Сколько стоит жилье в Тайланде

Удалённая сделка с недвижимостью в Таиланде

Для приобретения жилья в Таиланде ехать туда необязательно – сделки в режиме онлайн проводятся давно, схема отлажена. Алгоритм для покупки новостройки таков:

  • выбрать объект – самостоятельно или с помощью агента
  • внести задаток по резервационному соглашению (договору о задатке)
  • произвести первый платёж по резервационному договору
  • согласовать основной контракт, который высылается покупателю с помощью службы DHL. По нему выплачиваются все последующие суммы.
  • систематически переводить деньги застройщику согласно графику, прописанному в договоре через банк в стране проживания

Вплоть до последнего платежа покупатель может не приезжать в Таиланд. Но как только объект построен, и его нужно принять, рекомендуется приехать. Первостепенная цель приезда – получение документов. После того как объект введён в эксплуатацию, покупатель получает свидетельство о собственности и по возможности должен сделать это лично.

Однако можно организовать и удалённое получение документов. Для этого необходимо обратиться к нотариусу в России, написать доверенность на тайского юриста, перевести её на английский язык и заверить. В Таиланде заверенный перевод на тайский язык оформляет юрист агентства.

В 2020 году, пока границы были закрыты, тайские агентства недвижимости отработали механизмы проведения удалённых сделок

Коммунальные платежи

Размер коммунальных платежей зависит от типа недвижимрсти, местоположения, площади и пакета предусмотренных коммунальных услуг.

Обслуживание территории

Самый крупный сбор. Чем шире инфраструктура в комплексе, тем больше платит собственник жилья.  Стандартный пакет услуг включает круглосуточную охрану, содержание общего бассейна, уход за садом, освещение, обслуживание лифтов, вывоз мусора, мелкий ремонт в квартире. Обычно такие траты составляют от $0,5 до $1 за 1 кв. метр в месяц, включая услуги управляющей компании. Такса за содержание комплекса вносится управляющей компании раз в год.

Вода и электричество

Оплачивается по счётчикам. 

Электричество в Таиланде дорогое – $0,15 за 1 кВт*ч. В месяц  можно «нажечь» на $100. При жарком климате часто используют кондиционер, на который и приходится наибольшее потребление электричества. Если же использовать технику разумно, можно сократить месячные затраты на электроэнергию до $30-60 в квартире в 50 кв.м.

Вода подается в квартиры  холодной. Горячей она становится уже в квартирах благодаря электрическим водонагревателям. Счет за потребленную электроэнергию выставляется в начале месяца по факту расхода за предыдущий. Оплатить его надо в первые две недели после получения. Иначе начнут начислять пени и штрафы, причём существенные.

В Таиланде кубометр называется юнит. В среднем за юнит берут $1,06.

Обычно управляющему комплекса оставляют депозит на несколько месяцев вперед, затем собственник получает отчет о расходованных средствах. Также оплатить счета за воду и электричество в Таиланде можно во многих супермаркетах.

Интернет, ТВ, телефон

Стационарными телефонами в Таиланде иностранцы почти никогда не пользуются. Купить сим-карту для мобильного можно у операторов сотовой связи и в простых супермаркетах. Цены на звонки внутри страны – от 1 бата ($0,03). Можно приобрести пакеты с подключенным интернетом. За стационарный интернет в квартире платится около $20 в месяц. Обычно деньги вносятся на год вперед в офисе провайдера или на ресепшен в комплексе.

Кабельное телевидение в Таиланде стоит около $10 в месяц. Оплатить можно у провайдера или через управляющего. Во многих жилых комплексах телевидение уже включено в оплату за содержание комплекса.

Продажа недвижимости. Процедура, налоги

В первую очередь владельцу необходимо решить, каким образом он будет продавать свою недвижимость в Таиланде.

  • Самостоятельно:  заниматься распространением информации о продаже (выкладывать информацию на сайты о недвижимости, связываться с агентствами и заключать договора, осуществлять показы недвижимости, обсуждать условия)
  • Через агентство недвижимости.

Необходимо уведомить о будущей продаже управляющую компанию, так как иногда к ней в офис обращаются потенциальные покупатели.

Каждая сделка на вторичном рынке проходит по-разному. Она отличается в зависимости от того, как и на кого оформлена недвижимость, от статуса покупателя, от места нахождения его средств, от наличия рассрочки. В любом случае, сделку должен сопровождать грамотный юрист, услуги которого обойдутся в $700-1000.

Налоги при продаже

Зависят от статуса недвижимости, статуса продавца, сколько лет объект был в собственности, от оценочной стоимости недвижимости в земельном департаменте. Покупатель и продавец платят примерно по 2-3% от стоимости  недвижимости.

Кроме того, продавец платит подоходный налог (налог на прирост капитала при увеличении стоимости объекта) в случае, если недвижимость была в собственности менее 5 лет. Налог считается в зависимости от суммы прибыли.

Если продающая сторона — компания, то подоходный составит 1% от официальной оценочной цены или контрактной цены в зависимости от того, что больше. Если продавец — физическое лицо, то подоходный налог рассчитывают на основе предельной налоговой ставки (за исключением того, что первые 100 000 батов облагаются налогом — 5%) за минусом стандартного вычета по количеству лет владения из оценочной стоимости.

Подоходный налог (бат): 

  • от 1 до 100 000 – 5%
  • 100 001-500 000 – 10%
  • 500 001-1 000 000 – 20%
  • 1 000 000-4 000 000 – 30%
  • свыше 4 000 000 – 37%

Размер вычета в зависимости от срока владения:

  • 1 год – 92%
  • 2 года – 84%
  • 3 года – 77%
  • 4 года – 71 %
  • 5 лет – 65%
  • 6 лет – 60%
  • 7 лет – 55%
  • 8 лет и более – 50%

Пример расчёта налога с продажи

Продавец владел кондоминиумом менее двух лет, официальная оценочная стоимость объекта — 3 000 000 батов (около $92 000):

  • Рассчитаем вычет по количеству лет владения:
    3 000 000 – 3 000 000 х 84% = 480 000 батов
  • Поделим полученную сумму на количество лет владения собственностью:
    480 000 / 2 = 240 000 батов
  • Рассчитаем налог, используя установленные ставки:
    100 000 х 5% = 5 000 батов
    140 000 х 10% = 14 000 батов
    5 000 + 14 000 = 19 000 батов
  • Умножим полученную сумму на количество лет владения:
    19 000 х 2 = 38 000 батов — итоговая сумма к уплате.

Сумма к оплате не должна превышать 20% от общей стоимости сделки.

Что покупать на Пхукете в 2021 году

Исходя из трендов, наметившихся в кризисном 2020-м, можно сделать выводы.

Во-первых, ситуация играет на руку тем, кто готов совершать дистанционную сделку. Цены зависли на уровне 2019 года, а застройщики сейчас не избалованы спросом. А значит, покупатель может получить много бонусов, например мебель или статус фрихолд в подарок (хотя обычно квартиры в полную собственность стоят на 10% дороже, чем в лизхолд). Но понятно, что, как только туристический поток восстановится, застройщики сразу займут позицию силы, и торговаться с ними будет сложнее.

Во-вторых, при выборе новостроек покупатели всегда обращали внимание на статус девелопера, а в 2021 году этот параметр стал критически важным. Во всём мире в сложные времена повышается риск банкротств и задержек с выплатами от мелких компаний

В нынешней ситуации лучше подстраховаться и выбирать проекты от девелоперов с международными активами, которые не зависят от банковских кредитов и средств инвесторов. Например, на Пхукете строят крупные компании из Бангкока, Китая, Сингапура, Гонконга.

В-третьих, несмотря на то что гарантированный доход в течение первых лет обычно выплачивает застройщик, лучше выбирать комплексы с профессиональным отельным управлением (Best Western, Wyndham Group, Sheraton и т. п.). Международная гостиничная сеть сможет обеспечить максимальную заполняемость комплекса, когда границы полностью откроются. Что, в свою очередь, принесёт инвестору лучшую отдачу от недвижимости и поможет выгодно продать объект.

В-четвёртых, локация по-прежнему важна. При прочих равных на Пхукете лучше выбирать апартаменты, расположенные ближе к пляжам. Они и у арендаторов будут востребованы, и продать будет проще, особенно в популярных локациях, где уже сейчас не хватает мест под застройку.

Специалисты Exotic Property готовы вас проконсультировать – обращайтесь 

Таиланд, Пхукет, 131/111 Moo 7, Wichitsongkram Rd., Kathu

Тренд № 1. Цены остановились, но распродаж нет

Стандартная для Пхукета практика – повышение цен по мере строительства комплекса. Самые доступные апартаменты можно взять на стадии оф-план. Как только застройщик заливает фундамент, цена повышается на 5%. Так же происходит по итогам завершения каждого этапа строительства. В результате готовая квартира обойдётся вам на 30% дороже.

Помимо планового повышения, застройщики оперативно меняют ценники исходя из текущего спроса. К примеру, январь-февраль на рынке Пхукета – горячий сезон. Много туристов, много сделок. И квартиры зимой обычно дороже, чем летом. Но не в 2021 году…

Светлана Касаткина. В начале пандемии многие клиенты ждали скидок – писали, звонили, просили отслеживать горячие предложения. Но по результатам 2020 года массовых распродаж не было. Застройщики вообще не афишируют скидки, но при этом лояльны. Допустим, говорят: «У нас осталось две квартиры на втором этаже, и только их мы вам можем продать по специальной цене». То есть надо договариваться с конкретной компанией на конкретную сделку, а не выбирать из десятков акционных предложений.

Тренд № 4. Гарантированный доход предлагают, даже ставки не снизили

Самой пострадавшей отраслью в 2020 году, конечно, стал туризм. Спад числа международных гостей на разных курортах мира достигал 90%. Это привело к потере доходов для собственников арендных квартир. В лучшем случае благодаря «ручейку» местных туристов удавалось выйти в плюс. Зато арендаторы, которые постоянно живут на курортах, выиграли – они смогли снять на долгий срок квартиры в лучших локациях по низким ценам.

Но Пхукет прославился среди инвесторов благодаря программам с гарантированным доходом, по которым собственники получают возврат 6–10% от цены объекта независимо от того, как фактически сдавалась в аренду квартира. В 2020 году они как раз смогли оценить преимущества этой программы.

Карен Чичян. Несмотря на пандемию и коллапс в сфере туризма, застройщики продолжают предлагать клиентам программы с гарантированной доходностью. Даже ставки не снизили – по-прежнему можно получить в среднем 7% годовых. Комплекс строится несколько лет, все рассчитывают, что к моменту запуска последствия коронавируса будут преодолены. Как только наладится туризм, эту цифру они точно смогут обеспечить. Курортная недвижимость всегда будет расти в цене и приносить доход.

Светлана Касаткина. Обычно за выплату гарантированного дохода в течение трёх – пяти лет отвечает застройщик, а не туристический оператор, который управляет комплексом. У крупных компаний в 2020 году проблем с выплатами не было. Я знаю лишь один случай, когда застройщик пересмотрел условия договора. Он предлагал клиентам гарантированный доход 7% на 15 лет, а в 2020 году разослал собственникам письма, в которых сообщил, что берёт паузу на год, но затем продолжит выполнять контракт, то есть гарантированная программа будет длиться 16 лет.

Страхование недвижимости

В Таиланде нет требований по обязательному страхованию недвижимости для иностранцев. Вы можете оформить полис по собственному желанию. Но прежде чем пойдете договариваться со страховой компанией, уточните в вашем комплексе – многие включают эту услугу в ежегодную таксу поддержки. Средняя стоимость страховки – около 400 бат в месяц.

Пример расчета расходов на содержание квартиры в Таиланде:

Квартира, 45 кв. м, современный жилой комплекс на Пхукете

  • Содержание комплекса – 21 600 бат
  • Электричество и вода (если в квартире постоянно живут) – 12 000 бат
  • Интернет – 7000 бат
  • Кабельное ТВ – 4200 бат
  • Страховка – 5200 бат

Итого: 49 800 бат или около $1 500 в год

Тренд № 3. Инвесторы покупают дистанционно, экспаты ждут

На Пхукете местных покупателей в 2020 году тоже стало больше. Ажиотаж начался после того, как на остров пришли крупные бангкокские застройщики. Девелоперы, известные на всю столицу, смогли привлечь местных инвесторов. Помогли и кредитные продукты с первоначальным взносом от 10%, которые банки предлагают тайцам. Что касается иностранцев, то они по-прежнему могут рассчитывать на беспроцентную рассрочку от застройщика, а если есть подтверждённые доходы в Таиланде, то и на банковский кредит под покупку квартиры.

Светлана Касаткина. Зимний сезон 2020 года мы отработали в обычном режиме – спрос был очень хороший. В марте уже стали вводить ограничения на перелёты. С тех пор все сделки с иностранцами проводили дистанционно. Мы всегда ориентировались на работу с инвесторами, а для этой категории покупателей удалённая сделка – обычная практика. Поэтому процедура уже была отработана, что очень пригодилось в 2020 году. При этом 70% заключённых сделок – повторные продажи инвесторам, которые уже вкладывали с нами деньги, знают Пхукет и местный рынок недвижимости.  

Карен Чичян. Портрет покупателя начал меняться. Люди пересмотрели ценности в жизни. Многие сейчас готовы отказаться от проживания, например, в Москве, хотят вести бизнес удалённо и большую часть года проводить в тёплых странах, том же Таиланде. Или хотя бы иметь безопасное гнёздышко, куда можно быстро улететь в случае необходимости. Начал расти спрос на жильё для себя – виллы и просторные апартаменты, хотя ещё в прошлом году этот тренд явно угасал: все хотели инвестировать. Правда, в реальные сделки спрос от потенциальных экспатов пока не вылился. Люди оставляют заявки и ждут, когда на Пхукет можно будет без ограничений приехать. Всё-таки недвижимость для себя они хотят выбирать лично.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwittervKontakte
Напишите комментарий