Удалённая сделка с недвижимостью в Таиланде
Для приобретения жилья в Таиланде ехать туда необязательно – сделки в режиме онлайн проводятся давно, схема отлажена. Алгоритм для покупки новостройки таков:
- выбрать объект – самостоятельно или с помощью агента
- внести задаток по резервационному соглашению (договору о задатке)
- произвести первый платёж по резервационному договору
- согласовать основной контракт, который высылается покупателю с помощью службы DHL. По нему выплачиваются все последующие суммы.
- систематически переводить деньги застройщику согласно графику, прописанному в договоре через банк в стране проживания
Вплоть до последнего платежа покупатель может не приезжать в Таиланд. Но как только объект построен, и его нужно принять, рекомендуется приехать. Первостепенная цель приезда – получение документов. После того как объект введён в эксплуатацию, покупатель получает свидетельство о собственности и по возможности должен сделать это лично.
Однако можно организовать и удалённое получение документов. Для этого необходимо обратиться к нотариусу в России, написать доверенность на тайского юриста, перевести её на английский язык и заверить. В Таиланде заверенный перевод на тайский язык оформляет юрист агентства.
В 2020 году, пока границы были закрыты, тайские агентства недвижимости отработали механизмы проведения удалённых сделок
Особенности местного рынка
Цены на недвижимость в Таиланде
По данным Numbeo, средняя цена за «квадрат» по стране – $3653 в центре города и $1896 на окраинах. Но в зависимости от конкретной локации цены отличаются. Так, в глубине Пхукета квадратный метр стоит в среднем $1 300, в туристических зонах – $3 070 и выше (доходит до $6-7 тыс. за кв. м)!
Самое привлекательное и популярное предложение в Таиланде – апартаменты в кондоминиуме. На одном Пхукете одновременно возводится около 50-70 комплексов. Большинство объектов в них имеют небольшую – до 40 кв. м – площадь и стандартную планировку: холл плюс спальня.
На стадии котлована можно найти единичные предложения $60-80 тыс. за квартиру. Но действительно широкие возможности открываются у тех, кто располагает бюджетом от $100 тыс.
Основные параметры, влияющие на цену, – локация, качество материалов и отделки и размеры территории. Также стоимость апартаментов значительно зависит от стадии строительства. С момента забивки первой сваи к окончанию строительства цена может вырасти на 25-30%.
Расположение у воды увеличивает стоимость недвижимости
Кредиты и рассрочки для иностранцев
В Таиланде иностранцы не могут получить ипотеку в местных банках. Но застройщики могут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (один-два года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определённых этапов строительства.
Некоторые застройщики предлагают финансирование: необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% также могут выплачиваться в течение двух лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых. При данной схеме максимальный период рассрочки составляет 7 лет.
Права и обязанности иностранных покупателей
Нерезиденты могут приобрести любую недвижимость на территории Таиланда, в том числе и дом с землёй. Однако есть ограничения, связанные с регистрацией прав собственности.
Формы собственности на недвижимость в Таиланде
- Фрихолд (Freehold) — по сути, частная собственность. Купленную во фрихолд недвижимость можно покупать, продавать, наследовать, дарить, сдавать в аренду и получать с этого доход. При покупке иностранец получает гербовое свидетельство «чанот».
- Лизхолд (Leasehold) — ограниченное по времени владение. Как правило, договор заключается на 30 лет с правом двукратного продления (до 90 лет). Несмотря на то, что это многолетняя аренда, лизхолд позволяет распоряжаться недвижимостью так же, как и фрихолд (продавать, наследовать, дарить и др.). При заключении сделки выдаётся договор, зарегистрированный и заверенный Земельным департаментом.
На своё имя иностранец может купить во фрихолд квартиру в кондоминиуме. Это жилой комплекс, в котором у каждого объекта есть свой владелец, но общая территория находится в совместной долевой собственности. Однако застройщик может продать иностранцам в полную собственность не более 49% жилой площади. Остальная может быть оформлена на нерезидентов только в лизхолд.
С домами, таунхаусами и виллами ситуация следующая: само здание можно зарегистрировать как во фрихолд, так и в лизхолд. А вот территорию под ним и вокруг него – только в лизхолд.
Однако и у этого правила есть исключения. Участок всё-таки можно приобрести в полную собственность, но оформлять сделку нужно на юридическое лицо – компанию, в которой минимум 51% акций принадлежит тайскому гражданину.
Форма собственности | Фрихолд | Лизхолд |
Права | полная собственность на неограниченный срок. Можно перепродавать, дарить и завещать | право пользования и распоряжения в течение 90 лет. Можно перепродавать, дарить и завещать |
Стоимость объекта | Дороже ≈ на 10% | Дешевле ≈ на 10% |
Налог на регистрацию, от стоимости недвижимости | 2-3% | 1,1% |
Продажа недвижимости | Независимость от прежнего владельца при перепродаже | При перепродаже нужно подписать документы с арендодателем |
Покупка недвижимости на юрлицо
Приобрести недвижимость в Таиланде на юридическое лицо можно двумя способами.
- Зарегистрировать новую компанию
По законам Таиланда, иностранцу может принадлежать только 49% акций компании. Соответственно, необходимо вводить в состав акционеров тайских граждан. Как правило, привлекается несколько местных или им передаются ценные бумаги с меньшим «весом», чтобы голос иностранного собственника был решающим.
- Купить действующую фирму, которой уже принадлежит недвижимость
В этом случае сделка проходит путем смены акционеров, после чего иностранцу будет принадлежать собственность, которая находится на балансе у фирмы. Информацию о компании нужно тщательно проверять, чтобы вместе с землёй не получить долги и другие обременения.
Даёт ли недвижимость право жить в Таиланде
Покупка недвижимости в Таиланде не даёт прав на оформление ВНЖ или гражданства. На владельцев жилья распространяется общий визовый режим.
Но в стране действует программа Thailand Elite, которая позволяет получить визу на срок от пяти до двадцати лет при сумме вложений от $16 тыс. И некоторые застройщики, как правило, элитных ЖК, предлагают своим клиентам оформление виз по этой программе в счёт покупки жилья.
Владельцы недвижимости не получают права жить в Таиланде круглый год
Какие обязанности появляются у собственника
Иностранец обязан оплачивать ежегодные налоги и коммунальные счета. Также существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в Земельном департаменте – 2-3% от стоимости объекта.
При этом у налоговых резидентов России (которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц.
Дополнительные расходы
Налог при покупке недвижимости. Покупатель выплачивает единоразовый регистрационный сбор, размер которого зависит от типа недвижимости (квартира или вилла) и формы собственности (лизхолд или фрихолд).
При покупке квартиры в полную собственность покупатель платит только сбор на переход права собственности (transfer fee), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры. При покупке квартиры в долгосрочное владение покупатель платит сбор на регистрацию договора аренды в размере 1% и гербовый сбор (stump duty) – 0,1% от контрактной стоимости (всего 1,1%).
Гонорар риэлтора. Услуги этого специалиста, как правило, бесплатны для покупателя недвижимости – гонорар агент взимает с продавца. В случае сложного подбора объекта на вторичном рынке возможна комиссия – обсуждайте этот вопрос с вашим представителем.
Гонорар юриста. При покупке объекта на первичном рынке услугами юриста, как правило, не пользуются, поскольку договоры стандартные, оплата производится на счёт застройщика и регистрацию делает тоже застройщик.
Если же клиент покупает недвижимость на вторичном рынке, то присутствие юриста почти всегда обязательно, так как именно этот специалист составляет договор, принимает оплату и регистрирует объект. Его работа в типичных сделках с жильём стоит порядка $500-1000.
Гонорар переводчика. Обычно иностранцы покупают недвижимость через агентов, которые помогают вести переговоры и общаться с юристом. У крупных застройщиков есть русскоговорящий персонал, который и занимается переводом документов.
Поэтому в большинстве случаев прибегать к услугам сторонних переводчиков и оплачивать их работу не приходится.
Единоразовый сбор управляющей компании (для новостроек). Управляющая компания нового комплекса обязана сформировать фонд капремонта – эти средства обычно взимают с первых покупателей квартир. Платёж единоразовый – $15-25 за кв. м., затрагивает в основном первичный рынок.
Тренд № 2. Застройщики завершают текущие проекты и изучают спрос
На Пхукете распространены две схемы выплат за строящуюся недвижимость. Первая – по факту завершения этапа застройщик выставляет инвойс. Вторая – клиент вносит 100% от цены, но сразу же начинает получать кешбек, то есть гарантированный доход около 7% годовых, который обычно выплачивается уже после ввода здания в эксплуатацию. В обоих случаях небольшие задержки в строительстве для покупателя некритичны.
В 2020 году Пхукет пережил один жёсткий локдаун. В апреле-мае районы острова были перекрыты, жители сидели по домам. Строительство тогда тоже не велось, но как только ограничения ослабли, девелоперы продолжили работу. Впрочем, в 2021 году темпы запуска новых проектов, вероятно, замедлятся. Застройщики не спешат и внимательно анализируют спрос.
Карен Чичян. Его величество рынок сбалансирует спрос и предложение. Пока каких-то объектов не хватает, застройщики их возводят, а если наблюдается переизбыток – ищут новые ниши. Сейчас правительство Таиланда делает ставку на медицинский туризм. И многие уже начали развивать это направление – строят клиники, реабилитационные центры. В ближайшие годы на Пхукете появятся не просто кондоминиумы с отельным управлением, которые уже стали визитной карточкой острова, а что-то вроде санаториев. Там тоже можно будет купить недвижимость для себя и для заработка. А всё, что связано с медициной, наверняка будет востребовано.
Нас ждут новые интересные проекты и направления, на которых можно много заработать. Ведь море, солнце, природа всегда будут ценностями для каждого!
Светлана Касаткина. Если бы у клиентов возникли какие-то вопросы, мы бы сразу узнали. В 2020 году никаких скандалов, связанных с закрытием строек или банкротством компаний, не было. Единственный пример – когда в апреле был локдаун, клиентам на пару месяцев позже выплатили кешбек. Впрочем, за весь рынок не могу отвечать, потому что мы тщательно отбираем застройщиков и рекомендуем инвестировать в проекты проверенных девелоперов. В 2021 году крупные компании из Китая, Гонконга, Сингапура продолжат запускать новые фазы и комплексы. А небольшие компании, которые строят на кредитные деньги и средства инвесторов, могут испытывать сложности.
Примеры недвижимости на Пхукете
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 204 204 €
- Площадь 47 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 86 317 €
- Площадь 29 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 98 622 €
- Площадь 27 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 123 884 €
- Площадь 45 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 125 245 €
- Площадь 49 м2
- Exotic Property
- Вилла на острове Пхукет, Таиланд
- 160 641 €
- Площадь 117 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 117 077 €
- Площадь 33 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 291 332 €
- Площадь 110 м2
- Exotic Property
- Вилла на острове Пхукет, Таиланд
- 215 095 €
- Площадь 190 м2
- Exotic Property
- Вилла на острове Пхукет, Таиланд
- 8 168 190 €
- Площадь 1767 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 196 547 €
- Площадь 43 м2
- Exotic Property
- Вилла на острове Пхукет, Таиланд
- 476 477 €
- Площадь 264 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 99 515 €
- Площадь 43 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 78 959 €
- Площадь 45 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 64 647 €
- Площадь 33 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 115 171 €
- Площадь 35 м2
- Exotic Property
- Вилла на острове Пхукет, Таиланд
- 427 468 €
- Площадь 210 м2
- Exotic Property
- Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
- 108 800 €
- Площадь 36 м2
- Exotic Property
- Вилла на острове Пхукет, Таиланд
- 579 260 €
- Площадь 329 м2
- Exotic Property
- Вилла на острове Пхукет, Таиланд
- 128 096 €
- Площадь 67 м2
- Exotic Property
