи.

Досрочное погашение

При досрочном погашении банки теряют прибыль, поэтому за такие процедуры  предусмотрен штраф.

Снижение размеров штрафных санкций возможно при определённых условиях:

• При дифференцированной ставке  предусмотрена комиссия в размере 0,5% суммы, которую планируют вернуть раньше срока, если срок погашения задолженности не превысил 3 года. Если выплачивать с 3-х до 5-ти лет, комиссия будет 0,25%, без комиссии можно вернуть долг через 5 лет после подписания договора.
• При фиксированной ставке размер штрафа будет 4% в течение первых 10 лет. В дальнейшем придется заплатить дополнительно всего 3%.