Особенности коммерческой недвижимости в Испании

Аренда жилья в Испании

Этот процесс крайне прост – ввиду развитости рынка аренды в стране. На курортах снять квартиру можно в течение дня, достаточно обратиться в практически любое туристическое или риэлторское агентство, имея на руках только паспорт с въездной визой и деньги. Можно при этом поискать по объявлениям в газетах и на улице частных арендодателей, но тогда вам придется проявить внимательность при подписании договора аренды или при заключении устного соглашения.

Арендовать жилье в Испании можно как на короткий, так и на длительный срок. Как правило, иностранцы снимают квартиры и дома для отдыха, реже – для длительного проживания или сдачи в субаренду на короткие сроки. Поэтому краткосрочная аренда популярнее долгосрочной. Сами испанцы предпочитают покупать жилье: рынок длительной аренды в стране развит довольно слабо по сравнению с остальной Европой.

Длительная, как правило, заключается по фиксированной месячной арендной ставке и предполагает самостоятельную оплату коммунальных платежей. Ставки по краткосрочной аренде зависят от сезона, плата рассчитывается понедельно (реже помесячно). Коммунальные платежи обычно включены в стоимость, часто сюда же входят сервисные услуги, такие как уборка и смена белья.

Законодательно арендатор защищен сильнее арендодателя. По закону взаимоотношения обеих сторон регламентируются двусторонним договором, в котором должны быть подробно указаны все права и обязанности.

Аренда квартиры или дома может стать первым шагом к его приобретению: арендатор имеет первоочередное право на покупку жилья, если владелец решает его продать.

Контрольный список после завершения сделки

Для регистрации недвижимости в Земельной палате обычно требуется два-три месяца. Покупатель может убедиться в том, что все запрошено при запросе Nota Simple. Советуем запросить первый раз только через три месяца после завершения сделки.

Вам следует открыть счет в испанском банке, если вы этого еще не сделали. Коммунальные компании не принимают зарубежные платежи и любят выставлять счета на постоянной основе на ваш испанский счет. Вы должны регулярно оплачивать как минимум следующее:

1. 1. Налоги IBI. Выплачивается ежегодно.
   2. Вывоз мусора. Оплачивается дважды или один раз в год в зависимости от муниципалитета.
   3. Коммунальные платежи (счета выставляются ежеквартально за водоснабжение и ежемесячно за электричество).
   4. Взносы в Сообщество владельцев (только если вы приобрели в Сообществе владельцев). Обычно ежеквартально, но может варьироваться

Вы также обязаны ежегодно подавать подоходный налог за владение недвижимостью в Испании, для чего вам может потребоваться назначить налогового представителя.

Наконец, что касается владения недвижимостью, целесообразно, чтобы вы составили завещание, касающееся вашей собственности в Испании. Оно не исключает завещания, составленные в вашей стране, и ограничивает исключительно ваши испанские активами. Это сэкономит во время скорби вашим наследникам время, деньги и нервы.

Управляющие компании в Испании

При отсутствии у собственника возможности постоянно находиться в Испании, стоит воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы проследить за жильем во время отсутствия владельца, а также подыскать арендаторов. Как правило, в этом случае гарантируется постоянный доход в размере 5-8% годовых.

Управляющие компании берут на себя оплату счетов за электричество и за расход воды, впоследствии взимая ее с владельца, осуществляют охрану объекта и уборку общих территорий.

В случае покупки квартиры в жилом комплексе найти и выбрать такую компанию будет просто, так как они, как правило, создаются самим застройщиком. В Испании услуги управляющей компании стоят едва ли не дешевле, чем во всей остальной Европе. Довольно часто плата берется не на квадратный метр, а на единицу жилья и составляет один евро в день (365 евро в год).

Есть и компании, которые рассчитывают стоимость своих услуг исходя из площади, но в тогда стоимость квадратного метра уменьшается в зависимости от площади. В год выходит от 6 до 15 евро (в среднем – 8,4 евро) за квадратный метр. За эту сумму управляющие компании осуществляют охрану и поддержку всего комплекса, включая уборку общих территорий (при этом можно за дополнительные деньги договориться и об уборке частной квартиры).

Виды организационно-правовых форм предприятий

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

* Налог при покупке недвижимости зависит также и от муниципалитета Испании, в котором находится объект. Например, в Каталонии налог при передаче прав собственности на вторичное жилье составляет 10% от декларируемой в договоре купли-продажи суммы. А в Андалусии он зависит от стоимости объекта недвижимости: 8% на сумму ниже €400 000; 9% – от стоимости, превышающей €400 000 и до €700 000; 10% – от стоимости, превышающей €700 000.

Конкретный пример приобретения недвижимости без ипотеки

Вилла. 130 кв.м. с частным садом. Большая общая территория, охраняемая. ОБЩИЙ бассейн.

• Стоимость недвижимости: €279000
• Услуги нотариуса и регистрация в реестре 2%: €5580
• Подключение договоров: на электричество, водоснабжение, вывоз мусора, канализации и комунидада (ориентировочно): €200
• НДС 7%: €19350
• Услуги адвоката 1%: €2790
• Полная меблировка (ориентировочно): €5000-10000
• Электробытовые приборы на кухню: €1500
• Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами: €313420

Комиссия риэлтора в Испании составляет 3-5% от стоимости объекта недвижимости и зависит от муниципалитета Испании, в котором находится объект. Например, в Каталонии – в основном 3%, в остальных регионах Испании – 5%.

Комиссия риэлтора в Испании всегда выплачивается продавцом недвижимости. Исключение составляют в редких случаях объекты банковской или дорогостоящей коммерческой собственности.

К сожалению, многие российские и украинские риэлторские агенства грешат начислением комиссии также и с покупателя. Объясняется это тем, что практически вся недвижимость, которая имеется у них в продаже, представлена от местных испанских агентств. Иногда в цепочке участвуют сразу несколько посредников, а довольствоваться половиной или даже третьей частью гонорара риэлторы не хотят, поэтому начисляют комиссию либо напрямую со своих клиентов, либо искусственно завышая цены на объекты.

Преимущества бизнеса в Испании

Иностранцы, которые открыли собственные компании в этом государстве, выделяют большое количество преимуществ бизнеса в Испании для русских. Во-первых, если вы решили открыть собственное дело, то запомните, что данный процесс не отнимет у вас много времени, как это может быть в России. Кроме того, осуществить задуманное вам будет намного проще, если вас будет сопровождать проверенная компания, которая возьмет на себя подготовку всех необходимых документов, проконсультирует вас касаемо любого вопроса в этом деле, а также наймет специалистов, которые будут вам помогать.

Следует заметить, что в Испании нет огромного количества структур, которые контролируют ваш бизнес, все время проверяют его, как это делают в России. Это свидетельствует о том, что вы можете вести свою деятельность абсолютно спокойно, без нервов и переживаний. Проблемы с такими структурами у вас могут возникнуть лишь в одном единственном случае – если вы не будете уплачивать налоги своевременно или вовсе проигнорируете это, а также, если вы будете вести свою деятельность каким-нибудь незаконным или нечестным путем. Во всех остальных случаях вам совершенно нечего опасаться.

О частной недвижимости и арендном бизнесе в Испании

— Действительно, вложение средств в коммерческую недвижимость весьма привлекательно. А что вы можете сказать об инвестировании средств в арендный бизнес в Испании?

Купить и сдать в аренду жилую недвижимость в Испании — тоже неплохое (пусть и меньшее в сухом итоге) вложение средств — стоимость вложений в коммерческую и жилую недвижимость всё-таки несравнима, стоимость аренды жилья в Испании начинается на отметке в 600-800 евро за месяц для постоянного жилья или 80-100 евро в сутки для аренды временной. Однако, сдача недвижимости в аренду может приносить 3-7 % годовых при грамотном вложении средств и последующем управлением этим активом.

— На что вы посоветуете обратить внимание желающим купить арендный бизнес или сдать квартиру в Испании?

Во-первых, как в случае и с коммерческой недвижимостью, я очень рекомендую обратить внимание на расположение жилья — в какой провинции, в каком городе, в каком районе вы планируете сдачу недвижимости в аренду? Кому вы планируете сдать квартиру в Испании — студентам, семейным парам или туристам? Если студентам — стоит выбирать районы вблизи крупных университетов, для туристов важна близость к морю и основным достопримечательностям. Кроме того, стоит детально разобраться в законах об аренде жилья в Испании — в некоторых городах и провинциях, например, в Барселоне, существует туристическая лицензия на сдачу квартиры в аренду, и ее обязательно нужно получить, если речь идет о краткосрочной сдаче

Чек-лист для желающих сдать в аренду недвижимость в Испании:

• обратиться за помощью к специалистам;
• ознакомиться с законами об аренде жилья в Испании;
• определиться с локацией и способом сдачи квартиры в аренду (краткосрочная, долгосрочная);
• продумать контракт и условия сдачи жилья в аренду;
• застраховать собственность;
• не забыть про юридическую чистоту арендного бизнеса в Испании (подоходный налог, туристическая лицензия, и т. д.);
• решить, самостоятельно ли вы будете сдавать квартиру в Испании или обратитесь за этими услугами к посредникам.

— Кто занимается последующим обслуживанием и управлением купленного объекта? Что происходит после покупки недвижимости?

Это очень хороший вопрос. Здесь может быть несколько вариантов: от собственного управления до привлечения управляющей компании или профильного специалиста.

Наша компания предоставляет полный пакет услуг по управлению объектом: и юридических, и риэлторских, и бухгалтерских. Как правило, наши клиенты выбирают именно этот вариант. Мы берем на себя такие вопросы как поиск и подбор арендатора, взаимоотношения с ним, контроль своевременности оплат аренды, подача налоговых деклараций, страховые компании и т. д. Всё это дает возможность проводить сделки «под ключ»: мы не работаем по принципу «продал и забыл», а предоставляем комфортные условия, которые позволяют нам выстраивать долгосрочные отношения с нашими клиентами.

— Что можете посоветовать людям инвестирующим или интересующимся инвестициями в недвижимость в Испании?

Советую обратить свой взгляд на рынок коммерческой недвижимости Барселоны или Мадрида.

• Высокая рентабельность;
• Стабильность;
• Европейские ценности;
• Диверсификации своего инвестиционного портфеля;
• Доход в европейской валюте;
• Получение ВНЖ инвестора, и многое другое.

Это те плюсы, которые вы сможете получить.

Выбор агентства или самостоятельный поиск арендаторов

Людям, которые имеют достаточно много свободного времени на поиски арендаторов, превосходно владеют испанским языком и знанием законодательства, обычно приходится давать объявления в интернете. Для этого нужно сделать красивые и качественные фото своего жилища, описать его преимущества (близость к пляжам, наличие парковки, удобства и т.д.), установить конкурентоспособную стоимость и постоянно вести переговоры с потенциальными арендаторами. Это может быть достаточно непросто, поскольку требует постоянного присутствия на территории Испании, особенно, в случае краткосрочной аренды.

Гораздо проще передать все функции управляющей компании, которая за определенный процент от прибыли возьмет на себя все ваши проблемы, встречая арендаторов, заключая договора, обеспечивая порядок в вашем жилище до и после очередных гостей

При выборе партнеров необходимо очень тщательно проверять надежность и квалификацию такого агентства, уделяя особое внимание вопросам о наличии офиса в Испании, особенностях юридической поддержки и государственной регистрации. Все детали сотрудничества с компанией должны быть оформлены в контракте, заключая который вы теряете небольшую часть прибыли, но избавляетесь от многих проблем и возможных рисков, связанных со сдачей недвижимости в аренду в Испании

Почему инвесторы всё чаще выбирают Испанию?

— Павел, в последнее время среди наших соотечественников наблюдается повышенный спрос на инвестиции в частную и коммерческую недвижимость в таких городах Испании как Барселона, Валенсия и Мадрид. Как вы считаете, с чем это связано и какие факторы на это влияют?

В первую очередь я бы отметил желание инвесторов минимизировать свои риски, связанные с политической и экономической ситуацией в Российской Федерации, и добавил бы к этому желание сохранить и приумножить свой капитал: Испания является страной со стабильной и достаточно развитой экономикой с европейским институтом частной собственности. Экономика страны стабильно ежегодно растет на 2-3%. За 3-4 года Испания полностью оправилась от кризиса 2008 года: демографические показатели стабильно растут, а уровень безработицы уверенно снижается. Плюс ко всему и коммерческая, и частная недвижимость дает достаточно неплохую в сравнении с другими европейскими странами рентабельность. На мой взгляд, все эти факторы в сумме и заставляют иностранных инвесторов (будь то россияне, китайцы, англичане, и т. д.) обратить свой взор в сторону Испании.

Продажа недвижимости в Испании

Наверно немногим из нас мечтали переехать жить в Испанию поближе к морю. Но мало кто понимает как легально это можно сделать. Все не так и сложно, надо собрать необходимые документы и получить заветный ВНЖ. Но даже если Вы соберете документы для получение резиденции Вы должны помнить что главное перед приездом это необходимо выучить Испанский язык. Но главное это приобрести недвижимость в Испании.

Приезжайте не просто на отдых, а жить, хотите навсегда, а хотите просто как на дачу. 

Ипотека  для россиян :

Испанские банки сегодня с большой охотой дают ипотеку не только россиянам, но  всем жителям СНГ и Европы. Достаточно собрать необходимые документы и выбрать себе жилье. За последние пять лет процент по кредиты почти не изменился и в среднем по Испании он составляет 2,5 %. После получение кредита россияне смогут стать полноценным хозяином недвижимости. Недвижимость в Испании сегодня можно купить от 35 000 евро. Чем ближе от моря тем дороже стоимость жилья.

Приехав в эту страну отдыхать Вы просто обязаны посетить главные святыни испанцев:

• Это в первую очередь Храм Саграда Фамилия или Собор Святого Семейства.
• Гору Тибидабо.
• Прогуляться по бульвару Ла-Рамбла.
• Побывать в монастыре Монтсеррат.
• Волшебные музыкальные фонтаны Монтжуика. И это всего лишь малый список. Всеми любимые Торревьеха, Бенидорм, Кальпе, Барселона, Марбелья и Аликанте.

В Испании проводить время можно не только летом, но после покупки недвижимости в Испании,  Вы можете приехать  и подготовиться к празднованию Нового года или другого праздника в этой стране уже в новом доме. В наших каталогах можно подобрать для себя любой объект в Испании для жизни. Дома могут находиться как на побережье, рядом с морем, так и в центральных кварталах городов, так же можем посоветовать большой выбор.

Стоимость недвижимости в Испании

Недвижимость в Испании сегодня стала самая популярной по количеству сделок, поэтому и Вы не упустите возможности приобрести. Стоимость зависит строго от регионов и близости от моря. К примеру в Торревьехе квартира начинает свою стоимость от 30 000 евро. А в Барселоне от 250 000 евро. Если Вы решитесь купить недвижимость в Испании, Вы должна найти не только выгодный для себя вариант, но и юриста

Проверить частоту сделки очень важно в самом начале пути

При покупки недвижимости в Испании от 500 000 евро, вы автоматом получите ВНЖ для всей семьи на 5 лет. Так же можно получить на жилье ипотеку в Испанских банках. Сегодня процентная ставка начинается от 2,5 %/ Также можно на нашем сайте найти раздел -Русская Стоматология в Барселоне

Особенности бизнес-среды в Испании

Несмотря на статус промышленной страны, как и в любом другом европейском государстве основу экономики Испании составляет малый и средний бизнес. Местное законодательство определяет бизнес-структуру Испании как страны малых и средних предприятий, подчеркивая их центральное место в вопросах увеличения национального богатства, создания рабочих мест и поддержания занятости, а также гибкости на случай экономических передряг.

Историческое преобладание сельского населения и малое количество крупных промышленных предприятий предопределило некую, если можно сказать, национальную испанскую традицию, такой «народный экономический стиль». Малые и средние предприятия (МСП) выступают фундаментом предпринимательства и производственной структуры в Испании в целом, что показательно подтверждается :

• 99,8 % испанских предприятий относятся к МСП;
• 95,8 % из них – это организации, в деятельности которых задействовано до 9 человек;
• 97 % МСП имеют прибыль менее 2 млн евро;
• лишь у 0,1 % испанских компаний оборот превышает 50 млн евро;
• 66 % рабочих мест и 65 % испанского ВВП приходится на малые и средние предприятия.

По единым критериям, действующим в ЕС с 2005 года, в Испании создаются:

• микропредприятия: 0-10 наемных работников, с оборотом до 5 млн евро;
• малые предприятия: 10-49 наемных работников, с оборотом до 10 млн евро;
• средние предприятия: 50-249 наемных работников, с оборотом до 50 млн евро.

Около 25 % всех этих организаций работает в торговле, вторым по значимости в этом контексте выступает строительный бизнес – на него приходится около 12,7 % от общего числа всех небольших предприятий.

Около 9 % компаний приходится на гостиничные комплексы.

Немалый потенциал имеет туристический бизнес, однако он в большинстве носит сезонный характер. Среди других перспективных направлений торговля недвижимостью, аренда, автомобильный сервис, общественное питание, частное здравоохранение, страхование и прочие услуги.

Характерной особенностью испанских МСП является их постоянное обновление: такие компании появляются так же быстро, как и исчезают. Это не значит, что все они закрываются из-за нерентабельности – большинство терпит преобразования: смену профиля, разделение или, наоборот, слияние.

Это все говорит о том, что предпринимательство в Испании является неким пространством для раскрытия собственного потенциала – больше половины зарегистрированных в 2021 году испанских компаний вообще не имели наемных сотрудников, то есть по сути были самозанятыми, что характерно именно для испанского населения.

Интересно, что подавляющая часть МСП в стране являются национальными: доля иностранных компаний составляет лишь около 7 %. Понимая фундаментальное значение иностранных инвестиций для роста национальной экономики, испанское правительство старается создать положительный инвестиционный климат: уравнивает иностранный и национальный капитал в правах, реализует программы бизнес-иммиграции, обеспечивает инвесторов видом на жительство, рассматривает приоритетные бизнес-планы.

Такие меры дают свои плоды: в 2021 году объем иностранных инвестиций достиг 36,1 млрд евро, что на 0,7 % больше, чем в 2021 году. 70 % из них приходится на страны Еврозоны. Большинство из них – 19 %, –  пришлись на сферу недвижимости: испанская недвижимость постоянно растет в цене уже который год.

Также приоритетными для иностранных инвесторов считаются сфера услуг, мелкая промышленность, финансовый сектор и строительство: в 2021 году на них совокупно направлен 41 % от всех иностранных капиталовложений.

Примечательно, что большинство инвестиций (61 %) сконцентрированы в Мадриде. Вместе с Каталонией и Страной Басков столица образует тройку наиболее привлекательных регионов для вложения иностранного капитала – на них приходится 85 % всех инвестиций; большинство вложены в открытие новых компаний.

Преимущества владения недвижимостью через юридическое лицо.

Оказывается, преимущества владения недвижимостью через юридическое лицо являются безусловными во вполне конкретных случаях. В частности, когда необходимо завуалировать информацию о том, кто, на самом деле, является собственников. Это бывает, когда:- По каким-то причинам необходимо сохранить конфиденциальность. Например, данный субъект уже имеет множество квартир и домов.- Покупатель ведет бракоразводный процесс, который может привести к потере части личной собственности.- Появляются опасения относительно безопасности, т. е. некоторое постороннее лицо однозначно претендует на собственность покупателя.- Есть угроза дефолта по личным обязательствам. Тогда некие корпоративные права могут остаться в распоряжении покупателя.Иногда на фирму оформляют недвижимость, чтобы платить меньшие налоги, в т. ч. и на наследство. Однако, в этом случае необходимо, чтобы дела юридического лица находилось в идеальном состоянии. Иначе можно «доиграться» до противоположного результата.Также в Испании богатые семьи получают мандат на сохранение и накопление капитала для будущих поколений. В этом случае корпоративные права могут помочь избежать раздела имущества после смерти владельца.

Порядок открытия бизнеса в Испании для иностранцев

Придется обойти множество служб и государственных структур, чтобы собрать все необходимые документы: разрешения и лицензии.

Сам процесс открытия бизнеса в Испании для иностранцев проходит следующим образом:

1. Получение идентификационного номера.

   В местное управление полиции необходимо подать заявление о получении идентификационного номера налогоплательщика — NIE.

   В зависимости от региона сроки выдачи будут колебаться от 2 до 7 дней.

2. Резерв наименования компании.

   После того, как будет придумано название компании, подается запрос на получение сертификата на наименование.

   Для этого необходимо обратиться в Центральный торговый реестр Испании, который находится в Мадриде.

   Также можно подать электронную заявку на официальном сайте. Ответ приходит в течение 2-х недель.

   Фирменное название также должно содержать аббревиатуру, которая будет говорить о том, какая организационно-правовая форма используется.

   Полученный сертификат подтверждает, что придуманное название никем не занято и теперь оно принадлежит открываемой компании.

   Его необходимо использовать в течение 2-х месяцев и момента его получения.

   Рекомендуем в запросе подавать сразу три названия, это увеличит вероятность того, что хотя бы одно не будет занято.

3. Открытие счета в банке.

   Чтобы открыть счет в банке, необходимо предъявить полученный сертификат о фирменном названии компании, и внести на него средства в размере минимального уставного капитала.

   Если учредителей компании будет несколько, то при открытии счета они все должны присутствовать в банке.

4. Получение нотариального акта об учреждении компании.

   Нотариусу предоставляется личная информация об учредителях, сертификат о наименовании компании, квитанция о внесении уставного капитала, сам устав и другие необходимые документы.

   На этом этапе необходимо подождать 3-4 дня, чтобы получить акт об учреждении.

5. Получение временного идентификационного фискального номера NIF.

   Заполнив бланк 036, в налоговой службе необходимо получить временный идентификационный фискальный номер.

6. Уплата налогового сбора ITP.

   За внесение уставного капитала необходимо заплатить налог в размере 1%.

   Сделать это нужно в течение 30 дней после получения акта об учреждении компании.

7. Отправка учредительных документов в Торговую палату и получение постоянного идентификационного фискального номера.

   Собрав все необходимые документы — нотариально заверенный акт об учреждении и квитанцию об оплате налога ITP, необходимо зарегистрировать бизнес в Испании в торговом реестре.

   Затем в налоговой службе необходимо получить постоянный NIF, после чего можно обращаться в другие органы для получения разрешительных лицензий на ведение бизнеса в Испании.

Чтобы не заниматься этими вопросами самостоятельно, вы можете нанять адвоката, который будет контролировать правильность процесса и подготовит все необходимые документы.

Как надолго может затянуться процесс открытия бизнеса в Испании

и сколько для этого понадобиться денег, узнаете из видео:

Как взять ипотеку на коммерческую недвижимость

Взять ипотечный кредит для покупки или строительства недвижимости в Испании имеют право как резиденты, так и нерезиденты. Сумма кредита зачастую составляет примерно 50-60% от оценочной стоимости объекта, иногда она может достигать 65-70%.

На срок кредитования влияет возраст заемщика. Обычно ипотека выдается минимум на 10 лет, максимум – 30 лет.

Ипотечный долг можно погасить раньше. Первоначальный взнос для резидентов составляет 20%, для нерезидентов – 50%.

Для оформления ипотечного кредита в Испании нужны следующие документы:

• загранпаспорт;
• справка о заработной плате или других доходах;
• кредитная история;
• любые документы, подтверждающие финансовую состоятельность потенциального заемщика (выписки со счетов в банках, документы о владении недвижимостью, акциями, облигациями, компаниями в любых странах).

Поскольку в разных финансовых учреждениях перечень документов может несколько отличаться, конкретный перечень бумаг следует узнавать непосредственно в выбранном вами банке.

Ипотечные кредиты для иностранцев в Испании предоставляют следующие финансовые учреждения: BBVA, Banco Popular, Unicaja, Deutsche Bank, Caixa Catalunya, Banco Andalucía, Caixa de Girona, Caja Madrid.