Доверительное управление: что скрывается за понятием
Термин «Доверительное управление» используется в определенных кругах в большинстве стран мира. В любом случае, этот термин всегда используется в праве развитых стран, когда речь идет о передаче части прав собственника на имущество другому лицу. В большинстве случаев сфера действия этих прав распространяется на все виды деятельности, в которых они задействованы, за исключением процедур отчуждения. Доверительный управляющий не наделен такими полномочиями.
Необходимость контроля возникает в связи с тем, что иностранец не всегда находится в стране своего проживания. В любом случае, в немецком государстве факт владения недвижимостью не дает права на получение вида на жительство. Да, она представляет владельца в выгодном свете, но не дает права на проживание.
Счастливый обладатель недвижимости за рубежом не сможет следить за своевременной оплатой коммунальных платежей, взносом арендатора за аренду или аккуратным обращением со всей квартирой, находясь у себя на родине. Обо всем этом заботится официальный персонал.
Таким образом, вы можете доверить компании
- Вести дела со всеми сторонами, связанными с недвижимостью, включая арендаторов, арендодателей, коммунальные службы и местные органы власти.
- осуществляет все платежи и контролирует платежи по договору аренды
- отчитываться перед арендодателем обо всех финансовых операциях.
- получает жалобы от жильцов.
- получает электронные письма.
- обеспечивает ремонт помещения (материальные и трудовые затраты не покрываются)
- При необходимости найдите новых арендаторов.
Таким образом, уполномоченный представитель будет решать все технические и экономические вопросы, связанные с управлением недвижимостью, так же, как если бы сам владелец всегда мог находиться в одном месте с недвижимостью.
Недвижимость в Германии и ипотека
Спрос на недвижимость в Германии превышает предложение. На рынке практически невозможно найти новостройки в завершенных проектах. Среди предложений преобладают квартиры в зданиях, строительство которых только запланировано или будет завершено через 2–3 года (покупка off-plan).
Разброс цен на недвижимость в Германии велик: они растут в направлении с востока страны на запад. Самое дорогое жилье в Баварии, в Мюнхене: от 4 тысяч евро за квадратный метр. Стоимость жилой площади в новостроях Берлина стартует с 2500 евро за метр. Цены на недвижимость вторичного жилого фонда начинаются от 1500 евро.
Ежегодный прирост цен и арендных ставок на недвижимость в Германии составляет от 4 до 6 и от 2 до 3 % соответственно, в зависимости от федеральной земли.
Приобретение жилья или коммерческих помещений требует наличия довольно солидной суммы. Немецкие банки готовы предложить ипотечный кредит не только гражданам ФРГ, но и нерезидентам страны: всю сумму целиком для покупки уже построенной недвижимости или несколькими траншами – в случае приобретения недостроенного здания, по мере его строительства.
Как убедиться, что вы доверяете собственность профессионалам
Учитывая важность вопросов, которые придется доверить посторонним лицам, вполне логично предположить, что основной заботой собственника недвижимости является правильный выбор управляющей компании. И здесь важно помнить несколько моментов:
- в большинстве случаев услугу по управлению объектом предоставляет агентство недвижимости, через которое вы осуществляете покупку. Это одна из послепродажных услуг, оказываемых посредниками.
- если речь идет о здании, которое предназначено для бизнеса, то есть о коммерческой недвижимости, то, как правило, владелец сам берет на себя ответственность по управлению ею. Это выгоднее, дешевле и надежнее. Если возникает необходимость все же нанять доверенное лицо, в этом случае собственник имеет право самостоятельно решать, кому именно отдаст предпочтение.
- в случае покупки квартиры дела обстоят несколько иначе. Связано это с тем, что приобретается только часть строения. Поэтому повлиять на выбор доверенного лица можно будет только опосредованно. Обычно он определяется путем голосования на общем собрании владельцев.
Итак, как же сделать так, чтобы ваша собственность попала в надежные руки? Бесспорно одно – вам понадобится организация с отменной репутацией. Уточните для начала, сколько уже объектов находится под опекой заинтересовавшего вас посредника.
Отдельное внимание уделите затратам на оплату услуг посредника. Она не должна слишком отличаться от той, которые существуют в текущий момент на немецком рынке
Для этого промониторьте ситуацию и узнайте, во сколько оценивают свою работу другие фирмы.
Еще один аспект – условия договора. Компании, которые не слишком добросовестно выполняют свои обязанности, обычно склонны подписывать документ без права прекращения отношений. Такой компаньон вам определенно не подойдет.
Предпочтение отдайте тем, кто допускает расторжение контракта на протяжении одного месяца. В таком случае компания будет заинтересована в том, чтобы удержать вас. А вот если соглашение будет заключено на длительный срок, никто не рискует быть уволенным за некачественную работу, а вы получите только новые проблемы вместо их решения.
Потрудитесь выяснить, чем именно занимается компания. Так, скажем, в Баварии насчитывается порядка 80 офисов, предоставляющих услуги в данной сфере. Но большая часть из них осуществляет разнонаправленную деятельность, занимаясь одновременно и недвижимостью, и туризмом, и арендой авто.
Для иностранного инвестора больше подойдет фирма, которая имеет узкую специализацию. Это гарантия того, что она лучше знакомы с интересующим вас рынком.
И еще один важный момент – участие выбранного вами посредника в профильных организациях, а именно Ассоциации управляющих фирм и Обществе по защите прав потребителей.
Особенности управления жилищно-коммунальной сферой в России
Сфера жилищно-коммунального хозяйства выступает в России в качестве дотируемой отрасли, для которой характерно перекрестное субсидирование. Действующие в России товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы признаются некоммерческими организациями.
Россия, как и западные страны, применяет аналогичные формы управления многоквартирными домами.
Для российской практики управления жилищно-коммунальным хозяйством характерно предоставление субсидий гражданам, удельный вес затрат которых на оплату жилищно-коммунальных услуг в общем объеме потребления составляет более 25%.
Российский жилищный фонд по своим потребительским свойствам значительно уступает аналогичным фондам зарубежных стран. Для российской сферы жилищно-коммунального хозяйства характерно завышение тарифов на оплату коммунальных услуг.
Российские власти минимально вмешиваются в процесс управления жилыми домами, отдавая его на откуп управляющим компаниям, товариществам собственников жилья. При этом для этой сферы характерен высокий уровень коррупции, воровства и злоупотребления служебным положением. Зачастую жильцы сталкиваются с плачевным состоянием жилищного фонда, недобросовестным оказанием жилищно-коммунальных услуг, однако добиться справедливости в этом вопросе они не могут.
Еще одной характерной особенностью управления сферой жилищно-коммунального хозяйства является наличие в этой сфере крупных монополистов, оказывающих жилищно-коммунальные услуги. Как правило, даже в крупных городах действуют единый водоканал, тепло- и электрообслуживающие организации. Это не дает гражданам возможности выбора поставщика жилищно-коммунальных услуг, отрицательно сказывается на качестве оказания таких услуг, ведет к росту тарифов.
Государство проводит политику сдерживания тарифов на жилищно-коммунальные услуги, однако рост этих тарифов является неизбежным.
В настоящее время в России провозглашен принцип перехода на оплату жилищно-коммунальных услуг по их фактической стоимости, что не предусматривает коммерческого характера предприятий, действующих в сфере жилищно-коммунального хозяйства населения. Цель такого подхода состоит в компенсации затрат на оказание жилищно-коммунальных услуг. С одной стороны, это делает сферу жилищно-коммунального хозяйства непривлекательной для коммерческих предприятий, с другой стороны, в условиях низких доходов населения государство стремится к поддержке малоимущих граждан.
Управление системой жилищно-коммунального хозяйства затрудняется в связи с высокой изношенностью жилищного фонда, требующего капитального ремонта, существенных вложений в реконструкцию зданий.
Средняя стоимость коммунальных услуг в Германии
Расходы на коммунальные услуги в Германии достаточно внушительны. Можно выделить несколько основных категорий трат на платежи по коммуналке:
- Поземельный налог. За двухкомнатную квартиру от €70 до €150 в год. Оплата начисляется в зависимости от коэффициента измерения поземельного налога, ставки налога определенной коммуны и оценки общей стоимости квартиры.
- Расходы на домоуправление. От €60 до €100 за один месяц.
- Услуги управляющей компании. От €30 до €50 за один месяц.
- Взносы в накопительный фонд. €15 за квадратный метр в месяц — такой взнос будет взиматься с жильцов дома в хорошем состоянии, который не требует ремонта.
- Водоснабжение. €0,30-0,50 за кубический метр.
- Газоснабжение. €5 ка кубический метр.
- Отопление. До €70 в холодные месяцы.
- Вывоз мусора. От €10 до €25 в месяц.
- Интернет и телефон. €25 в месяц.
- Сбор на теле- и радиовещание. €17,50 ежемесячно.
Таким образом, подсчитав затраты на самые основные коммунальные услуги, за двухкомнатную квартиру в Германии придется заплатить порядка €300.
Коммунальные платежи
Размер коммунальных платежей зависит от конкретного объекта и его местоположения.
Плата за содержание дома
Владельцы квартир оплачивают так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги (отопление, холодная и горячая вода, уборка мусора и др.), плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrücklage), из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общественного пользования.
Плата домоуправлению составляет €10-20 в месяц. Размер взносов в коммунальную кассу обычно устанавливается обществом владельцев на собраниях владельцев. Если решений о внесрочных расходах или повышении ежемесячных взносов не принято, то средний размер таких взносов по небольшим квартирам составляет €15-30 в месяц.
Газ
Квартиры в Германии чаще всего отапливаются газом. Стоимость потребления газа составляет €3-4 за куб. м. В среднем отопление обходится в €1 за кв.м.
Водоснабжение
Стоимость потребления воды в Германии составляет €0,30 – 0,50 за куб. м
Электричество
Электроэнергия оплачивается практически всегда дополнительно и не входит в коммунальные услуги. В Германии существует большое количество компаний электроснабжения, и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать организацию из имеющихся в том или ином регионе. Стоимость киловатта электричества зависит от компании и выбранного тарифа, в настоящее время она составляет в среднем 29 центов.
Интернет, ТВ, телефон
Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц. Подключение стационарного телефона стоит €60, месячная оплата – от €15 до €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро. Кроме корпорации Deutsche Telecom услуги связи предоставляет большое количество других компаний.
Минута разговора внутри сети по мобильному телефону оценивается в среднем 15-18 центов, хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов, что дороже, чем в России. Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone, 1und1 и E-Plus.
В настоящий момент большинство жителей Германии пользуются пакетами с безлимитным количеством звонков на стационарные и мобильные телефоны, а также безлимитным интернетом. Стоимость такого пакета составляет от €8 до €20 в месяц со сроками расторжения договора от 1 месяца до 2 лет.
Радио обходится в €5,52 в месяц, пакет (радио плюс кабельное телевидение) – €17. Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель или интернет.
Помимо этого каждый человек или семья обязаны оплачивать за радио и телевидение налог, так называемый GEZ Beitrag или Rundfunkbeitrag, в размере €17,50 в месяц.
C 15 июня 2017 года на территории Евросоюза отменена плата за роуминг, что означает, что имея сим-карту немецкого оператора, можно пользоваться мобильной связью и интернетом на всей территории Евросоюза, как дома (в Германии).
Страхование недвижимости
В Германии страхование недвижимости считается обязательным только в том случае, если покупатель приобрел его в ипотеку, или же в случае покупки коммерческого объекта. Стоимость страховки будет зависеть от ее типа и суммы страхового покрытия.
Как оплачивать коммунальные услуги в Германии
Оплата коммунальных услуг производится в качестве предоплаты, размер которой устанавливается каждый год домоуправлением на основании объемов потребления в предыдущем году.
В конце года производится считывание счетчиков горячей и холодной воды, отопления, газа, после чего делается перерасчет оплаченной суммы и использованного объема коммунальных услуг, и излишек возвращается владельцу, или выставляется счет на доплату недостающих средств.
После этого на каждую квартиру домоуправлением издается так называемый экономический план (Wirtschaftsplan) на следующий год, в котором размер предоплаты соответствует размеру использованных коммунальных услуг в предыдущем году.
Пример расчета налогов и коммунальных услуг
Конкретный пример
Квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м
Поземельный налог €250 в год
Услуги домоуправления – в среднем 20 евро в месяц €240 в год
Взносы в накопительный фонд – около 30 евро в месяц €360 в год
Электричество – от 35 евро в месяц €420 в год
Газ (квартира отапливается газом) – 40 евро в месяц €480 в год
Водоснабжение €130 в год
Телефон + интернет €25-55 в месяц
Итого расходов в год €2180-2540
Недвижимость в Берлине: за что покупатели из РФ любят столицу ФРГ
Берлин — город контрастов.
Путь из офиса агентства по недвижимости L&B Immobiliya в район Кёпеник на востоке города ведет из района сталинских домов сначала мимо типичных советских панельных многоэтажек, а потом мимо идиллической одноэтажной сельской застройки. Исполнительный директор фирмы Люба Баумгертнер (Luba Baumgärtner) переехала в Германию из Харьковской области чуть больше десяти лет назад.
Сидя за рулем «Фольксвагена», она рассказывает невероятные вещи — как еще десять лет назад она с коллегами уговаривала клиентов покупать квартиры в столице Германии за смешные по сегодняшним временам 10-15 тысяч евро. Клиенты раздумывали и. отказывались. «А сегодня жалеют», — говорит она. «Продается все, по любой цене» Потому что сегодня таких цен в Берлине нет.
«Продается все и практически по любой цене», — рассказывает Люба Баумгертнер.
На небольшие квартиры эконом-класса стоимостью 100 тысяч евро покупатели находятся мгновенно.
Прямые инвестиции
Под прямыми инвестициями понимается непосредственная покупка квартиры, участка, доходного дома, офисного здания на частное лицо или созданную компанию. Согласно исследования DIW общая стоимость жилой недвижимости в Германии составляет 4,83 триллиона Евро. 3,75 триллиона Евро относится к квартирам и домам в собственном пользовании. 1 триллион составляют инвестиции в недвижимость, сдаваемую в аренду.
Высокие сопутствующие расходы (Kaufnebenkosten)
При непосредственной покупке недвижимости возникают следующие расходы:
- Нотариальные
- Налог на приобретение недвижимости
- Расходы на регистрацию собственности
- Комиссия маклеру
Общая сумма таких расходов может составлять 10%-15% от стоимости покупки.
Расходы на содержание
Купленную квартиру или дом необходимо содержать, оплачивая коммунальные платежи (независимо от проживания), а также взносы на возможный ремонт общего имущества. Сумма коммунальных платежей может составлять от 1.5 Евро/м2 до 4 Евро/м2. Поэтому квартира, стоящая закрытой, будет приносить убытки
Рост цен на недвижимость
За последние десять лет цены недвижимость в крупных городах Германии, а также некоторых регионах значительно выросли. Bundesbank выражает озабоченность ростом цен, но пока считает, что ситуация находится под контролем и пузыря на рынке недвижимости нет. По расчетам экспертов цена на недвижимость в крупных городах завышены на 15%-30%. Рост цен связан в основном с низкими процентными ставками по кредитам. Существуют разнообразные сценарии изменения цен, но следует учитывать, что цены на недвижимость могут как расти, так и снижаться
Сдача в аренду
Сдача жилья в аренду в Германии не всегда является прибыльным бизнесом. Многие маклеры и продавцы утверждают, что квартирой или домом будет заниматься профессиональная управляющая компания, а владелец будет только получать доход. Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) (Немецкий институт изучения экономики)провел исследование, в котором была изучена доходность инвестиций частных лиц в недвижимость. Средняя доходность до налогов составила 1,5%. 24.6% частных владельцев недвижимости не получает никакого дохода, а для 8,5% частных арендодателей владение недвижимостью приносит убытки. 20,7% владельцев недвижимости получают доход менее 2% годовых. В результате, доходы более половины владельцев недвижимости находятся ниже уровня инфляции.
Чем занимается управляющая жилищная компания в Германии
Структура компании обеспечивает пять основных направлений деятельности:
- непосредственно управление жилыми домами и привлечение сторонних организаций. Специалистами компании обеспечивается работа с жителями и собственниками, организация общих собраний жителей;
- техническое обслуживание жилого фонда, включающее текущий ремонт и обслуживание инженерных коммуникаций и мелкий ремонт зданий и придомовых территорий;
- социальная помощь жителям и решение проблем малоимущих граждан. По словам руководителя компании, при возникновении проблемы задача состоит не в поиске и наказании виноватых, а в разрешении проблемы;
- управляющие домами;
- ведение бухгалтерского учета и управление средствами жителей и собственников.
В целом работа ведется по трем направлениям:
- предоставление услуг управдомов;
- техническое обслуживание;
- коммерческое управление недвижимостью.
Требования к персоналу компании очень высокие. Управляющий недвижимостью – это человек с высшим образованием, обладающий квалификацией экономиста, инженера, юриста, социального работника. Особые требования; коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты. В соответствии с немецким законодательством в обязанность управляющей компании входит:
- проведение текущего и капитального ремонта;
- разрешение аварийных ситуаций;
- сбор и использование средств на содержание жилья, а так же перечислений на погашение кредитов и процентов по кредитам;
- поручительство и принятие платежей при разрешении вопросов задолженности по коммунальным услугам;
- участие в разрешении вопросов в судах.
Применительно к специфике управления жилыми домами эти требования реализуются в следующие основные виды деятельности:
- комплексное проектирование и контроль за проведением строительных мероприятий от имени и за счёт собственников;
- предоставление согласия управляющего в случае продажи квартир;
- высталение жильцам счетов за расход тепла и воды;
- проведение общих собраний собственников квартир;
- разрешение возникающих вопросов в суде;
- консультации по вопросам энергосбережения и выдача энергетических паспортов на дома;
- управление собственностью по договорам аренды;
- проведение тендеров на привлечение субподрядных организаций и закупку материалов;
- подготовка ходатайств о внесении записей в поземельную книгу в связи с изменением расположения объектов управления;
- расчёт инвестиций и механизмов финансирования при проведении строительных, ремонтных работ, энергосберегающих мероприятий;
- расчёт специальных отчислений на потребности жителей в благоустройстве, модернизации, реконструкции;
- представление интересов товарищества собственников жилья при проведении судебных разбирательств;
- разработка среднесрочного и долгосрочного планов текущего ремонта. Особенностью является то, что все планы разрабатываются с учетом перспективы последующей эксплуатации не менее 80 лет.
Расчет ежегодных отчислений на текущий ремонт производится исходя из 1% начальной стоимости жилья. За эти деньги удается содержать жилье на очень высоком техническом уровне и обеспечивать комфортность проживания.
Товарищество собственников в Германии – что это такое
Товарищество собственников есть не во всех жилых зданиях Германии. Например, если вы купите целый доходный дом, все квартиры, лестничные клетки и другие общие помещения будут принадлежать только вам. А значит, вы единолично сможете решать, как их обслуживать и сколько денег на них тратить. В этом преимущество крупных инвесторов.
Но все-таки большинство сделок проходит с рядовыми квартирами. Следовательно, в доме появляется несколько собственников отдельного имущества, которые также владеют общими частями здания – лестницы, лифт, двор, парковка и т.п. Чтобы регулировать отношения между всеми собственниками, в правовом смысле необходимо создать юрлицо.
«Товарищество создается двумя способами, – рассказывает адвокат, специалист в области права недвижимости Люба Майр. – В одном случае несколько владельцев квартир производят разделение имущества и фиксируют его посредством договора. Такой договор называется декларацией о разделении жилищной собственности и заверяется нотариусом. На ее основе в земельном кадастре создаются земельные книги жилых помещений. Таким образом, возникает собственность на каждую из квартир и общая собственность товарищества.
Второй способ: один из владельцев, например, застройщик многоквартирного дома, может произвести разделение имущества и нотариально заверить его. В таком случае товарищество создается посредством продажи первой квартиры новому владельцу».
Налоги для владельцев недвижимости
Собственники недвижимости в Германии обязаны оплачивать поземельный налог, который регулируется Законом о налогах на недвижимость (Grundsteuergesetz, GrStG) от 1 декабря 1936 года.
Размер этого налога высчитывает финансовая инспекция в зависимости от оценочной стоимости земельного участка, и владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты.
Поземельный налог оплачивается поквартально. Сумма зависит не только от размера участка, но и от и его расположения: чем лучше местоположение, тем выше оценочная стоимость земельного участка и, следовательно, размер поземельного налога.
При не самой престижной локации и среднем размере участка поземельный налог для одно-двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год.
Как оплачивать поземельный налог
Оплатить поземельный налог можно двумя способами. Первый – прийти в местное налоговое управление города, где находится ваша недвижимость. Найти адрес и контакты любого такого ведомства можно здесь. Или можно перевести деньги банковским переводом на счет налоговой службы.
А можно и зарегистрироваться на специальном портале Elster, где любой налог можно оплатить онлайн.
Личный опыт: покупка трех квартир в Берлине. Германия
Досье Prian.ru Покупатель: Лариса из Москвы Риэлтор: Регион: Германия, Берлин Объект: три квартиры Цена: €59000, €68000, €60000 Сделка: 2013 год, вторичный рынок
* Мы думали, что это будет наш «первый блин комом», но все оказалось совсем не так. Получилось удачное капиталовложение.
* За метр мы заплатили около €1100. Таких цен сегодня в Берлине нет даже в самых отдаленных районах. * Агент помогла мне снизить цену квартиры на €7000 и сделала скидку на свои услуги. — Сколько вы приобрели квартир? — Три квартиры я купила за один год. В январе — одну, в марте — вторую и в сентябре — третью.
Первые две — это инвестиционные вложения, а последнюю купили для себя просто потому, что она нам очень понравилась.
— Давайте теперь по порядку. Почему решили покупать недвижимость в Берлине? — Германия нас давно интересовала.
Основные выводы
Основная часть коммерческой недвижимости в Германии — доходные дома. Около 80 % немцев живут в арендованном жилье и лишь 20 % в собственном. Кроме того, для граждан России не существует юридических препятствий для приобретения дома. Для заключения сделки потребуется заграничный паспорт и счет в немецком банке.
Рынок недвижимости предлагает и другие коммерческие объекты: кафе, гостиницы, торговые центры, оздоровительные комплексы, салоны. Вложенные средства окупаются быстро благодаря благоприятным условиям ведения бизнеса на территории страны. При этом права нового владельца недвижимости защищены Конституцией Германии.
